Santiago,
dos de octubre de dos mil trece.
Visto:
En estos autos Rol
97-20012, seguidos ante el 2° Juzgado Civil de Viña del Mar,
compareció doña María José Secall Kattan, en representación de
Inversiones Reus Limitada, quien dedujo demanda en juicio sumario
sobre terminación de contrato de arrendamiento por falta de pago de
rentas, en lo principal, y por retardo en el pago de las cuentas de
servicio, como solicitud subsidiaria, conforme a lo dispuesto en los
artículos 1545, 1945 y 1977 del Código Civil, y de la Ley Nº
18.101 , en contra de Sociedad Intercontinental de Gastronomía SIG
Limitada.
Funda
su acción señalando que
por escritura pública de fecha 16 de Diciembre de 2011, inscrita en
el Conservador de Bienes Raíces, Inversiones Reu Limitada adquirió
el dominio de la propiedad ubicada en la Avenida San Martín Nº 415,
de Viña del Mar.
Agrega que su
antecesor en el dominio Guillermo Juan Germán Oesterle Stehn, había
suscrito por escritura pública de fecha 2 de Febrero de 2006, un
contrato de arrendamiento de la propiedad raíz recientemente
adquirida con la Sociedad Intercontinental de Gastronomía SIG
Limitada.
Indica que de
conformidad con lo que prescribe el artículo 1962 Nº 2 del Código
de Procedimiento Civil, la sociedad demandante continuó con las
obligaciones y derechos emanados del referido contrato de
arrendamiento. Sin embargo, afirma que la arrendataria, hoy
demandada, ha incumplido las obligaciones derivadas del referido
contrato, adeudando los cánones desde el mes de agosto de 2011 hasta
la fecha por la suma de 843,12 unidades de fomento más intereses.
Refiere que según
da cuenta la cláusula tercera de la convención en referencia, se
estipuló un plazo fijo de duración de 10 años cuyo vencimiento se
produciría el 31 de Marzo del año 2016. Por otra parte, de
conformidad con la cláusula quinta de la misma convención, la renta
mensual pactada se fijó en la suma de 72,5 unidades de fomento,
pagadera los cinco primeros días de cada mes. Indica que en la
cláusula sexta se estipuló que de no pagarse la renta dentro del
plazo fijado durante dos períodos mensuales completos, le otorgaba
el derecho al arrendador para solicitar la restitución inmediata del
inmueble arrendado.
Agrega que conforme
lo previsto en el artículo 1945 del Código Civil, cuando por culpa
del arrendatario se pone término al arrendamiento, será aquél
obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago
de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando
hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiere
terminado sin desahucio.
Que por lo reseñado
solicita la terminación inmediata del contrato del contrato de
arriendo por falta de pago de rentas; cobro de rentas insolutas e
indemnización de perjuicios; se restituya el inmueble arrendado en
el plazo que se establezca en la sentencia, contados desde que ésta
cause ejecutoria y se efectúen las reconvenciones de pago conforme a
la Ley, con costas.
En
subsidio,
entabla acción de terminación inmediata del mismo contrato, cobro
de las cuentas de los servicios adeudadas e indemnización de
perjuicios, en el evento que la demandada enerve la acción principal
con el pago de las rentas insolutas. Explica que en el contrato se
estipuló en su cláusula séptima que el arrendatario estaría
obligado a cancelar los servicios básicos del inmueble tales como
luz, agua, gas, etc, y que el no pago de dos períodos de cualquiera
de ellos, autorizaba al arrendador para poner término al contrato y
demandar la restitución del inmueble sin perjuicio de exhibir el
pago de los servicios adeudados, incumplimiento que se había
producido en este caso.
La
demandada Sociedad Intercontinental de Gastronomía SIG Limitada,
contestó la demanda principal interpuesta en su contra, solicitando
su íntegro rechazo. En lo que importa al presente recurso, expresa
que efectivamente el
2 de Febrero del año 2006 celebró un contrato de arrendamiento con
doña Chantal Paola Oesterle Pinardi, quien actuó en representación
de don Guillermo Juan Oesterle Stehn y de doña Mirella Pinardi
Testa, de la propiedad de marras, en los términos descritos por el
actor en relación con la duración y las rentas, como también con
la posibilidad de demandar la restitución del inmueble si el
arrendatario se constituyera en mora de dos meses completos de
arrendamiento, pues antes de eso sólo procedía el cobro de
intereses y multas. Sin embargo, indica, según la cláusula tercera
del referido contrato la única forma pactada de ponerle en forma
unilateral por una de las partes, es que alguna de ella manifestara
por escrito su intención de no proseguir, que debía expresar
mediante carta certificada enviada al domicilio que las partes han
designado en el contrato, con una anticipación de 36 meses a la
respectiva terminación o renovación del mismo, situación que a la
fecha de presentación de la demanda no ha sucedido.
