Santiago, veinte de abril de dos mil quince.
VISTOS:
En estos autos rol Nº 12575-2011, seguidos ante el Séptimo Juzgado Civil de Santiago, juicio ordinario sobre nulidad de tradición de inmuebles, caratulados “Zamorano Olea Raúl Fernando con Inversiones Co-Mass Limitada”, compareció don Patricio Roberto Salomón Morales, en representación de Inversiones Patricio Salomón M. Limitada, demandando la nulidad de las inscripciones practicadas a favor de las sociedades Inversiones Co-Mass Limitada e Inversiones Raúl Sara M. Limitada y que rolan a fojas 4135 N° 3436 y fojas 4136 N° 3437, ambas del año 2009 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Chillán, por adolecer de objeto ilícito.
Expuso que respecto de esos inmuebles, su parte solicitó y obtuvo una medida prejudicial precautoria de celebrar actos y contratos en el juicio incoado en el 27° Juzgado Civil de Santiago, rol N° 17.472-2009 caratulado “Inversiones con Inmobiliaria Coyancura Limitada”, medidas que fueron solicitadas en razón de que Inmobiliaria Coyancura Limitada le adeudaba el precio de venta de las propiedades antes señaladas.
Además, en el juicio ejecutivo tramitado ante el 19° Juzgado Civil de Santiago Rol N° 18.210-2003, caratulado “Ramírez con Inmobiliaria Coyancura Limitada”, esos inmuebles se encontraban embargados. Si bien este último tribunal autorizó al remate celebrado el 10 de marzo del año 2009 en el juicio ejecutivo Rol N° 14.904-2006 seguido ante el 21° Juzgado Civil de Santiago, caratulado “Banco del Desarrollo con Inmobiliaria Coyancura Limitada”, esa autorización fue condicionada a que el tribunal de la ejecución retuviese y pusiera a disposición del tribunal autorizante la cantidad de $140.000.000, lo que en definitiva no sucedió, porque la ejecutante se hizo del total de los fondos del remate.
Aseveró la actora que al tomar conocimiento de esta anomalía, el 19° Juzgado Civil ordenó al Conservador de Bienes Raíces de Chillán, “no alzar el embargo que afectaba a las propiedades, mientras no se resolviera dicho incidente”, no obstante lo cual el 21° Juzgado Civil, a requerimiento de los adjudicatarios que se hicieron parte en esa causa –quienes no informaron lo que estaba ocurriendo ante el 19° Juzgado Civil- dejó sin efecto lo ordenado por el Juez de aquél tribunal y ordenó al Conservador de Bienes Raíces de Chillán proceder a la inscripción de las adjudicaciones. En el intertanto, ya se había inscrito la medida precautoria concedida por el 27° Juzgado Civil de Santiago.
En síntesis, adujo que la inscripción de las adjudicaciones adolece de objeto ilícito, pues al momento de practicarse se encontraban vigentes embargos y medidas precautorias sobre los bienes raíces de marras.
A su turno, las demandadas contestaron el libelo instando por su íntegro rechazo, postulando en su defensa que la actora carece de interés pecuniario en la declaración de nulidad, desde que sólo persigue la cancelación de las inscripciones practicadas en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Chillán y no la invalidación de la adjudicación o de la subasta precedente, por lo que aún en el caso de acogerse la demanda, esa sentencia no acarrearía el ingreso al patrimonio del demandante de los inmuebles, pues los actos procesales y jurídicos que sirvieron de base para practicar dicha inscripción permanecerían válidos.
De otro lado, postuló que además de dirigir la acción en contra de las sociedades demandadas, era necesario emplazar a la sociedad Inmobiliaria Coyancura Limitada, pues la eventual declaración de nulidad de las inscripciones acarrearía consecuencias jurídicas que también afectarían a la anterior propietaria de los inmuebles y aseveró, en cuanto al fondo del asunto, que la medida precautoria decretada por el 27° Juzgado Civil de Santiago no se encuentra vigente y que a la fecha de adjudicación de los inmuebles se había autorizado la subasta por la totalidad de los Juzgados que habían decretado embargos sobre dichos bienes, incluso aquella dictada por el 19° Juzgado Civil –autorización que, por lo demás, en ningún momento se revocó- de modo que al 9 de junio del año 2009, fecha en la cual se requirió al Conservador de Bienes Raíces de Chillán la inscripción de la escritura de adjudicación, no existía impedimento para la tradición, habiéndose practicado la inscripción de dominio dentro del plazo de vigencia del repertorio solicitado, por lo que no concurre ninguno de los vicios de nulidad previstos en el artículo 1464 del Código Civil.
