Valparaíso, trece de abril del año dos mil seis.
Visto:
Se reproduce la sentencia en alzada con las siguientes modificaciones.
a) Se suprimen los fundamentos noveno al décimo cuarto, ambos inclusive.
b) En las citas legales, se adiciona el artículo 1.936 y 1.445 del Código Civil. Se tiene en su lugar y además presente: En cuanto a la demanda principal:
Primero: Que en cuanto a la multa estipulada reclamada por la demandante, y que la Juez de primer grado rechazó, estos juzgadores coinciden con tal decisión, pero teniendo presente para ello que el demandado habría incurrido en mora el 5 de agosto de 2004, según consta de la certificación rolante a fojas 12, esto es, con posterioridad a la terminación del contrato de arrendamiento objeto de la presente litis, el 31 de julio de 2004, por lo que no corresponde condenarlo en multa. En cuanto a la demanda reconvencional:
Segundo: Que el arrendatario, en el primer otrosí del escrito de fojas 36 y siguientes ha deducido demanda reconvenional, para que el arrendador sea condenado a restituirle los $4.500.000 derivados de las obras que debió realizar para habilitar el local, puesto que no se encontraba en condiciones para poder ejercer el giro del mismo -bar y café-, más la suma de $450.000.- (Cuatrocientos cincuenta mil pesos), correspondiente al mes de garantía, todo con intereses, reajuste y costas.
Tercero: Que a fojas 52 la demandada reconvencional solicitó el rechazo de esta demanda, con costas, por aplicación de las cláusulas décima, undécima y décimo tercera que prohíbe al arrendatario hacer variaciones en la propiedad, sin autorización expresa del propietario, ha biéndose también pactado que todo mejora que se efectúe al inmueble arrendado quedarán a beneficio del local comercial, sin costo alguno para el arrendador. Respecto a la garantía, señala que debe estarse a lo estipulado en la cláusula novena del contrato, esto es, que la devolución de la misma se debió efectuar por parte del arrendador dentro de un plazo de 30 días contados desde la recepción del inmueble y previa constancia de no existir daños imputables a dicha garantía u otros pagos pendientes, que habiéndose realizado la entrega del bien raíz el cuatro de agosto su restitución sólo se puede hacer exigible el 4 de septiembre del año 2004.
Cuarto: Que de conformidad con el contrato de arriendo, no objetado de fojas 2 y siguiente, el inmueble materia del contrato debía ser destinado a bar y café. Asimismo, en la cláusula décimo primera se estipuló, que no se podían hacer variaciones en la propiedad arrendada, salvo autorización expresa del arrendador; y, en la décimo tercera, se agrega que todas las mejoras que se efectúen en el inmueble arrendado, serán de cargo del arrendatario, quedando a beneficio del local comercial.
Quinto: Que para demostrar sus afirmaciones la demandante reconvencional acompañó prueba pericial rolante a fojas 80 vta., evacuada por el perito tasador don Fernando José Ksenermam Mandel, no objetada, quien califica las obras realizadas, atendida su envergadura, de remodelación, reestructuración y ampliación de local.
Sexto: Que analizada la prueba pericial de acuerdo a la sana crítica, estos sentenciadores, han adquirido la convicción de que las obras que realizó el arrendatario en el local arrendado, no fueron simples mejoras o modificaciones, sino una verdadera transformación al local comercial quedando convertido en un establecimiento destinado a bar y café, con una presentación totalmente diferente a la primitiva tal cual lo informa, además, el perito en su informe. Asimismo se concluye que las obras no fueron expresamente autorizadas en el respectivo contrato, como tampoco consta que el arrendador se haya comprometido expresamente a pagarlas, de manera tal que no pueden quedar incluidas en las simples mejoras a que se refiere la cláusula décimo ter cero del contrato de arriendo referido y que se encontraban prohibidas, conforme a la cláusula décimo primero del mismo por lo que no corresponde que el arrendador indemnice al arrendatario por los gastos en que éste incurriera, no obstante haberse acreditado las obras.