Expone
que la demanda es improcedente,
ya que de los antecedentes referidos el contrato de arrendamiento
celebrado el año 2006, lo fue entre la Sociedad demandada y doña
Chantal Oesterle Pinardi, hija y mandataria general de ambos
propietarios del inmueble arrendado, por tanto es dicha persona
natural o sus representados quienes revisten la calidad de exclusivos
arrendadores, únicos que podían accionar en la forma pretendida.
Señala
que la norma citada por el demandante para fundar su acción -el
artículo 1962 Nº 2 del Código Civil- no implica una
fórmula legal que permita al referido comprador a constituirse de
pleno derecho en acreedor con efecto retroactivo o subrogarse en los
derechos del vendedor. De esta manera, afirma, es improcedente la
demanda en virtud de los derechos del contrato de arrendamiento ya
que conforme lo sostiene la amplia mayoría de los autores en
doctrina, los derechos que emanan para las partes del contrato de
arrendamiento, son derechos personales, por lo que resulta evidente
que los meses que pretende cobrar el demandante mediante su libelo
corresponden a períodos cuya renta en caso de estar adeudada,
correspondía ser pagada sólo al arrendatario original. Que de este
modo, mal cabe al comprador, nuevo arrendador y demandante,
irrogarse facultades y derechos personales del antiguo arrendador que
no tiene, ni le fueron cedidas en modo alguno, pues de ser así se
habría acompañado el documento justificativo en la demanda.
Hace presente que en
todo caso desde el inicio del contrato se han cancelado de manera
regular y periódica todas y cada una de las rentas de lo cual da
cuenta que la demanda del nuevo arrendador (sic) reclama sólo lo
adeudado desde el mes de agosto de 2011 en adelante. Explica a este
respecto que los pagos inicialmente eran efectuados a la corredora de
propiedades “Montt y Compañía Ltda”, facultada y encomendada
por la arrendadora para el pago, en sus oficinas, todo ello en virtud
de un acuerdo consensual entre su parte y la referida corredora.
Agrega que en el mes de septiembre de 2010, la arrendadora del
inmueble, a esa altura representante de la sucesión
Oesterle-Pinardi, doña Chantal Oesterle Pinardi, les comunicó de
manera informal su intención de vender el inmueble, solicitando una
fecha para restituir la propiedad, ofreciendo el no cobro de las
rentas ante lo cual se le recordó la existencia del contrato por
escritura pública y que se había invertido bastante dinero en dejar
operativo el inmueble, por lo que instruyó a dicha corredora para
que no recibieran los pagos de arriendo ante lo cual se vieron
obligados, como consta de los documentos que se acompañan, a
consignar ante Notario para que diera aviso por intermedio de la
empresa de corretaje a la arrendadora de la disponibilidad del pago
de la renta en notaria, mediante carta certificada, enviándose la
primera con fecha 30 de noviembre, el cheque respectivo fue retirado
por la misma Chantal Oesterle Pinardi emitiendo el recibo de pago
respectivo y desde noviembre de 2010, en adelante todos los pagos
debieron ser consignados en Notarias y notificados por carta
certificada en los términos ya señalados, y retirados por la
señalada persona.
Que en cuanto a la
demanda subsidiaria por retardo en las cuentas de servicios, solicita
su rechazo en todas sus partes con expresa condena en costas por
cuanto el arrendador carece de facultades para pretender hacer valer
un derecho propio que no tiene, como es el de demandar en calidad de
arrendador, reproduciendo todo lo que ya se expuso en la
contestación de la demanda principal. Además, en relación con las
cuentas de servicios que se requieren, no se indican los meses se
deberían, sus montos o los servicios adeudados, citando normativa
que en nada se refiere a lo alegado, los artículos 1545, 1945, y
1977 del Código Civil. Sin perjuicio de lo reseñado, señala que a
la fecha no existen deudas de servicios con respecto al inmueble de
autos, y por tanto no concurre ninguna causal ni legal ni contractual
para pedir el término del contrato por ello.
La señora juez del
tribunal referido en el apartado primero de esta expositiva, por
sentencia de treinta y uno de enero de dos mil doce, según se lee a
fojas 77, no dio lugar, con costas, a la demanda de terminación
inmediata del contrato de arrendamiento, y en consecuencia, dispuso
que se debería seguir adelante con el contrato materia de autos
suscrito entre el demandado y una tercera ajena al juicio.
Apelado dicho fallo
por la demandante, una sala de la Corte de Apelaciones de Valparaíso,
por decisión de veintinueve de junio del año dos mil doce, rolante
a fojas 176, lo revocó y dispuso que: a) No se hace lugar a las
objeciones de documentos formuladas en el comparendo a fojas 71 y
escrito de fojas 122; b) Ha lugar a la demanda de terminación
inmediata de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas de
parte de la demandada a favor de los demandantes, declarándose la
terminación de la correspondiente convención a partir de esta
fecha, debiendo cancelarse las rentas que se devenguen hasta la
entrega del inmueble de autos; c) Lo anterior es sin perjuicio que en
la etapa ejecutiva de la sentencia y al momento de liquidarse el
crédito respecto de las rentas insolutas, como asimismo las cuentas
de servicios también insolutas, deberán efectuarse los ajustes y
alcances que de acuerdo al mérito de los antecedentes las partes
puedan efectuar; d) No se emite pronunciamiento respecto de la
petición subsidiaria de la demanda; y e) cada parte pagará sus
costas.