Mediante sentencia de 24 de mayo de 2012, escrita a fojas 282, el juez subrogante del tribunal referido en el primer acápite de esta expositiva acogió la demanda, declarando que la enajenación de las propiedades raíces denominadas Lote Uno – A y Lote número Dos, adolecen de nulidad absoluta por objeto ilícito, disponiendo, en consecuencia, la cancelación de las inscripciones practicadas a favor de las demandadas.
La parte demandada impugnó esa decisión mediante recursos de casación en la forma y apelación y una sala de la Corte de Apelaciones de esta ciudad, mediante sentencia de 16 de mayo de 2014, escrita a fojas 393, desestimó el libelo de nulidad formal y confirmó la decisión.
En contra de este último fallo, la misma parte interpone recurso de casación en el fondo.
Se trajeron los autos en relación.
Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:
PRIMERO: Que el impugnante aduce que el fallo vulnera las normas contenidas en los artículos 1700, 1706, 1707, 1683, 1464 N° 3 del Código Civil; 15, 16 y 17 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, en relación al 1464 N° 3 del Código Civil.
En primer lugar y en lo que hace al interés que los jueces reconocen a la actora para impetrar la demanda de nulidad, señala que en la sentencia se desconoce el valor probatorio de los instrumentos públicos acompañados a la causa, pues consta en autos que en la escritura de modificación de la sociedad Inmobiliaria Coyancura Ltda., de 6 de diciembre de 2005, la actora declaró que aquella nada le adeudaba en relación al precio de compraventa de los inmuebles en cuestión, recibiendo en pago de esa acreencia, derechos sociales de Coyancura Ltda., instrumento que hace plena fe en contra de la demandante y permite además desvirtuar lo declarado en la escritura de transacción de 13 de mayo de 2010, por medio de la cual esas mismas partes convienen una serie de prestaciones con el objeto de terminar el juicio ventilado ante el 27° Juzgado Civil de Santiago, procedimiento en el que se persiguió el pago del saldo insoluto del precio de los inmuebles.
Arguye que esa escritura de transacción, además, le es inoponible, tanto porque no se tomó nota de ella al margen de la escritura de 6 de diciembre de 2005, como porque se otorgó en forma posterior a la escritura de adjudicación de los inmuebles.
En consecuencia, esa errónea valoración incide también en la equivocada aplicación del artículo 1683 del Código Civil, pues no puede reconocerse interés en la demandante sobre la base de la existencia del juicio que promovió en contra de Inmobiliaria Coyancura Ltda. y en la escritura de transacción referida, porque ya al 6 de diciembre del año 2005 la actora había recibido una serie de derechos sociales en pago de la deuda, siendo evidente que la transacción altera las declaraciones efectuadas por las partes en la escritura de modificación de derechos sociales.
Una segunda razón para declarar la infracción del artículo 1683 del Código Civil se relaciona con el hecho de que la nulidad perseguida y declarada en el fallo no alcanza a la adjudicación y la subasta que precede a las inscripciones, por lo cual lo resuelto no acarrea el ingreso de los bienes raíces al patrimonio de la actora, quien tampoco es el propietario inmediatamente anterior de esos inmuebles.
Tocante al quebrantamiento del artículo 1464 N° 3 del Código Civil, afirma la recurrente que la sentencia se equivoca al aplicar esa disposición, pues aun cuando al momento de practicarse la inscripción de las adjudicaciones, los inmuebles se encontraban gravados con embargos y medidas precautorias de prohibición de celebrar actos y contratos, tales impedimentos no existían cuando fue requerida al Conservador de Bienes Raíces la inscripción del dominio de los bienes raíces. Así, la sentencia confunde la enajenación y la venta, conceptos que jurídicamente son distintos, sin considerar que al contar la subasta con la autorización del juez que decretó el embargo, la posterior enajenación no puede adolecer de objeto ilícito, toda vez que los artículos 15, 16 y 17 del Reglamento del Registro Conservador de Bienes Raíces determinan que la anotación presuntiva se convierte en inscripción cuando se haga constar que se ha subsanado la causa que impedía la enajenación, reconociendo que cuando la anotación se convierte en inscripción, ésta surte todos los efectos de tal desde la fecha de la anotación, sin embargo de cualesquiera derechos que hayan sido inscritos en el intervalo de una y otra, efecto que debe reconocerse a la inscripción de autos, la que fue precedida de una anotación efectuada con anterioridad a las inscripciones de la medida precautoria decretada por el 27° Juzgado Civil de Santiago y la resolución del 19° Juzgado Civil de la capital que dejó sin efecto, “por ahora”, el alzamiento del embargo que existía en esa causa.
