Tácita reconducción origina un nuevo contrato y no es prórroga - Art. 1956 C. Civil y prórroga de arrendamiento que afecta a aval - 26 setiembre 2005

Santiago, veintiséis de septiembre de dos mil cinco.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.

VISTOS:

Se reproduce del fallo en alzada sólo su parte expositiva y sus fundamentos primero y segundo, eliminándose los demás. Se reproduce, asimismo, el considerando primero del fallo de casación precedente. Y teniendo en su lugar y además presente:

1º) Que el instrumento privado de fojas 5 del cuaderno de medida prejudicial tenido a la vista, no objetado y apreciado de conformidad con las reglas de la sana crítica, según dispone el artículo 8º Nº 7 de la ley Nº 18.101, hace plena prueba para establecer que la demandante, Arantzazu S.A., con fecha 1 de julio de 1996, celebró con el señor Fernando Pinto Zepeda, que no es parte en este juicio, un contrato por el cual éste recibió en arrendamiento el local comercial de calle Ricardo Lyon 3553, Ñuñoa, pactándose la renta mensual en 33,8 unidades de fomento, pagadera el primer día hábil del mes.

2º) Que de conformidad con lo pactado en la cláusula cuarta, el contrato empezaba a regir el 1 de enero de 1997 y terminaba el 31 de diciembre de 1998, no procediendo prórroga a menos que ambas partes declararan su intención expresa de renovarlo y firmaran antes del vencimiento del plazo final de este contrato.

3º) Que la demandada señora Cecilia Zepeda Álvarez se constituyó en codeudor solidario de las obligaciones contraídas por el arrendatario, aceptando desde luego los plazos, prórrogas y modificaciones del contrato que puedan introducirse por las partes, especialmente las variaciones en la renta de arrendamiento (cláusula d ecimoctava).

4º) Que la testimonial de la parte demandante, consistente en las declaraciones de Andrea Giagnoni Moles (fojas 61) y María Rosario Moles García (fojas 62), también apreciada de acuerdo con las normas de la sana crítica, hace prueba completa para establecer que el arrendatario señor Pinto Zepeda continuó ocupando el inmueble después del 31 de diciembre de 1998.

5º) Que no se ha probado que a su vencimiento el contrato haya sido prorrogado observando las formalidades convenidas en la cláusula cuarta y no se ha disputado que el arrendatario continuó pagando la renta por algunos meses con posterioridad a la fecha convencional de terminación.

6º) Que consta de la certificación de fojas 47 que el 10 de junio de 2002 se hizo entrega a la actora del inmueble por medio de receptor judicial.

7º) Que para resolver si la demandada está obligada al pago de las rentas demandadas resulta necesario determinar la naturaleza de la relación existente entre la sociedad demandante y el arrendatario a partir del 1º de enero de 1999, esto es, luego que se cumplió el plazo convencional de duración del arrendamiento.

8º) Que a falta de pacto expreso de prórroga, convenido con la formalidad establecida en el contrato, debe entenderse aplicable a esta situación la norma del artículo 1956 inciso tercero del Código Civil, en cuya virtud si la cosa arrendada es raíz y el arrendatario con el beneplácito del arrendador ha pagado la renta por cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación o si ambas partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar en el arriendo, el contrato de arrendamiento de predios urbanos se entiende renovado por un período de tres meses.

9º) Que no existe duda, en consecuencia, respecto de la obligación del arrendatario de pagar la renta convenida hasta el momento de la restitución, ocurrida, según se ha expresado, el 10 de junio de 2002.

10º) Que, por el contrario, para determinar si la garante personal del pago de las rentas demandadas en este juicio resulta obligada, sería necesario que la relación entre el demandante y su arrendatario, que no es parte del proceso, pueda ser calificada como una prórroga del contrato originalmente convenido y no como un nuevo contrato de arrendamiento, según se infiere de los té rminosde la cláusula contractual en que convino otorgar la garantía.

11º) Que la norma del artículo 1956 del Código Civil no se refiere a la prórroga del arrendamiento, sino a su renovación por un plazo menor, lo que es indicativo de que, luego de la terminación por vencimiento del plazo, nace un nuevo contrato entre las partes.

12º) Que esa conclusión es consistente con la naturaleza jurídica de la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, que no constituye una prórroga del contrato vigente, sino una nueva relación contractual que queda sujeta a condiciones de terminación diferentes a las pactadas en el contrato original (G. Ripert y J. Boulanger, Tratado de Derecho Civil, Tomo VIII, Buenos Aires, 1965, página 248; R. Meza, Manual de Derecho Civil. De las Fuentes de las obligaciones, Tomo I, 8edición, Santiago, 2002, párrafos 346 y 347).

13º) Que el artículo 1957 del Código Civil, esto es, el que sigue a la norma sobre tácita reconducción del artículo 1956, establece que renovado el arriendo, las fianzas como las prendas o hipotecas constituidas por terceros, no se extenderán a las obligaciones resultantes de su renovación. En consecuencia, debe concluirse que la renovación tácita del contrato, una vez cumplido su plazo de terminación, produce los mismos efectos de una novación que libera a los codeudores solidarios o subsidiarios que no han accedido a ella, en correspondencia con lo dispuesto por el artículo 1645 del mismo código.

14º) Que por las razones indicadas no puede tenerse a la demandada por garante solidaria del pago de las rentas que se devengaron con posterioridad a la terminación, por cumplimiento del plazo, del contrato de arrendamiento celebrado entre la demandante y el señor Pinto.

15º) Que no procede pronunciarse en este juicio sobre la acción de terminación del contrato de arriendo porque la demandada, como mera garante del pago de las rentas, no está pasivamente legitimada respecto a esa acción y, además, porque de los hechos del proceso resulta que el inmueble ha sido restituido.

Y visto, además, lo dispuesto en el artículo 144 y 186 del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia de treinta de junio de dos mil tres, escrita de fojas 89 a 100 y en su lugar se rechaza la demanda principal defojas 21, en todas sus partes. Se desestiman, asimismo, las dos acciones subsidiarias deducidas en la misma presentación. No se condena en costas a la demandante por haber tenido motivos plausibles para litigar. Redacción a cargo del abogado integrante señor Barros.

Regístrese y devuélvase con sus agregados. Nº 5045-03. Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Jorge Rodríguez A. Domingo Kokisch M.. y Adalis Oyarzún M. y Abogados Integrantes Sres. René Abeliuk M. y Enrique Barros B. Autorizado por el Secretario Sr. Carlos A. Meneses Pizarro..

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ADVERTENCIA: si se trata de un fallo de Corte de Apelaciones, verifique si se encuentra firme y ejecutoriado en el sitio del Poder Judicial. Un servicio de AGUILA, ULLOA & CIA., abogados en Puerto Montt, Chile.