En contra de esta
determinación, la parte demandada dedujo recursos de casación en la
forma y en el fondo.
Se ordenó traer los
autos en relación.
CONSIDERANDO:
I.- En cuanto al
recurso de casación en la forma:
PRIMERO:
Que
el recurso de nulidad formal invoca, en primer término, el vicio
contemplado en el artículo 768
N° 5 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el
artículo 170 N° 6 del mismo cuerpo legal, esto es, en haber sido la
sentencia pronunciada con la omisión de la decisión del asunto
controvertido.
Expone que consta de
los antecedentes que la demanda se dedujo para obtener el término
del contrato de arrendamiento, pero también por ella se pretendía
el cobro de rentas adeudadas, esto es, las correspondientes a los
meses de agosto a diciembre de 2011, y la de enero de 2012, a razón
de 80,52 unidades de fomento. Sin embargo, señala, de la parte
resolutiva Nº II de la sentencia recurrida se aprecia que no se
pronunció en relación con la condena de las rentas por los
referidos meses, que fueron expresamente solicitadas por la
demandante, y en su lugar, solamente ordenó el pago de las que se
devengaran hasta la fecha de la entrega del inmueble.
Así las cosas,
señala, es evidente que no existe pronunciamiento en relación con
la condena al pago en el período referido por el actor, teniendo en
consideración que se declara terminado el contrato de arrendamiento
“a partir de esta fecha”, es decir, a partir del 29 de junio de
2012.
Asevera que esta
omisión es relevante pues parte importante de las alegaciones de la
demandada consistieron en sostener que la demandante no tenía
derecho a accionar pretendiendo que existía deuda por meses de renta
anteriores a la fecha en que adquirió el inmueble arrendado, lo que
puede entenderse que ocurrió recién a fines del mes de diciembre de
2011.
SEGUNDO:
Que como segundo motivo de nulidad se dedujo aquél contemplado en el
artículo 768 Nº 7 del Código de Procedimiento Civil, esto es,
cuando la sentencia contiene decisiones contradictorias.
Explica que
el
vicio alegado se produce por el hecho de haberse acogido la demanda
de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas
por un lado -decisión II- y por otro, en dejar a salvo para la etapa
de ejecutiva del fallo, la posibilidad de efectuarse ajustes y
alcances al liquidarse el crédito referidos a las rentas de
arrendamiento -decisión III-
En efecto, indica,
la única manera de comprender lo resuelto, en relación con lo
expresado en el considerando duodécimo del fallo recurrido, es que
queda abierta la posibilidad que su parte demuestre en la etapa de
ejecución de la sentencia que hay rentas de entre las discutidas en
esta litis, que se encuentran efectivamente pagadas en tiempo y
forma, lo que implica que no se ha determinado cuáles son las que
efectivamente se adeudan, de manera que no existe certeza de parte
del tribunal sobre la mora aquéllas que sirvieron de base para
acoger la acción y declarar terminado el contrato.
TERCERO:
Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 779 del Código
de Procedimiento Civil, es aplicable al recurso de casación lo
dispuesto en los artículos 200 y 201 del mismo cuerpo de leyes, este
último sólo en cuanto a la no comparecencia del recurrente dentro
de plazo.
Que por su parte, el
artículo 200 del cuerpo normativo reseñado, establece el plazo en
que las partes deben comparecer ante el tribunal superior para seguir
el recurso interpuesto, en tanto que la norma del 201 dispone la
sanción de deserción del mismo cuando el apelante no comparece
dentro del término reseñado en la anterior disposición.
CUARTO:
Que del mérito de los antecedentes aparece que el recurrente no
cumplió con esta obligación en relación con el recurso de casación
en la forma. Es así como se desprende de la actuación que rola a
fojas 218 de estos autos, que el abogado Gustavo Quezada Valencia, en
representación de la demandada -Sociedad Intercontinental de
Gastronomía SIG Limitada- sólo se hizo parte ante esta Corte
Suprema en el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra
de la sentencia de segunda instancia dictada con fecha 29 de junio de
2012 por la Corte de Apelaciones de Valparaíso.
QUINTO:
Que, teniendo en consideración lo reseñado, aparece con claridad
que la recurrente no ha dado cumplimiento a la obligación de
comparecer dentro de plazo ante el tribunal superior para seguir el
recurso de casación en la forma que fuera interpuesto, de donde se
desprende, necesariamente, que deberá ser desechado.
II.- En cuanto al
recurso de casación en el fondo:
SEXTO:
Que
la demandada dedujo recurso de casación en el fondo contra la
sentencia de segundo grado, a la que atribuye diversos errores de
derecho, que se habrían traducido en vulneración a lo dispuesto en
los artículos 1545, 1962 Nº 2 y 1977, todos del Código Civil.