Así, al establecer los jueces que la inscripción de la escritura de adjudicación se practicó el 29 de julio de 2009, subsanados los defectos que motivaron el rechazo de la inscripción definitiva en el Registro de Propiedad, debieron reconocer a la anotación el efecto retroactivo que prescriben las citadas normas reglamentarias;
SEGUNDO: Que con el mérito de la prueba rendida en el proceso y los expedientes tenidos a la vista, la sentencia cuestionada dejó establecido, como hechos de la causa, los siguientes:
1.- El 10 de marzo del año 2009, ante el 21° Juzgado Civil de Santiago en los autos Rol N° 14904-2006, caratulados “Banco del Desarrollo con Sociedad Inmobiliaria Coyancura Limitada”, se llevó a efecto el remate del Lote Uno – A y el Lote Número Dos, inmuebles resultantes de la subdivisión del Lote Uno –el primero- y de la Hijuela número Uno –el
segundo- ambos provenientes del Fundo denominado El Mono, ubicado en la comuna de Chillán;
2.- Dichos inmuebles fueron adjudicados por don Claudio Patricio Lefever Celedón, en la cantidad de $630.000.000, quien compró para Inversiones Co – Mass Limitada e Inversiones Raúl Sará M. Limitada;
3.- Con fecha 2 de junio de ese año, el 19° Juzgado Civil de Santiago, dispuso oficiar al 21° Juzgado Civil de Santiago a fin que se sirviera disponer lo necesario para la retención de la cantidad de $140.000.000 del remate efectuado a los referidos inmuebles;
4.- El día 9 de ese mismo mes y anualidad se requirió al Conservador de Bienes Raíces de Chillán la inscripción de la escritura de adjudicación de las propiedades antes referidas;
5.- El 3 de julio de 2009, el 19° Juzgado Civil de Santiago decretó la suspensión “por ahora” del alzamiento de embargo de la propiedad rematada en la causa Rol N° 14.904-2006 caratulada “Banco del Desarrollo con Inmobiliaria Coyancura Ltda”;
6.- El 6 de julio del mismo año, el 27° Juzgado Civil de Santiago otorgó la medida prejudicial precautoria de Celebrar Actos y Contratos contemplada en el artículo 290 N° 4 del Código de Procedimiento Civil, respecto de las señaladas propiedades;
7.- Con fecha 20 de julio del año 2009 se inscribió al margen de la inscripción de fojas 595 N° 198 del año 2007 del respectivo registro, la resolución de alzamiento dictada con fecha 16 de junio de 2009 por el 21 Juzgado Civil de Santiago, causa número 14904-2006 y el cúmplase de fecha 14 de julio de 2009 del Segundo Juzgado Civil de Chillán, exhorto N° 172-2009;
8.- A su turno, el 10 de julio de 2009 se anotó al margen de la inscripción de embargo de los inmuebles que corren inscritos a fojas 1687 vuelta número 835 del Registro de Propiedad del año 2006, y fojas 10787 número 4540 del Registro de Propiedad del año 2005, una resolución
judicial de fecha 03 de julio de 2009 del 19° Juzgado Civil de Santiago, en virtud de la cual se decretó la suspensión “por ahora” del alzamiento del embargo;
9.- El 29 de julio del mismo año se inscribió la escritura de adjudicación de la propiedad a nombre de las demandadas, rolantes a fojas 4135 número 3436 y fojas 4136 número 3437 del Registro de Propiedad del año 2009 del Conservador de Bienes Raíces de Chillán;
10.- Consta en el certificado de Hipotecas y Gravámenes, Interdicciones y Prohibiciones y de Litigios del inmueble inscrito a fojas 10788 número 4541 del Registro de Propiedad del año 2005 a nombre de Inmobiliaria Coyancura Limitada, de fecha 17 de julio de 2009, la medida precautoria decretada por el 27° Juzgado Civil a fojas 3488 N° 1751 del año 2009, decretada en causa Rol N° 17472-2009;
11.- El día 29 de julio de 2009 se inscribió la adjudicación del inmueble que corre inscrito a fojas 10787 número 4540 del Registro de Propiedad del Conservador del año 2005 a nombre de Inversiones Co – Mass Limitada e Inversiones Raúl Sara M. Limitada;