Séptimo: Que a mayor abundamiento, el artículo 1927 del Código Civil, define que las mejoras necesarias son aquellas sin las cuales la cosa se destruye o desaparece o bien no sirve para el objeto a que se destina, como los arreglos de cañería, por gotera. Se exceptúan las locativas que son un tipo de mejoras necesarias pero corresponden al arrendatario por ejemplo: daños en vidrios de un ventanal. En este caso particular, se deja constancia en la cláusula décimo cuarta del contrato de arriendo mencionado que el arrendatario recibe el inmueble en buen estado de conservación obligándose a restituirlo en iguales condiciones, de manera tal que no puede conceptuarse las transformaciones, reestructuraciones y ampliación de local a que se refiere el informe pericial de fojas 80 vta., como necesaria por cuanto éstas siempre van a estar limitadas por el derecho de dominio que tiene el arrendador o propietario sobre la cosa arrendada, en este caso, el inmueble objeto del presente juicio, de manera tal que debe primar en este caso la Ley del Contrato, por lo que no puede entrar a discutir al término del mismo y no en el origen de éste, el que en definitiva firmó sin observaciones, sin perjuicio de que él considere que suscribió un contrato desfavorable.
Octavo: Que en este estado la demanda reconvencional debe ser rechazada, y sólo podrá reembolsarse el mes de garantía, contemplado en el contrato, en el cual el demandado reconvencional se da por recibido de esa cantidad, y acepta en su contestación de fojas 52, que no la ha restituido al arrendatario demandante reconvencional. Por estas consideraciones y disposiciones legales reproducidas y adicionadas, se revoca la sentencia apelada de veintidós de abril del año dos mil cinco, escrita de fojas 83 a 87 vta., sólo en cuanto acoge la demanda reconvencional relativa al pago de mejoras y, en su lugar, se declara que se niega lugar a la demanda reconvencional deducida en lo principal de fojas 36 en este rubro. Se confirma el fallo, en cuanto el arrendador demandado reco nvencional, Sociedad Comercial Calzados Danko, representada por Hugo Ortiz Calderón, deberá restituir la suma de $450.000.- (cuatrocientos cincuenta mil pesos) por concepto de garantía, reajustada de conformidad a la variación experimentada por el índice de precios al consumidor entre el 31 de julio del 2004 y la fecha de su pago efectivo, más los intereses para operaciones reajustables, desde que el demandado se constituya en mora y sin costas, por no haber sido la demandada totalmente vencida. Se confirma en lo demás, la referida sentencia.
Redacción de la Ministro Sra. Inés María Letelier Ferrada.
Regístrese y devuélvase. Rol Nº 2.462-2005.
Visto:
Se reproduce la sentencia en alzada con las siguientes modificaciones.
a) Se suprimen los fundamentos noveno al décimo cuarto, ambos inclusive.
b) En las citas legales, se adiciona el artículo 1.936 y 1.445 del Código Civil. Se tiene en su lugar y además presente: En cuanto a la demanda principal:
Primero: Que en cuanto a la multa estipulada reclamada por la demandante, y que la Juez de primer grado rechazó, estos juzgadores coinciden con tal decisión, pero teniendo presente para ello que el demandado habría incurrido en mora el 5 de agosto de 2004, según consta de la certificación rolante a fojas 12, esto es, con posterioridad a la terminación del contrato de arrendamiento objeto de la presente litis, el 31 de julio de 2004, por lo que no corresponde condenarlo en multa. En cuanto a la demanda reconvencional:
Segundo: Que el arrendatario, en el primer otrosí del escrito de fojas 36 y siguientes ha deducido demanda reconvenional, para que el arrendador sea condenado a restituirle los $4.500.000 derivados de las obras que debió realizar para habilitar el local, puesto que no se encontraba en condiciones para poder ejercer el giro del mismo -bar y café-, más la suma de $450.000.- (Cuatrocientos cincuenta mil pesos), correspondiente al mes de garantía, todo con intereses, reajuste y costas.
Tercero: Que a fojas 52 la demandada reconvencional solicitó el rechazo de esta demanda, con costas, por aplicación de las cláusulas décima, undécima y décimo tercera que prohíbe al arrendatario hacer variaciones en la propiedad, sin autorización expresa del propietario, ha biéndose también pactado que todo mejora que se efectúe al inmueble arrendado quedarán a beneficio del local comercial, sin costo alguno para el arrendador. Respecto a la garantía, señala que debe estarse a lo estipulado en la cláusula novena del contrato, esto es, que la devolución de la misma se debió efectuar por parte del arrendador dentro de un plazo de 30 días contados desde la recepción del inmueble y previa constancia de no existir daños imputables a dicha garantía u otros pagos pendientes, que habiéndose realizado la entrega del bien raíz el cuatro de agosto su restitución sólo se puede hacer exigible el 4 de septiembre del año 2004.