SÉPTIMO: Que
en primer término, sostiene que se ha producido infracción en la
aplicación que se hizo del artículo 1962 Nº 2 en relación con el
artículo 1545, ambos del Código Civil.
En efecto, señala,
de la sentencia recurrida se advierte que para justificar el rechazo
(sic) de la demanda se invoca en el considerando octavo el referido
artículo 1962, concluyendo, luego de dar por establecido que los
demandantes son dueños del inmueble arrendado, que de conformidad
con la referida norma están obligados a respetar el contrato de
arrendamiento celebrado por escritura pública entre el anterior
dueño con los demandados, debiendo determinarse la procedencia de la
petición de término conforme a las disposiciones de la Ley Nº
18.101.
Señala que este
razonamiento, en principio, es correcto, sin embargo se infringe el
artículo 1962 Nº 2 de la codificación sustantiva, dado que se le
otorgó un sentido y alcance que no tiene. Al respecto explica que
tal como se señaló al contestar la demanda, la norma en análisis,
inserta a propósito del contrato de arrendamiento, establece sólo
derechos personales para las partes que lo celebran o acuerdan. De
esta manera, en el caso sub lite, la sociedad demandante no tiene
legitimación activa para accionar porque, aunque haya probado su
calidad de dueña, no es arrendadora, por ende, no tiene titularidad
sobre los derechos emanados del contrato de arrendamiento.
Agrega que por este
mismo razonamiento, no se le puede considerar acreedor de las rentas
por las cuales pide la terminación del contrato, correspondientes a
los meses de agosto a diciembre de 2011, pues quedó establecido en
autos que a esa fecha no tenía la calidad de propietario.
Se configura, por lo
tanto, infracción al efecto relativo de los contratos, y en
consecuencia a lo dispuesto en el artículo 1545 del Código Civil,
pues se estarían otorgando derechos personales que emanan de un
contrato a quien no tiene la calidad de sujeto activo de esos
derechos.
En este sentido,
señala, cuando la disposición infringida establece que el arriendo
debe ser respetado cuando ha sido celebrado por escritura pública,
no implica que el mismo queda cedido en sus derechos y obligaciones
al nuevo adquirente de pleno derecho. El alcance de lo dispuesto en
el artículo 1962 Nº 2 del Código de Bello, por ende, implica que
el contrato permanece vigente entre las partes que lo celebraron, de
manera que no puede el nuevo dueño, que no es parte en dicha
convención, exigir el pago de rentas que no se le adeudan, ni pedir
el término de un contrato que jamás celebró, y en el que no ha
sido cesionario de sus derechos y obligaciones.
Sostiene que la
situación que se da en estos casos, puede asimilarse a aquella en
que se adquiere un inmueble con el derecho real de usufructo,
situación en la que el nuevo dueño debe soportar este gravamen
hasta su extinción y no puede alegar causales derivadas de la
convención constitutiva del mismo. En el caso del arriendo, señala,
como no es un derecho real, el efecto se produce al otorgarlo por
escritura pública, y es en esa virtud que es oponible al nuevo
dueño.
De esta forma,
asegura, la acción esgrimida carece de los elementos necesarios para
que la demandante sea su titular. Es así como carece de interés y
de causa de pedir, por cuanto no la actora tiene la calidad jurídica
de arrendadora, y por lo mismo, no es acreedora de las rentas por las
que pide el término del contrato de arrendamiento, las que estaban
devengadas con anterioridad a la fecha en la que celebró el
contrato de compraventa y obtuvo la inscripción de dominio del
inmueble a su nombre.
OCTAVO:
Que en cuanto a la infracción denunciada en relación con el
artículo 1977 del Código Civil, indica que en el considerando
décimo de la sentencia de segundo grado se resolvió que en este
caso se había producido la mora a que se refiere dicha disposición.
Esta norma tiene entre sus elementos el de otorgar un derecho al
arrendador para pedir la terminación del contrato de arrendamiento,
sin embargo, en este caso, quien ha comparecido no tiene la calidad
jurídica de arrendador. De esta forma, asegura, la demandante carece
de legitimación activa incluso para invocar la consecuente acción
judicial que otorga el artículo referido, y se ha configurado de
esta forma la transgresión denunciada por contravención formal.
Además sostiene que
se infringe la señalada norma cuando en el considerando undécimo se
indica que consta que no se ejecutaron los pagos en las oportunidades
legales correspondientes (reconvención de pago), en circunstancias
que el único que puede reconvenir eficazmente respecto de una deuda
es el acreedor efectivo de ella, y no un tercero que no lo es.
Por último, y
siempre en relación con la transgresión del mismo artículo, señala
que se dejó constancia en los considerandos noveno y décimo de la
sentencia recurrida, que hubo diversos intentos y procedimientos
destinados al pago,
lo
que demuestra la intención de la demandada de hacerlo y, con ello,
cumplir el contrato, perseverando en él.