12.- En el certificado de Hipotecas y Gravámenes, Interdicciones y Prohibiciones y de Litigios del Conservador de Bienes Raíces de Chillán, de fecha 11 de noviembre de 2009, se indica la vigencia de una medida precautoria de fojas 3487 vuelta N° 1750 en el Registro del año 2009 decretada en causa Rol N° 17472-2009 del 27° Juzgado Civil de Santiago, sobre el inmueble inscrito a fojas 4136 número 3437 del Registro de Propiedad del año 2009 a nombre de las demandadas;
13.- Con fecha 31 de agosto de 2009 el mismo tribunal amplió dicha medida prejudicial precautoria sobre el Lote Dos resultante de la subdivisión del lote Hijuela número uno del Predio denominado Fundo El Mono y Monte de Urra, ubicado en Chillán, inscrito a fojas 1687 vuelta N° 835 del año 2006 del Conservador de Bienes Raíces de la misma comuna;
14.- El 9 de julio de 2010, se notificó al Conservador de Bienes Raíces de Chillán y se le requirió la inscripción del alzamiento de los embargos sobre las propiedades inscritas a fojas 4135 N° 3436 y de fojas 4136 N° 3437 del Registro de Prohibiciones del Conservador de Bienes Raíces de Chillán del año 2009;
15.- El día 12 de julio de 2010 se anotó el alzamiento al margen de la inscripción de Medida Precautoria de fojas 3487 vuelta N° 1750 del Registro de Prohibiciones del año 2009;
TERCERO: Sobre la base de tales hechos, y en lo que interesa al recurso de casación en el fondo, los sentenciadores concluyeron que las enajenaciones de las propiedades raíces en referencia, cuyas inscripciones actuales corresponden a las de fojas 4136 N° 3437 y de fojas 4135 N° 3436, respectivamente, ambas del 2009, a nombre de las demandadas, “al momento de convertirse en tales (inscripción de dominio) al tenor de lo dispuesto en los artículos 13 y siguientes del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, se encontraban afectas a una medida prejudicial precautoria de prohibición de celebrar actos y contratos, ordenada por decreto judicial del 27° Juzgado Civil de Santiago, en la causa Rol N° 17.472-2009, y a sendos embargos trabados por resolución judicial expedida en el juicio caratulado “Ramírez Herrera Mario con Inmobiliaria Coyancura Limitada”, Rol N° 18.210-2006 del 19° Juzgado Civil de Santiago, todos gravámenes y limitaciones debidamente inscritos y vigentes a la época que nos atañe”, añadiendo que “si bien la medida prejudicial precautoria aludida aparece anotada en el título correspondiente con posterioridad a la fecha del requerimiento de la inscripción de venta forzada, puesto que éste (el requerimiento) se efectuó con fecha 9 de junio de 2009, aún en ese caso y considerando que dicha anotación se convirtió recién en inscripción con fecha 29 de julio de 2009, es decir, una vez que las propiedades sub lite se encontraban afectas a las antedichas medidas cautelares”, circunstancias que conducen a los jueces a concluir que el modo de adquirir tradición del derecho real de dominio de
las propiedades sub lite, constituido por su competente inscripción, adolece de objeto ilícito, en atención a la existencia de una medida prejudicial precautoria de prohibición de celebrar actos y contratos y sendos embargos trabados sobre aquéllas, debidamente inscritas y vigentes, que las afectaba, “dado que no cabe excluir la aplicación del artículo 1464 del Código Civil, cuando dispone expresamente la nulidad absoluta en los términos del inciso primero del artículo 1682 del texto de bello, por situarse, como en este caso, en la hipótesis descrita en el N° 3 de la disposición mencionada”. Explican que tratándose la de la especie una compraventa forzada, al disponer el artículo 1810 del mismo código que no pueden venderse las cosas corporales cuya enajenación esté prohibida por la ley, hace extensivo el objeto ilícito a las cosas embargadas por decreto judicial, comprendiéndose también las que tengan una medida cautelar que se efectúa, sin la autorización del juez o el consentimiento del acreedor.
