Santiago, veintiséis de septiembre de dos mil cinco. VISTOS: En estos autos rol 1529-2001 del 30º Juzgado Civil de esta ciudad la sociedad Arantzazu S.A. dedujo demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas, restitución, cobro de rentas y servicios insolutos en contra de don Fernando Pinto Zepeda y de doña Cecilia Zepeda Álvarez. Rectificada la demanda a fojas 19, fue dirigida exclusivamente en contra de la señora Zepeda. Por sentencia de treinta de junio de dos mil tres, de fojas 89, la juez titular de ese tribunal acogió la demanda y declaró terminado un contrato de arrendamiento, condenando a la demandada a pagar a la actora el equivalente en pesos de 1.183 U.F. por concepto de rentas insolutas, más los intereses correspondientes. Apelada esta resolución por la demandada, una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago la confirmó por fallo de uno de octubre de dos mil tres de fojas 137. En contra de esta sentencia, la demandada dedujo recurso de casación en el fondo. Se trajeron los autos en relación y, advirtiendo esta Corte la existencia de un posible vicio de casación en al forma, se invitó a los abogados de las partes, que concurrieron a estrados, a alegar sobre el particular. CONSIDERANDO: PRIMERO: Que deben tenerse presente los siguientes antecedentes del proceso: 1) Arantzazu S.A. dedujo su demanda en contra de don Fernando Pinto Zepeda y de doña Cecilia Zepeda Álvarez, expresando que por instrumento privado de 1 de julio de 1996 dio en arrendamiento al señor Pinto Zepeda el local comercial de calle Ricardo Lyon 3553, Ñuñoa, pactándose una renta mensual de 33,8 unidades de fomento, pagadera el primer día hábil de cada mes. En la cláusula cuarta del contrato se estipuló que ldblquote el presente contrato empezará a regir el 1 de enero de 1997 y durará por el plazo de dos años y en consecuencia terminará el 31 de diciembre de 1998, no procediendo prórroga a menos que ambas partes declaren su intención expresa de renovarlo y firmen antes del vencimiento del plazo final de este contrato. Por su parte, la demandada señora Zepeda Álvarez, según consta de la cláusula decimoctava del mencionado contrato, se constituyó en codeudor solidario de las obligaciones contraídas por el arrendatario en este contrato, aceptando desde luego, los plazos, prórrogas y modificaciones del contrato que puedan introducirse por las partes, especialmente las variaciones en la renta de arrendamiento. A pesar de lo expresado en el contrato respecto al plazo y a la formalidad de su renovación, el arrendatario señor Pinto permaneció en el inmueble hasta febrero de 2001, pero sólo pagó la renta hasta mayo de 1999. Estima que el monto adeudado hasta la fecha de presentación de la demanda (diciembre de 2001), época en que aún no se había producido la restitución, asciende a 1.047,8 unidades de fomento. Termina solicitando que se declare terminado el contrato por no pago de rentas y que se condene a los demandados a pagar solidariamente la suma de dinero equivalente a 1.047,8 unidades de fomento, más los servicios que indica y las rentas que se devenguen, ordenando también la restitución de la cosa raíz arrendada; 2) El arrendatario, señor Fernando Pinto Zepeda, no fue notificado de la demanda, lo que motivó que ésta fuera rectificada y complementada por la actora, limitando la demanda únicamente a la señora Cecilia Zepeda Álvarez, solicitando el actor la declaración de terminación anticipada del contrato por no pago de rentas, la condena al pago de rentas insolutas y la restitución del inmueble; 3) La única demandada en este juicio, doña Cecilia Zepeda Álvarez, contestó la demanda solicitando su rechazo, alegando falta de legitimación pasiva, porque no es arrendataria y no puede hacerse cargo de obligaciones que no le empecen. Agrega que su parte es codeudora solidaria en las obligaciones del arrendatario en virtud de un contrato que venció el 31 de diciembre de 1998, por cuanto se pactó que la relación contractual no se prorrogaría, a menos q ue ello se conviniera mediante declaración expresa y por escrito. Argumenta finalmente que, si nació un nuevo contrato a contar del 1 de enero de 1999, su parte no ha concurrido con su voluntad de obligarse solidariamente. SEGUNDO: Que la sentencia de primera instancia, confirmada