El artículo en
cuestión, explica exige la mora de un período entero de pago de
renta, la que se produce cuando no se cumple la obligación o se
retarda su cumplimiento en forma imputable al deudor, en la medida
que sea interpelado o requerido. Pues bien, habiendo quedado asentado
como hecho de la causa en los referidos razonamientos que su parte
siempre se mantuvo llana a cancelar las rentas, lo que no fue
concretado por acción de la arrendadora y por la incerteza acerca
del efectivo titular del contrato, no pudo tenerse por configurada la
mora del deudor como elemento para la procedencia de la acción de
término del contrato en este caso.
NOVENO:
Que, para un mejor entendimiento de los motivos que siguen, es útil
dejar asentados como hechos de la causa los siguientes antecedentes,
por no haber sido discutidos por las partes:
a) Con fecha 2
de febrero de 2006, se celebró un contrato de arrendamiento entre
Chantal Paola Oesterle Pinardi, en representación de Guillermo Juan
Germán Oesterle Stehn y de Mirella Pinardi Testa, con la sociedad
Intercontinental de Gastronomía SIG Limitada, representada por Pablo
Fernando Álvarez Maldonado y Juan Carlos Álvarez Maldonado,
respecto del inmueble ubicado en Avenida San Martín Nº 415, de la
comuna de Viña del Mar;
b) El plazo del
referido contrato sería de 10 años a contar de la entrega, esto es,
el día 1 de abril de 2006, renovable tácita y sucesivamente por
períodos iguales y sucesivos;
c) La renta de
arrendamiento se fijó en la señalada convención en la suma de
setenta y dos coma cinco unidades de fomento a pagarse dentro de los
cinco primeros días de cada mes;
d) En caso de que la
morosidad en el pago de la renta alcance dos períodos mensuales
completos, se convino que el arrendador podía demandar judicialmente
la restitución inmediata del inmueble arrendado;
e) Se estableció en
el contrato reseñado que el arrendatario estaría obligado a
cancelar los servicios básicos, en tanto, que el no pago de dos
períodos de cualquiera de los servicios básicos del inmueble,
autorizaría al arrendador para poner término al contrato y demandar
la restitución del inmueble sin perjuicio de exigir el pago de los
servicios adeudados;
f) Con fecha 16 de
diciembre de 2011, se celebró un contrato de compraventa entre
Chantal Paola Oesterle Pinardi, por sí y en representación de
Guillermo Fabio Oesterle Pinardi, Jorge Jacinto Ávila Flores como
administrador de los bienes propios de su cónyuge Karin Marianne
Oesterle Pinardi, y la sociedad Inversiones Reus Limitada, por medio
del cual los primeros venden, ceden y transfieren a la segunda el
inmueble ubicado en Avenida San Martín, Nº 415, en Viña del Mar;
DÉCIMO:
Que
los sentenciadores del grado establecieron como hechos de la causa
los siguientes:
a) La demandante
-Sociedad Inversiones Reus Limitada- es dueña de la propiedad cuya
restitución requiere, ubicada en Avenida San Martín Nº 415, Viña
del Mar:
b) La demandada
-Sociedad Intercontinental de Gastronomía SIG Limitada- para los
efectos de cancelar las rentas de arrendamiento de la propiedad de
marras, lo hizo por medio de procedimientos que no corresponden a los
exigidos por la ley en estos casos, ya que lo efectuó ante un
corredor de propiedades o dejando instrucciones en diversas notarías;
c) El pago por
consignación que se anunció por la demandada en el proceso no se
concretó en estos antecedentes;
e) Los pagos de las
rentas no se efectuaron en las oportunidades legales
correspondientes, esto es, cuando la demandada fue reconvenida de
pago.
UNDÉCIMO:
Que
sobre la base del sustrato fáctico recién pormenorizado -en lo que
interesa al presente recurso- la sentencia cuestionada revocó el
fallo de primer grado, en cuanto había desechado la demanda de
terminación inmediata del contrato de arrendamiento por no pago de
las rentas. Para decidir así, los jueces de la instancia concluyeron
que la demandante había acreditado ser dueña del inmueble cuya
restitución requería, y que habiéndose celebrado el contrato de
arrendamiento con los anteriores dueños por escritura pública se
encontraba obligada a respetarlo. Por otra parte, estimó que se
había configurado la mora a que se refiere el artículo 1977 del
Código Civil, por cuanto si bien consta que la demandada había
manifestado la intención de cancelar las
rentas
de arrendamiento insolutas, el procedimiento que utilizó, esto es,
efectuar pagos ante un corredor de propiedades o “dejar
instrucciones” en diversas Notarías, no correspondía al exigido
por la ley en estos casos, y en cuanto al pago por consignación que
anunció, tampoco se concretó en estos antecedentes, lo que habilita
en este caso a tener por configurada la terminación del contrato de
arrendamiento por no pago de las rentas. A mayor abundamiento, tuvo
en consideración que constaba fehacientemente que no se ejecutaron
los pagos en las oportunidades legales correspondientes
(reconvención), lo que igualmente ameritaba a poner término al
respectivo contrato. Sin perjuicio de lo decidido, resolvió que en
la etapa ejecutiva de la sentencia y al momento de liquidarse el
crédito respecto de las rentas insolutas, como asimismo de las
cuentas de servicios también insolutas, deberían efectuarse los
ajustes y alcances que de acuerdo al mérito de los antecedentes las
partes pudieran realizar. Por último, y atendido lo decidido, se
omitió pronunciamiento respecto de la petición subsidiaria
formulada por la actora en la demanda.