En el basamento duodécimo del fallo de primer grado los sentenciadores postulan que la imposibilidad legal de venderse las cosas corporales o incorporales cuya enajenación esté prohibida por la ley no puede significar otra cosa sino que tales actos adolecen de objeto ilícito, según lo preceptuado por el artículo 1464 del Código Civil. Así, “la tradición y solo ésta, respecto de los inmuebles adjudicados por las demandadas en remate y subasta pública, inscritas actualmente a su nombre, adolece de un vicio de aquéllos que contempla el inciso 1° del artículo 1682 del texto legal en comento, que acarrea su nulidad absoluta”.
En cuanto a la autorización para la subasta prestada por el 19° Juzgado Civil de Santiago, manifiestan los jueces en el basamento duodécimo del fallo de segundo grado que es necesario distinguir dos situaciones o momentos diversos. El primero, aquel existente al momento de efectuarse la subasta y, el segundo, el que concurría cuando se produjeron las inscripciones cuya nulidad se solicita. Luego, señalan que “si bien al momento de llevarse a cabo la subasta se contaba con la autorización –aunque condicionada- del 19° Juzgado Civil de esta ciudad, lo cierto es que, al momento de practicarse la inscripción a nombre de las demandadas, esto es, al consumarse la enajenación, tal embargo se encontraba vigente”.
Asimismo, en relación a la falta de vigencia de la medida precautoria decretada en los autos Rol 17.472-2009 del 27° Juzgado Civil de Santiago –cuya anotación se practicó en forma posterior al requerimiento efectuado para la inscripción de la adjudicación- exponen que el efecto retroactivo que otorga a las inscripciones presuntivas el artículo 17 del Reglamento Conservatorio, sólo se producirá cuando se acredita que se han subsanado los defectos que motivaron el rechazo de la inscripción definitiva en el Registro de Propiedades, situación que ocurrió recién el 29 de julio de 2009, esto es, encontrándose plenamente vigente la prohibición de enajenar.
Declaran, además, que a la demandante le asiste un interés de índole pecuniario en la nulidad que persigue, por adeudarle la sociedad Inmobiliaria Coyancura Limitada el precio de venta de las dos propiedades en referencia, incumplimiento que dio origen al juicio rol N° 17472-2009, en el cual esas deudas han sido reconocidas en virtud del contrato de transacción acompañado a los autos, hechos que, en opinión de los jueces, “han entorpecido indudablemente el afán del demandante de recuperar a posesión de los inmuebles cuya enajenación se ha tornado estéril de acuerdo a lo razonado en el considerando décimo tercero, circunstancia que, obviamente, no puede sino entrañar una afectación patrimonial idónea para proveer a favor del actor legitimación activa suficiente con miras a instar por la presente acción, satisfaciéndose de tal manera el presupuesto en cuestión”, desestimándose en segunda instancia la alegación del demandado de serle inoponible la escritura de transacción acompañada al juicio recién referido, por tratarse de una alegación nueva planteada únicamente en el escrito de apelación, sin que esa circunstancia, con todo, altere el interés que se ha reconocido a la actora, que existe desde que se dedujo la demanda en contra de Inmobiliaria Coyancura Ltda.;
CUARTO: Que previamente a adentrarse en el análisis de la cuestión de fondo sometida a enjuiciamiento, debe abordarse el capítulo relativo a infracción de leyes reguladoras de la prueba, citando específicamente los artículos 1700, 1706, 1707 del Código Civil, al desconocer los sentenciadores del fallo impugnado, el valor probatorio de documentos, consistentes en la escritura de modificación de la sociedad Inmobiliaria Coyancura Ltda., de 6 de diciembre de 2005, la actora declaró que aquella nada le adeudaba en relación al precio de compraventa de los inmuebles en cuestión, recibiendo en pago de esa acreencia, derechos sociales de Coyancura Ltda., instrumento que hace plena fe en contra de la demandante y permite además desvirtuar lo declarado en la escritura de transacción de 13 de mayo de 2010, por medio de la cual esas mismas partes convienen una serie de prestaciones con el objeto de terminar el juicio ventilado ante el 27° Juzgado Civil de Santiago, procedimiento en el que se persiguió el pago del saldo insoluto del precio de los inmuebles;
QUINTO: Que, en lo relativo a la prueba instrumental, no es efectivo que la sentencia impugnada vulnere los artículos 1700, 1706 y 1707 del Código Civil, por cuanto el primero dispone que el instrumento público hace fe en cuanto al hecho de haberse otorgado y a su fecha, pero no en cuanto a la verdad de sus declaraciones que en él se hayan realizado; el segundo precepto refiere que los instrumentos públicos o privados hacen fe entre las partes aún en lo meramente enunciativo, con tal que tenga relación directa con lo dispositivo del acto o contrato; y, finalmente el último precepto dispone que las escrituras privadas hechas por los contratantes para alterar lo pactado en escritura pública, no producirán efecto contra tercero y tampoco, tampoco lo producirán las contraescrituras públicas, cuando no se haya tomado razón de su contenido al margen de la escritura matriz cuyas disposiciones se alteran en la contraescritura, y del traslado en cuya virtud ha obrado el tercero.
