27.05.04 - Rol Nº 4846-02

Santiago, veintisiete de mayo de dos mil cuatro. Vistos: En estos autos rol Nº 3552-1996, seguidos ante el Tercer Juzgado Civil de Santiago, sobre juicio sumario de cobro de rentas de arrendamiento con demanda reconvencional, caratulados Stierling Lenz Bernardo Humberto con Minera La Escondida Ltda., el juez titular de dicho tribunal, por sentencia de treinta de enero de mil novecientos noventa y ocho, rectificada por resolución de cuatro de marzo del mismo año, escritas a fojas 282 y 312, respectivamente, desestimó la demanda principal en todas sus partes y acogió la demanda reconvencional, sólo en cuanto condena a la actora a pagar a la demandada las sumas determinadas en el considerando vigésimo tercero del fallo, y las costas de la causa. Apelado este fallo por el demandante, la Corte de Apelaciones de Santiago, por sentencia de veinticuatro de octubre de dos mil dos, escrita a fojas 343, la confirmó. En contra de esta última sentencia el actor deduce recurso de casación en el fondo. Se trajeron los autos en relación. CONSIDERANDO: PRIMERO: Que, en concepto del recurrente, la sentencia impugnada ha incurrido en los siguientes errores de derecho: a) ha infringido los artículos 1950 y 1955 del Código Civil. En este sentido sostiene que el artículo 1950 contempla la forma en que expira el arrendamiento de cosas y no se encuentra entre ellas la decisión unilateral del arrendatario de poner fin al arriendo. Agrega que, al confirmar la sentencia definitiva de primera instancia, el tribunal ha hecho suya la tesis del sentenciador inicial de que se pueda poner término al contrato de arrendamiento mediante una declaración unilateral de voluntad, circunstancia no prevista en la norma citada. Sostiene, que si el arrendatario estimab a que era aplicable el artículo 5 de la Ley Nº 18.101, debió iniciar el procedimiento que le permitiera obtener una declaración en ese sentido, porque no es posible poner término a un contrato cuyos disposiciones son ley para los contratantes conforme al artículo 1545 del Código Civil. Al violar la norma del artículo 1950, arguye el recurrente, se debe entender que el contrato expiró por la llegada del plazo y por lo tanto el arrendatario adeuda las rentas devengadas y no pagadas, y en ese sentido la sentencia vulnera lo dispuesto en el artículo 1955 del Código Civil que dispone esta circunstancia. Por lo tanto, si el tribunal hubiese aplicado en forma estricta el artículo 1950, habría concluido que el arrendatario adeudaba las rentas conforme al artículo 1955; b) Ha habido una errónea interpretación del artículo 5 de la Ley Nº 18.101. En este aspecto, señala la recurrente la correcta interpretación de esta norma es que arrendatario a quien se le ha prohibido subarrendar, debe solicitar judicialmente la terminación del contrato por esta causa, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1950 y 1955 del Código Civil. El contrato es bilateral y genera derechos y obligaciones para las partes y cede en beneficio de ambas; c) Finalmente, la recurrente sostiene que se vulnerado la ley del contrato. Así sostiene que, en la cláusula sexta del contrato se establece entre otras disposiciones, que arrendatario no puede subarrendar sin consentimiento escrito del arrendador, lo que significa que puede subarrendar. SEGUNDO: Que para resolver el presente recurso es menester tener presente las siguientes circunstancias y antecedentes: a) Que don Bernardo Huberto Stierling Lenz, a fojas 1 deduce demanda de cobro de rentas de arrendamiento en contra de la Sociedad Minera La Escondida Ltda., fundado en que con fecha 8 de mayo de 1995 celebró contrato de arrendamiento con la demandada, en virtud del que dio en arriendo la propiedad ubicada en camino La Fuente Nº 2032, Comuna de Las Condes, cuya duración era de dos años a partir del 1º de julio de 1995, con una renta mensual de 140 UF. Agrega que el 2 de julio de 1996, mediante carta dirigida a su domicilio, el representante legal de la demandada le