Santiago, uno de julio
de dos mil catorce.
Vistos:
En autos rol Nº
2.814-2013 del Tercer Juzgado Civil de El Loa Calama, doña Marta
Sozzani deduce demanda en contra de don Alexis Santiago Quispe Muara,
a fin que se declare terminado el contrato de arriendo por no pago de
rentas; en consecuencia, se condene al demandado a pagar los cánones
adeudados y los que se devenguen durante el curso del juicio, más
reajustes e intereses; además se le imponga la restitución de
inmueble dentro de tercero día desde que el fallo cause ejecutoria,
bajo apercibimiento de lanzamiento con el auxilio de la fuerza
pública, la principal con el pago de las rentas insolutas, se le
notifique el desahucio del contrato y ordenarle que restituya el
inmueble, una vez que la sentencia cause ejecutoria.
El demandado enervó
la acción principal, mediante el pago de las rentas adeudadas y,
evacuando el traslado de la acción subsidiaria, solicitó su
rechazo, argumentando que el contrato de arriendo es de aquellos que
no admite el desahucio, ya que se sujetó el pago de la renta a una
condición resolutoria, cual es, el pago del precio de la
compraventa. Esta condición resolutoria tiene como contrapartida que
el derecho a solicitar la restitución por parte del arrendador se
encuentra sujeto a una condición suspensiva, esto es, la celebración
del contrato de compraventa respecto del inmueble arrendado respecto
de la propiedad, lo que fue reconocido por la actora, según explica.
El tribunal de primera
instancia, en sentencia de veintitrés de abril de dos mil trece,
escrita a fojas 157 y siguientes, acogió la demanda de
desahucio y ordenó la restitución del inmueble en un mes desde que
la sentencia cause ejecutoria, con costas; asimismo, accedió a la
excepción de litis pendencia opuesta por la demandada reconvencional
y omite pronunciamiento sobre la demanda esta índole y acerca de la
retención de bienes.
Se alzó el demandado y
una de las salas de la Corte de Apelaciones de Antofagasta, en fallo
de veintitrés de septiembre de dos mil trece, que se lee a fojas 207
y siguientes, revocó
el de primer grado en cuanto por su numeral I hizo lugar a la demanda
de desahucio del primer otrosí de fojas 5 y, en su lugar, declaró
que se rechaza la misma, con costas de la causa y del recurso;
asimismo, lo revoca en cuanto por su numeral II accedió a la
excepción de litis pendencia formulada en lo principal de fojas 132
respecto de la demanda reconvencional y, en su lugar, declaró que se
rechaza dicha excepción, con costas del incidente.
En contra de esta
última decisión, la demandante deduce recurso de casación en el
fondo, por haberse incurrido en infracciones de ley que han influido,
en su concepto, sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo
que este tribunal la invalide y dicte una de reemplazo que confirme
la de primera instancia y se declare que se acoge la demanda de
desahucio disponiendo la entrega del inmueble en el plazo de un mes
contado desde que la sentencia quede firme y ejecutoriada, con
costas.
Se trajeron estos autos
en relación.
Considerando:
Primero:
Que la demandante denuncia la infracción de los artículos
1560, 1546, 1915 y 1951 del Código Civil, en relación con el
artículo 3° Ley N° 18.101
Explica que las partes
celebraron el 17 de julio de 2010, por escritura pública, un
contrato de promesa de compraventa y, en el mismo instrumento,
acordaron un contrato de arriendo respecto de un mismo inmueble,
ubicado en la ciudad de Calama de propiedad de su parte. Conforme
consta en la cláusula sexta de ese contrato –alega el recurrente-
las partes suscribieron un contrato de arriendo, no obstante haberse
convenido sobre el mismo inmueble una promesa de compraventa.
Señala que en la
sentencia se desconoce valor al acto jurídico celebrado por los
litigantes conforme a los razonamientos que se efectúan en sus
fundamentos; así, en la sentencia impugnada se argumenta que el
contrato de arriendo es accesorio de la promesa de compraventa y que
las partes no determinaron los elementos propios de dicho contrato,
los que se relacionan en el motivo cuarto, como el cuidado de la
cosa, la culpa del arrendatario, las mejoras, entre otras.