La situación planteada en el recurso no concuerda con ninguna de las hipótesis previstas en tales normas. En efecto, la sentencia no desconoce la existencia ni el valor de tales documentos que sustentan la alegación de la demandada relacionada con la inoponibilidad de la transacción celebrada entre el actor y la Sociedad Coyancura Limitada, la que desecha porque “constituye una alegación nueva que solo ha sido introducida en el libelo de apelación, pero que no formó parte de la discusión, sin perjuicio de haber sido acompañada por el actor a fin de acreditar su interés en la nulidad que solicita” (fundamento undécimo sentencia de alzada);
SEXTO: Que, a la luz de lo expuesto, se advierte que lo que realmente se denuncia es una errada valoración de la prueba documental rendida en juicio, al acusar que no se le ha otorgado valor probatorio alguno a los documentos que menciona, pretendiendo con ello, que esta Corte realice una nueva ponderación de los mismos, lo que resulta improcedente puesto que tal actividad es extraña a los fines de la casación en el fondo, siendo propia y exclusiva de los jueces del grado;
SEPTIMO: Que despejado el capítulo relativo a la prueba, cuyas reglas no han sido vulneradas, han quedado fijados como presupuestos fácticos inalterables y sobre la base de los cuales han de analizarse los errores de derecho denunciados, los indicados en la fundamentación tercera del presente fallo;
OCTAVO: Que, como es sabido, la posesión de los bienes raíces obedece en nuestro ordenamiento jurídico a reglas que le son propias y que hacen notable excepción con las que informan la posesión de los bienes muebles. Este carácter excepcional de la posesión de los inmuebles, deriva lógicamente de la implantación de la inscripción conservatoria, como único medio legal de efectuar la tradición del dominio de esta clase de bienes y de los demás derechos reales enumerados en el artículo 688 del Código Civil.
El legislador al crear la institución del Registro del Conservador de Bienes Raíces, echó las bases sobre las cuales descansa la teoría de la posesión inscrita en nuestro Código, consagrando así como la única manera válida y legal de efectuar la tradición del dominio de los bienes raíces y demás derechos reales constituidos sobre ellos, exceptuadas las servidumbres, la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces (art.686).
Así, la inscripción conservatoria desempeña en nuestro Derecho una triple función jurídica, a saber: 1°. Es la única forma legal de efectuar la tradición del dominio de los bienes raíces y de los demás derechos reales constituidos en ellos, excepción hecha de las servidumbres - salvo la servidumbre de alcantarillados en predios urbanos, art. 1º Ley 6.977 - y del derecho real de herencia; 2°. Dar una amplia publicidad a la situación de la propiedad inmobiliaria, con sus gravámenes, cargas y limitaciones; y 3°. La inscripción es requisito, prueba y garantía de la posesión de los bienes raíces.
El propio Mensaje del Código Civil lo señala claramente, al decir que “La transferencia y transmisión de dominio, la constitución de todo derecho real, exceptuadas, como se ha dicho, las servidumbres, exige una tradición, y la única forma de tradición que para estos actos corresponde es la inscripción en el Registro Conservatorio. Mientras ésta no se verifique, un contrato puede ser perfecto, puede producir obligaciones y derechos entre las partes, pero no transfiere el dominio, no transfiere ningún derecho real, ni tiene respecto de terceros existencia alguna”
De acuerdo con el artículo 686, la tradición del dominio de los bienes raíces y de los demás derechos reales constituidos en ellos, se efectúa únicamente por la inscripción del título en el Registro del Conservador. Y que, de acuerdo con el artículo 696, no puede adquirirse la posesión efectiva del dominio y de los demás derechos reales cuya tradición se opera por medio de la inscripción en el Registro, mientras dicha inscripción no se efectúe de la manera señalada en la ley.