sin modificaciones por la de segundo grado, señaló que estaba acreditado que el contrato se pactó por dos años y que terminaba el 31 de diciembre de 1998, agregando que sin perjuicio de los hechos antes señalados (esto es, el cumplimiento del plazo del arriendo) se demuestra la existencia del contrato de arriendo (considerando tercero). Luego, el fallo señala que consta del contrato que las partes lo renovaron por mutuo acuerdo (considerando quinto). Por último, estimó que las partes habían establecido que la prórroga del contrato de 1 de julio de 1996 se haría por medio de una declaración expresa en tal sentido y por escrito, pero que renunciaron a ésta, pues consintieron en perseverar el arrendamiento luego de vencido el plazo, conforme lo dispone el artículo 1956, inciso tercero del Código Civil, continuando la arrendataria con la ocupación del inmueble (considerando séptimo). TERCERO: Que las sentencias definitivas de primera o de única instancia y las de segunda que modifiquen o revoquen en su parte dispositiva las de otros tribunales, de acuerdo con el artículo 170 Nº 4º del Código de Procedimiento Civil, en relación con los números 5º y 6º del Auto Acordado de esta Corte de 30 de septiembre de 1920, deben contener las consideraciones de hecho o de derecho que les sirven de fundamento, exigencia que este tribunal ha estimado reiteradamente que tiene por fin la fijación de los antecedentes en que se funda, de modo de dejar a las partes en situación de promover los recursos que resulten conducentes y de garantizar la legalidad de los fallos. CUARTO: Que, en la especie, el fallo recurrido no cumple con este requisito toda vez que la Corte de Apelaciones, al confirmar sin modificaciones el fallo de primer grado y acoger la demanda, hizo suyos fundamentos confusos o incongruentes, que no cumplen con el requisito formal, reiteradamente sostenido por este tribunal, de que las consideraciones de hecho y de derecho del fallo deben estar formul adas de modo que de ellas se desprendan lógicamente las decisiones de su parte dispositiva. Este principio no se ha observado por la resolución recurrida, porque luego de aludir a que el contrato había terminado por cumplimiento de plazo, agrega en el motivo tercero que sin perjuicio de los hechos antes señalados, se demuestra la existencia del contrato de arriendo, sin hacer consideración alguna respecto de los hechos en que se funda esa inferencia, quedando oscuro, además, si se refería al contrato original o a un nuevo contrato, como alegaba la demandada; y, si alude a un nuevo contrato que habría empezado a regir el 1 de enero de 1999, tal fundamento es contradictorio con el consignado en su motivación séptima, en que se afirma que las partes habrían convenido en perseverar en el arrendamiento luego de vencido el plazo, para lo cual se invoca el inciso tercero del artículo 1956 del Código Civil. Finalmente, se afirmó en la motivación quinta que consta del contrato que las partes renovaron el arrendamiento por mutuo acuerdo, sin que este tribunal pueda advertir cuál es el contrato en que constaría tal renovación. QUINTO: Que la oscuridad y contradicciones de los argumentos privan a la sentencia de fundamentos, lo que lleva a concluir que el fallo no cumple con la exigencia anotada del Nº 4 del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil. Constituyendo tal vicio una causal de casación en la forma de conformidad con lo dispuesto en el Nº 5 del artículo 768 y, teniendo presente la facultad conferida por el artículo 775, se invalidará de oficio la sentencia recurrida. Y visto, además, lo dispuesto en el inciso final del artículo 808 del Código de Procedimiento Civil, actuando de oficio esta Corte, se invalida la sentencia de uno de octubre de dos mil tres, escrita a fojas 137, la que se reemplaza por la que se dicta, separadamente, a continuación. Atendido lo resuelto, se tiene por no interpuesto el recurso de casación en el fondo deducido a fojas 140. Redacción a cargo del abogado integrante señor Barros. Regístrese. Rol Nº 5045-03. Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Jorge Rodríguez A. D omingo Kokisch M.. y Adalis Oyarzún M. y Abogados Integrantes Sres. René Abeliuk M. y Enrique Barros B. Autorizado por el Secretario Sr. Carlos A. Meneses Pizarro.