Continúa exponiendo
que en la interpretación de los contratos, de acuerdo al artículo
1560 del Código Civil, debe estarse más a la intención de las
partes que a lo literal de las palabras, norma que se ha infringido
pues al interpretar el contrato sólo se estuvo a su elemento
literal, apartándose de la voluntad real de las partes. De ese modo,
en su concepto, se vulneró una piedra angular de la interpretación
contractual, cual es, la voluntad real por sobre la declarada, ya que
en nuestro ordenamiento jurídico prima el sistema objetivo de
interpretación, voluntad real que consta, en su concepto, del
siguiente modo: 1) nunca se alegó que el contrato de arriendo
dependiera del de promesa, sólo discutieron sobre el plazo de
duración para hacer o no procedente el desahucio; 2) la contraria
enervó el término del contrato de arriendo pagando los cánones
adeudados para perseverar con el contrato; 3) si el contrato de
arriendo fuera accesorio al de promesa, el demandado lisa y
llanamente no pagaba las rentas, ya que podía seguir ocupando
amparado en el contrato de promesa, lo que no ocurrió; 4) tal es la
validez del contrato que cuando la sentencia causó ejecutoria el
demandado entregó voluntariamente el inmueble a su parte, sin
oponerse al cumplimiento. En consecuencia, habiendo manifestado las
partes su voluntad real, así debió declararse, concluyéndose que
los contratos contenidos en la escritura pública de 17 de julio de
2010, eran independientes entre sí y cada uno un contrato principal.
Enseguida, como
consecuencia de desatender el sistema subjetivo de interpretación,
se elevó a la calidad de esenciales, elementos que son de la
naturaleza del contrato de arriendo,
tales como el cuidado de la cosa, la culpa del arrendatario, los que
se relacionan en el fundamento cuarto del fallo cuestionado,
vulnerando el artículo 1546 del Código Civil. Es así que por
definición legal el contrato de arriendo es uno en que ambas partes
se obligan, la una a conceder el goce de una cosa o a ejecutar una
obra o prestar un servicio y, la otra, a pagar por este goce, obra o
servicio, un precio determinado; luego son elementos esenciales: la
entrega de la cosa, ejecutar la obra o prestar un servicio y el pago
de la renta como contraprestación, por lo tanto, de acuerdo a lo
dispuesto en el artículo 1444 del Código Civil, al concurrir tales
elementos se está ante un contrato de arriendo, los que de no mediar
deriva en otro distinto o no hubiere producido efectos. Por
consiguiente, presentándose ambos elementos concurre la existencia
legal de un contrato de arriendo. Los elementos referidos en el
motivo cuarto referido son de la naturaleza, de modo que su no
concurrencia en la escritura, no es óbice para desconocer la
existencia del contrato de arriendo. Por consiguiente, a su parecer,
se está en presencia de dos contratos de naturaleza diversa,
contenidos en un mismo instrumento, por lo que mal puede sostenerse
que el arriendo es accesorio de la promesa. En otras palabras,
coexisten dos contratos principales, uno de arrendamiento y otro de
promesa, cada uno con efectos propios, cuestión que así ocurrió
por voluntad de las partes.
Continúa indicando
que, habiéndose aclarado la naturaleza independiente de cada
contrato, corresponde determinar la procedencia del desahucio del de
arriendo. Así, de acuerdo al artículo 1951 del Código Civil, en
relación con el artículo 3° de la Ley N° 18.101, debe concluirse
que el contrato de arrendamiento contenido en la escritura de 17 de
julio de 2010 es de carácter indefinido, carácter que nace del
hecho de haber sujetado las partes su duración a un período
indeterminado de tiempo, comprendido entre la firma de la escritura
de promesa de compraventa y aquella en que se produjera el pago total
del precio de la compraventa por el promitente comprador y
arrendatario; pago que por lo demás aún no se efectúa, por lo
tanto, no se ha celebrado el contrato prometido, cuestión que es
materia de otra litis en otro Juzgado de Calama.