comunicó la decisión de poner término al contrato, anticipadamente, fundándose en lo previsto en el artículo 5 de la Ley Nº 18.101, situación que estima improcedente, por lo que deduce la acción a fin de que la demandada le pague la totalidad de las rentas de arrendamiento, inclusive las que se devengaren hasta la fecha de termino del plazo por el que fue pactado el contrato de arrendamiento; b) Que la demandada pide el rechazo de la acción estimando aplicable lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley Nº18.101. Deduce demanda reconvencional a fin que el Sr. Stierling sea condenado a devolverle las cantidades recibidas por concepto de rentas de arrendamiento pagadas en exceso y por concepto de la renta de garantía que consigna la cláusula 12º del contrato; y c) Que el tribunal de primer grado estimando que la arrendataria Minera La Escondida interpretó y aplicó correctamente la norma del artículo 5 de la Ley Nº18.101, en relación a la norma contractual prohibitiva y resolutoria pactada en la cláusula sexta del convenio, sin que pueda sostenerse validamente que dicha cláusula dependía del sólo consentimiento de una de las partes, en este caso el arrendador para variar su significado, llevan a desestimar la demanda principal, y acoge la acción reconvencional, ordenando pagar las sumas que determina en el fallo; d) Que apelado este fallo por el actor, la Corte de Apelaciones de Santiago, lo confirmó. TERCERO: Que los jueces del fondo han dado por establecidos los siguientes hechos: a) Que las partes celebraron un contrato de arriendo sobre un inmueble de propiedad del actor; b) que la duración del contrato era de plazo fijo, por dos años; c) que cumplido el primer año de duración del convenido, la arrendataria manifestó su voluntad de ponerle término atendido que la cláusula sexta le impedía ceder el arriendo o subarrendar el inmueble, fundándose en el artículo 5 de la Ley Nº18.101; d) que las llaves del inmueble arrendado fueron recibidas por el demandante el día 14 de agosto de 1996; e) que la arrendataria pagó rentas de arrendamiento hasta el mes de septiembre de 1996; f) que la demandante no ha restituido la garantía equivalente a un mes de renta, dejada por la arrendataria al momento de suscribir el contrato; CUARTO: Que las infracciones que el recurrente estima se han cometido por los jueces del fondo, intentan desvirtuar los supuestos fácticos asentados por ello s, lo que conforme a lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil se presenta inamovible para este tribunal, desde que lo han sido con sujeción estricta al mérito de los antecedentes, probanzas aportadas por las partes, interpretación y aplicación de normas atinentes al caso, no siendo posible impugnarse por la vía de la nulidad en estudio, circunstancia que determina el rechazo de este recurso; QUINTO: Que, además, del análisis del fallo recurrido se llega a la conclusión que los jueces del fondo no han infringido normas reguladoras de la prueba, por cuanto no han alterado el onus probandi, rechazado las pruebas que le ley admite, aceptado las que la ley rechaza o desconocido el valor probatorio de las que se produjeron en el proceso cuando la ley le asigna uno determinado; Por estas consideraciones, y lo preceptuado en los artículos 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado don Roberto Salim-Hanna Sepúlveda, en representación del demandante, en lo principal de fojas 344, en contra de la sentencia de veinticuatro de octubre de dos mil dos, escrita a fojas 343. Regístrese y devuélvase con sus agregados. Redacción a cargo del Ministro Sr. Álvarez García. Rol Nº 4846-02. Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Hernán Álvarez G., y Enrique Tapia W., Fiscal Judicial Sra. Mónica Maldonado C. y Abogados Integrantes Sres. René Abeliuk M. y Oscar Carrasco A. No firma el Ministro Sr. Tapia, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por encontrarse en comisión de servicios. Autorizado por el Secretario Sr. Carlos Meneses Pizarro.