Cuarto: Que de conformidad con el contrato de arriendo, no objetado de fojas 2 y siguiente, el inmueble materia del contrato debía ser destinado a bar y café. Asimismo, en la cláusula décimo primera se estipuló, que no se podían hacer variaciones en la propiedad arrendada, salvo autorización expresa del arrendador; y, en la décimo tercera, se agrega que todas las mejoras que se efectúen en el inmueble arrendado, serán de cargo del arrendatario, quedando a beneficio del local comercial.
Quinto: Que para demostrar sus afirmaciones la demandante reconvencional acompañó prueba pericial rolante a fojas 80 vta., evacuada por el perito tasador don Fernando José Ksenermam Mandel, no objetada, quien califica las obras realizadas, atendida su envergadura, de remodelación, reestructuración y ampliación de local.
Sexto: Que analizada la prueba pericial de acuerdo a la sana crítica, estos sentenciadores, han adquirido la convicción de que las obras que realizó el arrendatario en el local arrendado, no fueron simples mejoras o modificaciones, sino una verdadera transformación al local comercial quedando convertido en un establecimiento destinado a bar y café, con una presentación totalmente diferente a la primitiva tal cual lo informa, además, el perito en su informe. Asimismo se concluye que las obras no fueron expresamente autorizadas en el respectivo contrato, como tampoco consta que el arrendador se haya comprometido expresamente a pagarlas, de manera tal que no pueden quedar incluidas en las simples mejoras a que se refiere la cláusula décimo ter cero del contrato de arriendo referido y que se encontraban prohibidas, conforme a la cláusula décimo primero del mismo por lo que no corresponde que el arrendador indemnice al arrendatario por los gastos en que éste incurriera, no obstante haberse acreditado las obras.
Séptimo: Que a mayor abundamiento, el artículo 1927 del Código Civil, define que las mejoras necesarias son aquellas sin las cuales la cosa se destruye o desaparece o bien no sirve para el objeto a que se destina, como los arreglos de cañería, por gotera. Se exceptúan las locativas que son un tipo de mejoras necesarias pero corresponden al arrendatario por ejemplo: daños en vidrios de un ventanal. En este caso particular, se deja constancia en la cláusula décimo cuarta del contrato de arriendo mencionado que el arrendatario recibe el inmueble en buen estado de conservación obligándose a restituirlo en iguales condiciones, de manera tal que no puede conceptuarse las transformaciones, reestructuraciones y ampliación de local a que se refiere el informe pericial de fojas 80 vta., como necesaria por cuanto éstas siempre van a estar limitadas por el derecho de dominio que tiene el arrendador o propietario sobre la cosa arrendada, en este caso, el inmueble objeto del presente juicio, de manera tal que debe primar en este caso la Ley del Contrato, por lo que no puede entrar a discutir al término del mismo y no en el origen de éste, el que en definitiva firmó sin observaciones, sin perjuicio de que él considere que suscribió un contrato desfavorable.
Octavo: Que en este estado la demanda reconvencional debe ser rechazada, y sólo podrá reembolsarse el mes de garantía, contemplado en el contrato, en el cual el demandado reconvencional se da por recibido de esa cantidad, y acepta en su contestación de fojas 52, que no la ha restituido al arrendatario demandante reconvencional. Por estas consideraciones y disposiciones legales reproducidas y adicionadas, se revoca la sentencia apelada de veintidós de abril del año dos mil cinco, escrita de fojas 83 a 87 vta., sólo en cuanto acoge la demanda reconvencional relativa al pago de mejoras y, en su lugar, se declara que se niega lugar a la demanda reconvencional deducida en lo principal de fojas 36 en este rubro. Se confirma el fallo, en cuanto el arrendador demandado reco nvencional, Sociedad Comercial Calzados Danko, representada por Hugo Ortiz Calderón, deberá restituir la suma de $450.000.- (cuatrocientos cincuenta mil pesos) por concepto de garantía, reajustada de conformidad a la variación experimentada por el índice de precios al consumidor entre el 31 de julio del 2004 y la fecha de su pago efectivo, más los intereses para operaciones reajustables, desde que el demandado se constituya en mora y sin costas, por no haber sido la demandada totalmente vencida. Se confirma en lo demás, la referida sentencia.
Redacción de la Ministro Sra. Inés María Letelier Ferrada.
Regístrese y devuélvase. Rol Nº 2.462-2005.
ADVERTENCIA: si el fallo no es de la C. Suprema, verifique si se encuentra firme y ejecutoriado en el sitio del Poder Judicial. Un servicio de AGUILA, ULLOA & CIA., abogados en Puerto Montt, Chile.
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