Sigue el recurrente
argumentando que la forma en que se acordó el contrato de arriendo
permite concluir que se trata de un período de tiempo indeterminado,
sujeto a un acaso, cual es, el pago del crédito hipotecario,
cuestión esta última de ocurrencia incierta, lo que unido al
significado de la voz “indefinido” que brinda el Diccionario de
la Real Academia Española, que lo conceptualiza como aquello que no
tiene término señalado o conocido, lleva a que el contrato de
arrendamiento era indefinido y procede, por lo tanto, a su respecto,
el desahucio reclamado por su parte y concedido en la sentencia de
primer grado.
Luego expone que es
necesario hacer lugar al término del contrato de arriendo y
posterior desahucio, por cuanto la contraria posee dos títulos que
justifican la tenencia del inmueble de su parte, contratos de promesa
y de arriendo, por lo que debe ponerse término a cada uno de ellos
conforme las acciones que emanen de éstos, ya que la eventual
resolución del contrato de promesa no importa la resolución del
arriendo y viceversa, por lo que es menester resolver cada contrato
en los procedimientos previstos para cada uno de ellos.
Finaliza su exposición
describiendo la influencia sustancial que, en su concepto, han
tenido, en lo dispositivo del fallo, los errores de derecho que
denuncia.
Segundo:
Que, en la sentencia impugnada, se fijaron como hechos, los que
siguen:
La demandada pagó las
rentas adeudadas mediante cheque nominativo al momento de hacerse la
segunda reconvención de pago en el comparendo de estilo.
En forma subsidiaria la
demandante solicita el desahucio del contrato de arriendo, pidiendo
que se notifique al demandado y se le condene a la restitución del
inmueble de autos.
El demandado pide el
rechazo basándose en que no se aplica al contrato de arriendo el
procedimiento que emplea la actora, por tratarse de un contrato de
plazo fijo, sujeto a condición suspensiva consistente en la
celebración del contrato de compraventa.
Las partes se
encuentran vinculadas por un contrato de promesa de compraventa del
inmueble y de su lectura aparece que la tenencia de dicho inmueble
por el demandado se origina en una estipulación de ese contrato de
promesa y no en el cumplimiento de la obligación del arrendador en
un contrato de arriendo de entregar la cosa. Dicho contrato de
promesa se encuentra vigente, pendiente su cumplimiento
Ante el Primer juzgado
de Letras de Calama se sigue el juicio N° 1657-2011, caratulado
“Quispe con Sozzani”, sobre cumplimiento forzado de la obligación
de suscribir el contrato de compraventa prometido con indemnización
de perjuicios, en el que la pretensión indemnizatoria se basa en el
incumplimiento de la obligación de suscribir el contrato definitivo,
que se atribuye a la demandada, pidiéndose la condena a pagar la
suma de $9.500.000.- correspondiente a la cantidad previamente fijada
por las partes como cláusula penal; en la presente causa la
indemnización de perjuicios se sustenta en el incumplimiento del
contrato de arriendo que se atribuye a la demandada reconvencional
(demandante principal).
Entre el presente
juicio y el señalado en la letra anterior, concurre la identidad
legal de partes; pero la cosa pedida es distinta -indemnizaciones de
monto y naturaleza distintas-; la causa de pedir también difiere,
pues se trata del incumplimiento de contratos diversos.
No se demostró la
existencia del daño moral reclamado por el demandante
reconvencional.
Tercero:
Que, sobre la base de los hechos narrados en el motivo anterior, los
jueces del fondo, concluyeron que se cumple con el artículo 1977 del
Código Civil, debiendo tenerse presente, por lo tanto, que lo
demandado principalmente ha sido resuelto a entera satisfacción de
las partes. A ello agregaron que la tenencia por el demandado del
inmueble sublite, continúa justificada por el contrato de promesa de
compraventa, el que resulta ser la convención principal celebrada
por los litigantes y al que accede el contrato de arriendo,
circunstancia de la que derivan la impertinencia de reclamar la
restitución del bien raíz sobre la base del desahucio del contrato
de arriendo, pues este último no constituye la justificación de la
tenencia.