DUODÉCIMO:
Que para resolver la cuestión jurídica que se plantea en el primer
capítulo del recurso, debe esclarecerse el sentido que tiene lo
dispuesto en el artículo 1962 del Código Civil, en su encabezado
cuando prescribe que: “Están obligados a respetar el arriendo…”.
El recurrente pretende que esta disposición, interpretada de una
manera literal, sólo impondría al nuevo propietario el deber de
respetar el contrato, entendido simplemente como un deber de aceptar
que a la propiedad que se ha adquirido la afecta un contrato de
arrendamiento que le es oponible, y por lo mismo que no se puede
desconocer. De ninguna manera podría entenderse, a juicio de la
misma parte, como efecto del traspaso del derecho del arrendador, que
el nuevo propietario ha pasado a ocupar la posición del arrendador
en un contrato que nunca ha celebrado. Para esta Corte, la reseñada
es una interpretación estrecha, porque no se compadece con el
sentido que ella claramente dispone, cual es de imponer al nuevo
titular del bien arrendado el respeto al contrato de arrendamiento.
Es evidente que si se tiene el deber de respetar el arriendo, quiere
decir que sobre el nuevo propietario recae el deber de aceptar todos
los derechos que tiene el arrendatario sobre la cosa arrendada. Como
contrapartida, parece justo entender que al nuevo propietario le
corresponden los derechos como arrendador de la cosa arrendada, entre
ellos, el más importante, el derecho a percibir las rentas, entre
otras razones, por su condición de propietario del bien raíz. No
parece razonable interpretar, como lo pretende el recurrente que, en
los casos del artículo 1962 del Código Civil, existan dos figuras
diferentes, por una parte el vínculo entre el primitivo arrendador
con su arrendatario, que sería contractual, y por otra el que se da
entre el arrendatario con el nuevo propietario, que no tendría tal
carácter. La lógica y el sentido común enseñan que en un contrato
bilateral, como es un contrato de arrendamiento, si el derecho del
propietario del bien arrendado es a gozar de la cosa, es obvio que,
si no puede tener un goce material, porque la cosa está arrendada y
pesa sobre el propietario el deber de respetar el arriendo, al menos
deber reconocérsele, como contrapartida, que tiene la calidad de
arrendador.
DECIMOTERCERO:
Que la doctrina de los autores permite la anterior interpretación.
Así el profesor Gonzalo Figueroa, recientemente fallecido,
comentando esta disposición tenía dicho: “El adquirente de una
cosa dada en arrendamiento deberá respetar un contrato en el cual él
no fue parte, en los casos establecidos en la disposición referida.
El contrato se le traspasa íntegro, con todas sus cargas, derechos y
particularidades; el adquirente asume la calidad jurídica de
contratante, en un contrato en que no era parte y aún contra su
voluntad” (El
Patrimonio,
Editorial Jurídica de Chile, 1991, p. 243); en sentido similar se ha
pronunciado el profesor Sebastián Ríos Labbé, al caracterizar este
tipo de cesiones: “…toda cesión de contrato implica la entrada
del tercero a la relación contractual, reemplazando totalmente al
cedente, quien en algunos casos puede permanecer obligado. La cesión
del contrato implica, pues, la transferencia del cedente al
cesionario de todos los derechos y obligaciones, principales y
accesorias, que incumbían al primero o, dicho de otra manera, el
tránsito del cesionario a la posición del cedente” (“Las
cesiones legales del contrato. Una contribución al régimen de la
cesión convencional de contrato”, en Estudios
de Derecho Privado en homenaje a Christian Larroumet,
Universidad Diego Portales-Fundación F. Fueyo-Universidad del
Rosario-, Santiago-Bogotá, 2008, p. 172).
DECIMOCUARTO:
Que, en consecuencia, no se advierte error de Derecho en la sentencia
recurrida, respecto de la inteligencia que ha hecho de lo dispuesto
en el artículo 1962 del Código Civil, por lo que debe descartarse
el recurso en esta parte.
DECIMOQUINTO:
Que un segundo grupo de errores de derecho denunciados, el recurrente
los refiere respecto del artículo 1977 del Código Civil. Plantea
que, en cualquier caso, no pudo basar la demanda de terminación del
contrato de arrendamiento en la falta de pagos de rentas atrasadas
anteriores a enero de 2012, ni tampoco pudo el demandante instar
judicialmente por el pago de rentas atrasadas anteriores al tiempo en
que adquirió la propiedad. En efecto, estima que las rentas
atrasadas hasta diciembre de 2011, en todo caso, pertenecen en
titularidad al antiguo arrendatario y, por tener el carácter de
derechos personales, no pueden entenderse que han pasado al
patrimonio del nuevo propietario.