Santiago, veintiséis de septiembre de dos mil cinco. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo. VISTOS: Se reproduce del fallo en alzada sólo su parte expositiva y sus fundamentos primero y segundo, eliminándose los demás. Se reproduce, asimismo, el considerando primero del fallo de casación precedente. Y teniendo en su lugar y además presente: 1º) Que el instrumento privado de fojas 5 del cuaderno de medida prejudicial tenido a la vista, no objetado y apreciado de conformidad con las reglas de la sana crítica, según dispone el artículo 8º Nº 7 de la ley Nº 18.101, hace plena prueba para establecer que la demandante, Arantzazu S.A., con fecha 1 de julio de 1996, celebró con el señor Fernando Pinto Zepeda, que no es parte en este juicio, un contrato por el cual éste recibió en arrendamiento el local comercial de calle Ricardo Lyon 3553, Ñuñoa, pactándose la renta mensual en 33,8 unidades de fomento, pagadera el primer día hábil del mes. 2º) Que de conformidad con lo pactado en la cláusula cuarta, el contrato empezaba a regir el 1 de enero de 1997 y terminaba el 31 de diciembre de 1998, no procediendo prórroga a menos que ambas partes declararan su intención expresa de renovarlo y firmaran antes del vencimiento del plazo final de este contrato. 3º) Que la demandada señora Cecilia Zepeda Álvarez se constituyó en codeudor solidario de las obligaciones contraídas por el arrendatario, aceptando desde luego los plazos, prórrogas y modificaciones del contrato que puedan introducirse por las partes, especialmente las variaciones en la renta de arrendamiento (cláusula d ecimoctava). 4º) Que la testimonial de la parte demandante, consistente en las declaraciones de Andrea Giagnoni Moles (fojas 61) y María Rosario Moles García (fojas 62), también apreciada de acuerdo con las normas de la sana crítica, hace prueba completa para establecer que el arrendatario señor Pinto Zepeda continuó ocupando el inmueble después del 31 de diciembre de 1998. 5º) Que no se ha probado que a su vencimiento el contrato haya sido prorrogado observando las formalidades convenidas en la cláusula cuarta y no se ha disputado que el arrendatario continuó pagando la renta por algunos meses con posterioridad a la fecha convencional de terminación. 6º) Que consta de la certificación de fojas 47 que el 10 de junio de 2002 se hizo entrega a la actora del inmueble por medio de receptor judicial. 7º) Que para resolver si la demandada está obligada al pago de las rentas demandadas resulta necesario determinar la naturaleza de la relación existente entre la sociedad demandante y el arrendatario a partir del 1º de enero de 1999, esto es, luego que se cumplió el plazo convencional de duración del arrendamiento. 8º) Que a falta de pacto expreso de prórroga, convenido con la formalidad establecida en el contrato, debe entenderse aplicable a esta situación la norma del artículo 1956 inciso tercero del Código Civil, en cuya virtud si la cosa arrendada es raíz y el arrendatario con el beneplácito del arrendador ha pagado la renta por cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación o si ambas partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar en el arriendo, el contrato de arrendamiento de predios urbanos se entiende renovado por un período de tres meses. 9º) Que no existe duda, en consecuencia, respecto de la obligación del arrendatario de pagar la renta convenida hasta el momento de la restitución, ocurrida, según se ha expresado, el 10 de junio de 2002. 10º) Que, por el contrario, para determinar si la garante personal del pago de las rentas demandadas en este juicio resulta obligada, sería necesario que la relación entre el demandante y su arrendatario, que no es parte del proceso, pueda ser calificada como una prórroga del contrato originalmente convenido y no como un nuevo contrato de arrendamiento, según se infiere de los té rminosde la cláusula contractual en que convino otorgar la garantía. 11º) Que la norma del artículo 1956 del Código Civil no se refiere a la prórroga del arrendamiento, sino a su renovación por un plazo menor, lo que es indicativo de que, luego de la terminación por vencimiento del plazo, nace un nuevo contrato entre las partes. 12º) Que esa conclusión es consistente con la naturaleza jurídica de la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, que no constituye una prórroga del contrato vigente, sino una nueva relación contractual que queda sujeta a condiciones de terminación diferentes a las pactadas en el contrato original (G. Ripert y J. Boulanger, Tratado de Derecho Civil, Tomo VIII, Buenos Aires, 1965, página 248; R. Meza, Manual de Derecho Civil. De las Fuentes de las obligaciones, Tomo I, 8edición, Santiago, 2002, párrafos 346 y 347). 13º) Que el artículo 1957 del Código Civil, esto es, el que sigue a la norma sobre tácita reconducción del artículo 1956, establece que renovado el arriendo, las fianzas como las prendas o hipotecas constituidas por terceros, no se extenderán a las obligaciones resultantes de su renovación. En consecuencia, debe concluirse que la renovación tácita del contrato, una vez cumplido su plazo de terminación, produce los mismos efectos de una novación que libera a los codeudores solidarios o subsidiarios que no han accedido a ella, en correspondencia con lo dispuesto por el artículo 1645 del mismo código. 14º) Que por las razones indicadas no puede tenerse a la demandada por garante solidaria del pago de las rentas que se devengaron con posterioridad a la terminación, por cumplimiento del plazo, del contrato de arrendamiento celebrado entre la demandante y el señor Pinto. 15º) Que no procede pronunciarse en este juicio sobre la acción de terminación del contrato de arriendo porque la demandada, como mera garante del pago de las rentas, no está pasivamente legitimada respecto a esa acción y, además, porque de los hechos del proceso resulta que el inmueble ha sido restituido. Y visto, además, lo dispuesto en el artículo 144 y 186 del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia de treinta de junio de dos mil tres, escrita de fojas 89 a 100 y en su lugar se rechaza la demanda princ ipal defojas 21, en todas sus partes. Se desestiman, asimismo, las dos acciones subsidiarias deducidas en la misma presentación. No se condena en costas a la demandante por haber tenido motivos plausibles para litigar. Redacción a cargo del abogado integrante señor Barros. Regístrese y devuélvase con sus agregados. Nº 5045-03. Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Jorge Rodríguez A. Domingo Kokisch M.. y Adalis Oyarzún M. y Abogados Integrantes Sres. René Abeliuk M. y Enrique Barros B. Autorizado por el Secretario Sr. Carlos A. Meneses Pizarro.
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