Asimismo, sobre la base
de considerar como no concurrentes las exigencias del artículo 177
del Código de Procedimiento Civil, rechazaron la excepción de litis
pendencia opuesta por la demandada reconvencional (demandante
principal) y, por no haberse demostrado el daño extrapatrimonial
reclamado, desestimaron, además, la demanda reconvencional de
indemnización de perjuicios por dicho concepto interpuesta por el
demandado principal.
Cuarto:
Que, en síntesis, como se advierte de lo anotado la resolución del
litigio ha sido el resultado de la interpretación que se ha dado a
las cláusulas contractuales que ligaron a los contendientes. En
efecto, se ha considerado al contrato de promesa de compraventa como
de índole principal y al contrato de arrendamiento, como accesorio a
aquél, conforme la disposición del artículo 1442 del Código
Civil, de modo que, encontrándose vigente la convención promisoria,
resulta improcedente pretender la terminación del contrato accesorio
por la vía de la resolución del mismo.
Quinto:
Que, de la manera que fue interpretada la convención que une a las
partes, no se divisa transgresión alguna, como lo pretende el
recurrente, ya que los jueces del fondo estuvieron a la voluntad real
de las partes fehacientemente reflejada en el contrato que se hace
valer en estos autos. En efecto, claramente los litigantes tuvieron
en vista ligarse por medio de una promesa de compraventa respecto del
inmueble de propiedad de la demandante –por lo menos no se ha
discutido ese dominio- es decir, quisieron, la actora, vender, ceder
y transferir su bien raíz y, el demandado, comprar y aceptar dicho
inmueble; así lo declaran en la convención que se examina. Luego,
como consecuencia de dicha promesa de compraventa, acuerdan que el
objeto de esa promesa le sea entregado al promitente comprador, quien
se obliga a pagar una determinada suma de dinero mientras ostente la
tenencia del inmueble sin tener la calidad de dueño del mismo. En
otros términos, de no haberse prometido la compraventa del bien
raíz, el demandado no ostentaría su tenencia, pues, no cabe duda
que la intención primigenia de la demandante fue vender su propiedad
y concertó con el demandado la entrega de la cosa anticipadamente,
pero generando el pago de determinada cantidad de dinero, lo que
constituye una situación equivalente para ambas partes. Uno, entrega
la cosa antes de celebrar el contrato definitivo por lo que recibe
una contraprestación en dinero y, el otro, paga un cierto precio, a
cambio de ostentar la tenencia de la que de otra manera carecería.
Sexto:
Que, por consiguiente, las argumentaciones de la demandante en orden
al error que se habría cometido en relación con la interpretación
de las cláusulas contractuales, no serán oídas y como de su
presencia dependen los restantes yerros acusados por la demandante,
resulta innecesario el análisis de estos últimos, sin que pase
desapercibido para esta Corte que la recurrente omite la impugnación
de la norma que se erige como decisoria litis, cual es, el artículo
1545 del Código Civil.
Séptimo:
Que, los raciocinios que anteceden, conducen inevitablemente a la
improcedencia del reproche de ilegalidad interpuesto por la
demandante, por no haberse cometido el yerro que en él se denuncia,
siendo innecesario el pronunciamiento sobre los derivados.
Por estas
consideraciones y lo dispuesto, además, en los artículos 764, 765,
766, 767, 768, 771, 772 y 783 del Código de Procedimiento Civil, se
rechaza, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido
por la demandante a fojas 213, contra la sentencia de veintitrés de
septiembre de dos mil trece, que se lee a fojas 207 y siguientes.
Redacción a cargo del
abogado integrante señor Arturo Prado Puga.
Regístrese y
devuélvanse, con sus agregados.
Nº 316-2014.
Pronunciado
por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros
señores
Ricardo Blanco H., Carlos Aránguiz Z., Carlos Cerda F., y
los Abogados Integrantes señores Ricardo Peralta V., y Arturo Prado
P.
No
firman los Abogados Integrantes señores Peralta y Prado,
no
obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por
estar ambos ausentes. Santiago, uno de julio de dos mil catorce.
Autoriza
la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.
En
Santiago, a uno de julio de dos mil catorce, notifiqué en Secretaria
por el Estado Diario la resolución precedente.