“La inscripción, señala el Mensaje, es la que le da la posesión real efectiva, y mientras ella no se ha cancelado, el que no ha inscrito su título, no posee, es un mero tenedor. Como el Registro Conservatorio está abierto a todos, no puede haber posesión más pública, más solemne, más indisputada, que la inscripción”. La inscripción es, pues, la señal de partida de la posesión de los bienes raíces, cuando se invoca un título traslaticio y sólo quien tiene título inscrito a su favor puede considerarse en posesión de esta clase de bienes.
De ahí que el artículo 724 establezca que “si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por ese medio”. Y, el artículo 728 agrega que para que cese la posesión inscrita es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro o por decreto judicial.
Por su parte, el artículo 2505 establece que “contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito, ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo”.
En cuanto al Registro Conservatorio de Bienes Raíces, su organización y funcionamiento están consignados en el Reglamento y en el Código Orgánico de Tribunales (arts. 446 y sgtes.).
Los libros fundamentales son el Repertorio, el Registro y el Indice General. En lo que interesa El Repertorio (arts. 21 y sgtes) es el libro de ingreso de la oficina; en él se deben anotar todos los títulos que se presentan al Conservador, por orden cronológico de llegada, cualquiera sea su naturaleza (arts. 21 y 27); es anual y la anotación debe contener ciertos datos que menciona el art. 24.
La anotación en el Repertorio es presuntiva y caduca a los dos meses desde su fecha si no se convierte en inscripción. Convertida en inscripción,
ésta surte efectos desde la fecha de la anotación; opera, pues retroactivamente (arts. 15, 16 y 17);
NOVENO: Que procede a continuación abordar las diversas cuestiones de fondo planteadas en el recurso. Siguiendo el orden establecido en el libelo, el primer aspecto que la recurrente somete a consideración de esta Corte versa sobre la vulneración del artículo 1464 Nº 3 del Código Civil, habida consideración que al momento de practicarse la inscripción de las adjudicaciones en Conservador de Bienes Raíces, los inmuebles no se encontraban gravados con embargos y medidas precautorias de prohibición de celebrar actos y contratos, toda vez que a la subasta se contaba con la autorización del juez que decretó el embargo y que la inscripción de la medida precautoria de celebrar actos y contratos se hizo con posterioridad a la anotación presuntiva en el Repertorio del respectivo Conservador;
DECIMO: Que la sentencia recurrida al confirmar el fallo de la instancia, establece, con relación a las infracciones alegadas, que las enajenaciones de las propiedades raíces sub lite, al momento de convertirse en tales (inscripción de dominio), se encontraban afectas a una medida prejudicial precautoria de prohibición de celebrar actos y contratos y a sendos embargos trabados por resolución judicial, todos los gravámenes y limitaciones debidamente inscritos y vigentes a la época que nos atañe”. Agrega que, “si bien la medida prejudicial precautoria aludida aparece anotada en el título correspondiente con posterioridad a la fecha del requerimiento de la inscripción de venta forzada, puesto que este (el requerimiento) se efectuó con fecha 9 de junio de 2009, aún en ese caso y considerando que dicha anotación se convirtió recién en inscripción con fecha 29 de julio, es decir, una vez que las propiedades sub lite se encontraban afectas a las antedichas medidas cautelares, dichas circunstancias conducen necesariamente a establecer que las enajenaciones en comento adolecen de objeto ilícito”;
UNDECIMO: Que, de conformidad al artículo 1464 del mismo Código señala hay objeto ilícito en la enajenación: “3º De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello”.
De acuerdo con dicha norma hay objeto ilícito en la venta del inmueble embargado por decreto judicial hecha sin autorización del juez o el consentimiento del acreedor, toda vez que lo que la ley prohíbe y sanciona con nulidad absoluta es la enajenación, o sea, el acto por el cual se transfiere a otro, a cualquier título, la propiedad u otros derechos reales sobre las cosas embargadas por decreto judicial, entendiéndose por tales cosas los bienes retenidos o prohibidos de enajenar o gravar por orden del juez competente.