DECIMOSEXTO.
Que para resolver esta cuestión, esta Corte analizará separadamente
las dos cuestiones. Sobre la primera, debe tenerse presente que,
conforme con los hechos que han quedado a firme por los jueces del
fondo, la escritura de venta tiene fecha 16 de diciembre de 2011 y se
inscribió el día 22 de diciembre de 2011. Estos hechos permiten
afirmar que el nuevo propietario sí pudo instar por el pago de la
renta de diciembre de 2012, si se considera, además, que el
propietario tiene derecho a los frutos civiles de la cosa que tiene
en dominio, conforme con lo que dispone el artículo 648 del Código
Civil, los que se devengan día por día, según lo que se desprende
del artículo 790 del mismo cuerpo legal. Aún más, el demandante ha
reforzado su derecho a los frutos civiles, en su calidad de comprador
la cosa, de acuerdo con lo que se dispone en el inciso 2° del
artículo 1816. El conjunto de estas disposiciones permite afirmar
que el demandante ha podido instar al pago de las rentas desde el mes
de diciembre de 2011. Se concluye, por lo tanto, que sí ha tenido
derecho a exigir el pago de la renta del mes de diciembre de 2011, la
que no estaba pagada y aún no totalmente devengada, cuando compró
la propiedad. Una interpretación distinta significaría que ninguno
de los arrendadores habría podido exigir el pago, porque la renta
estaría dividida, lo que no parece razonable. Estando acreditado que
estaba impaga la renta de diciembre, el demandante pudo iniciar
eficazmente el juicio de terminación del contrato de arrendamiento,
conforme lo autoriza el artículo 1977 del Código Civil, en relación
con lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley 18.101, sobre
arrendamiento de predios urbanos. En efecto, el artículo 1977 del
Código citado exige, para instar por la cesación inmediata del
contrato de arrendamiento, que el demandado haya incurrido en la mora
de un período entero en el pago de la renta de un período completo,
que en el caso de los arriendos de predios urbanos es de un mes,
conforme con lo que dispone el artículo 1944 del Código Civil.
DECIMOSÉPTIMO:
Que no se advierte, en consecuencia, error de derecho en la sentencia
recurrida al aceptar la legitimación activa del demandante para
pedir la terminación inmediata del contrato de arrendamiento, todo
ello fundado en el artículo 1977 del Código Civil.
DECIMOCTAVO:
Que, por último, resta por analizar la segunda cuestión que ha
planteado el recurso en relación con un presunto error de derecho en
que habría incurrido la sentencia recurrida, al aplicar el artículo
1977 del Código Civil, y con ello legitimar la acción del cobro de
rentas atrasadas, desde el mes de agosto de 2011. Alega el recurrente
que tales rentas sólo podría haberlas cobrado el antiguo
arrendador, por ser créditos personales que no fueron cedidos al
nuevo propietario, ni se pueden entenderse cedidos por aplicación de
lo dispuesto en el artículo 1962 del Código Civil. Efectivamente,
en la sentencia que se recurre se acoge la demanda sin limitaciones,
incluyendo el pago de las rentas atrasadas desde agosto de 2011 en
adelante. Para esta Corte, siguiendo la doctrina de la sentencia
contenida en el Rol Nº 4811-07 de esta misma sala, el traspaso del
contrato de arrendamiento, conforme con lo que se dispone en el
artículo 1962 ya citado, no permite al nuevo arrendador cobrar
rentas que se habían devengado con anterioridad a la fecha en que
adquirió la propiedad, en este caso, las correspondientes a los
meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2011. Al no
considerarlo así la sentencia que se impugna, incurre en un error de
derecho que influye de manera sustancial en lo dispositivo del fallo,
y por lo mismo el recurso, en esta sola parte, debe ser acogido.
De
conformidad asimismo con lo que disponen los artículos 764, 765,
766, 767, 768 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se
rechaza el recurso de casación en la forma
interpuesto en lo principal de fojas 184 por los abogados Víctor
Demaría Varas y Gustavo Quezada Valencia, en representación de la
demandada, y se
acoge
el
recurso de casación en el fondo deducido
en el primer otrosí de la misma presentación, en contra de la
sentencia de veintinueve de junio dos mil doce, escrita a fojas 176,
la que por consiguiente es
nula
y se la reemplaza por la que se dicta a continuación.
Regístrese.
Redacción del
Abogado Integrante señor Baraona.
Rol Nº 5966-12.
Pronunciado
por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres.
Nibaldo Segura P., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D., Juan
Fuentes B., y Abogado Integrante Sr. Jorge Baraona G.
No
firman los Ministros Sr. Silva y Sra. Maggi, no obstante haber
concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar
ambos en comisión de servicios.
Autorizado por la
Ministra de fe de esta Corte Suprema.
En Santiago, a dos
de octubre de dos mil trece, notifiqué en Secretaría por el Estado
Diario la resolución precedente.
________________________________________________________
Santiago, dos de
octubre de dos mil trece.
De conformidad con
lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil,
se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.
Vistos:
Se reproducen los
motivos 1º a 11º, 14º y 15º de la sentencia anulada, y la
apelada, con excepción de los fundamentos 8º a 10º.
Y teniendo
además presente:
1º.- Lo expresado
en los razonamientos 12º, 13º, 16º y 18º del fallo de casación
que antecede.
2º.-
Que el artículo 1915 del Código Civil define el arrendamiento
señalando que “es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar
una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra
o servicio un precio determinado”. El contrato aludido impone
obligaciones a ambos contratantes, siendo de cargo del arrendador, en
términos generales, las obligaciones de entregar al arrendatario la
cosa arrendada; de mantenerla en el estado de servir para el fin para
el que ha sido arrendada; y de librar al arrendatario de toda
turbación o embarazo en el goce de la cosa objeto del contrato. Por
su parte, las obligaciones del arrendatario podrían resumirse
básicamente en la de pagar el precio o renta convenida; usar de la
cosa según los términos o espíritu del contrato; cuidar de la cosa
como un buen padre de familia; ejecutar las reparaciones locativas;
permitir al arrendador inspeccionar la cosa arrendada; y restituir la
cosa al final del arrendamiento.
3º.- Que el
artículo 1977 del Código Civil concede al arrendador el derecho a
hacer cesar el contrato de arrendamiento, en caso que el arrendatario
incurra en la mora de un período entero en el pago de la renta,
después de dos reconvenciones de pago, si no presta seguridad
competente de que se verificará el pago dentro de un plazo
razonable, que no bajará de treinta días.
4º.- Que respecto
de las rentas de arrendamiento demandadas correspondientes a los
meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2011, y sin
perjuicio de lo referido en orden a que no se acreditó haberse hecho
su pago en la forma exigida por la ley, se trata de créditos que se
habían devengado con anterioridad a la fecha en que el demandante
adquirió la propiedad, por lo que debe entenderse que su titular es
el antiguo propietario del bien arrendado, de manera que debe
rechazarse en esta parte la demanda.
5º.- Que habiendo
incurrido, la demandada, en incumplimiento contractual, al no haber
pagado las rentas de arrendamiento correspondiente a los meses de
diciembre de 2011 y enero de 2012, supuesto sobre el que se
configuran las consecuencias jurídicas de la norma referida en el
fundamento que ante precede, se conforman los supuestos que hacen
procedente la pretensión del actor de poner término al contrato de
arrendamiento.
6º.- Que en
relación con los cobros de las cuentas de servicios demandadas, y
teniendo en consideración que no se encuentran acreditados sus pagos
por el período cuya titularidad se ha establecido que corresponde al
actor, se condenará al demandado a su satisfacción en la forma que
se indicará en lo resolutivo.
7º.-
Que,
la suma de dinero que deberá pagar el demandado, una vez practicada
la liquidación correspondiente por el secretario del tribunal, se
reajustará de conformidad con la variación del Índice de Precios
al Consumidor,
entre
la fecha de notificación de la demanda y el pago efectivo,
aplicándose intereses corrientes para operaciones reajustables, a
partir que la sentencia se encuentre ejecutoriada.
Y
atendido, además, lo dispuesto en los artículos 186, 187 y 227 del
Código de Procedimiento Civil,
se
declara:
I.-
Que no se hace lugar a las objeciones de documentos formuladas en el
comparendo de fojas 71 y en el escrito de fojas 122.
II.-
Que
se revoca, en
lo apelado,
la
sentencia de treinta y uno de enero de dos mil doce, escrita a fojas
77, y en su lugar se decide que se
acoge la demanda
deducida en lo principal de la presentación de fojas 21, sólo
en cuanto
se declara la terminación del contrato de arrendamiento por no pago
de rentas, debiendo el demandado satisfacer las rentas de
arrendamiento devengadas y las cuentas de servicios insolutos desde
diciembre de 2011 hasta la fecha de entrega del inmueble de autos, la
que se deberá efectuar en el plazo de diez días desde que esta
sentencia quede ejecutoriada.
III.-
Que se confirma, en lo demás apelado, la referida sentencia
IV.-
Que no se condena en costas al demandado por no haber resultado
totalmente vencido.
Regístrese y
devuélvase.
Redacción del
Abogado Integrante señor Baraona.
Rol Nº 5966-12.
Pronunciado
por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres.
Nibaldo Segura P., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D., Juan
Fuentes B., y Abogado Integrante Sr. Jorge Baraona G.
No
firman los Ministros Sr. Silva y Sra. Maggi, no obstante haber
concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar
ambos en comisión de servicios.
Autorizado por la
Ministra de fe de esta Corte Suprema.
En Santiago, a dos
de octubre de dos mil trece, notifiqué en Secretaría por el Estado
Diario la resolución precedente.