El legislador, al emplear el término “enajenación” no lo hace en sentido estricto de transferencia del dominio sino en un sentido amplio, o sea como un acto por el cual se transfiere a otro la propiedad u otro derecho real sobre una cosa a cualquier título (Repertorio de Legislación y Jurisprudencia. Editorial Jurídica, año 1969, p.69).
Si bien es cierto que la enajenación y la venta son jurídicamente conceptos distintos, esta distinción no tiene importancia tratándose de una compraventa, ya que, cualquiera que sea su alcance, al disponer el artículo 1810 que “no pueden venderse las cosas corporales e incorporales cuya enajenación esté prohibida por la ley”, hace extensivo el objeto ilícito a la compraventa de las cosas embargadas por decreto judicial, que se efectúa sin la autorización del juez o el consentimiento del acreedor.
DUODECIMO: Que partiendo de la doctrina transcrita en el apartado anterior, en el presente caso deben examinarse dos aspectos, a saber: a) la existencia de embargos a la fecha de la subasta y a la de la anotación en el Repertorio; y b) la existencia de un embargo o medida prejudicial inscrita con posterioridad a la subasta y a la anotación en el Repertorio;
DECIMO TERCERO: Que en lo atinente al primer aspecto, desde la perspectiva del artículo 1463 Nº 3 del Código Civil, no es nulo el contrato de compraventa sobre una propiedad a la cual le afecta un embargo, si se cuenta con la autorización del juez o del acreedor y si dicho embargo fue alzado antes de proceder a la inscripción del referido contrato; situación que se manifiesta en el presente caso.
En efecto, al subastarse el bien el 10 de marzo de 2009, se contaba con la autorización del juez del 21º Juzgado Civil de Santiago, cumpliendo con lo dispuesto con el referido Nº3 del artículo 1464. La escritura de adjudicación se “anotó presuntivamente” en el Repertorio del Conservador de Bienes Raíces de Chillán el 9 de junio de 2009, anotación que se convirtió en inscripción el 29 de julio de 2009, previa anotación marginal de la resolución que ordenaba el alzamiento del embargo datada el 20 de julio de 2009;
DECIMO CUARTO: Que en lo que dice relación al segundo de los aspectos señalados, esto es, la inscripción de una medida prejudicial con posterioridad a la anotación en el Repertorio, cabe señalar que efectuada una anotación en el Repertorio es perfectamente imaginable que puedan efectuarse otras anotaciones, incompatibles con la primera, relativas al mismo inmueble y es ésta precisamente la situación producida en el caso de autos, en que con posterioridad a la anotación presuntiva de la transferencia del inmueble, un acreedor del vendedor logró se decretara por juez competente medida prejudicial de celebrar actos y contratos sobre los bienes raíces adjudicados y se inscribiera al margen de la inscripción de dominio de dichos inmuebles.
En efecto, la anotación en el Repertorio de la escritura de adjudicación fue hecha con fecha 9 de junio de 2009. La inscripción de la prohibición de celebrar actos y contratos tiene fecha 17 de julio de 2009 y la inscripción el 29 de julio de 2009. Por lo tanto, convertida la anotación en inscripción, la inscripción de la prohibición en nada afecta a esta última,
cobrando plena validez el efecto retroactivo que le asigna el artículo 17 del Reglamento que dispone: “Convertida la anotación en inscripción, surte ésta todos los efectos de tal desde la fecha de la anotación, sin embargo de cualquiera derechos que hayan sido inscritos en el intervalo de la una o la otra”
De estimare lo contrario, esto es, si se otorgara pleno valor a la inscripción de esa medida prejudicial en el sentido de impedir la inscripción de dominio de un título que había sido presentado para tal trámite y anotado en el Repertorio, ello importaría desconocer de manera absoluta el efecto retroactivo que indudablemente le asigna el artículo 17 a la anotación, cuestión que resulta legalmente improcedente.
En este mismo sentido ha resuelto esta Corte, al señalar que la intención del legislador ha sido dejar en claro que si la anotación se convierte en inscripción, nada de lo que ocurra con posterioridad a la primera puede afectar a la segunda, pues el titular es legalmente dueño del bien por tradición, precisamente, desde la fecha de la anotación presuntiva, que es también, para todos los efectos, la de la inscripción (C.S. 14 abril de 2010, rol Nº 5574-08, C.S. 10 abril 2013, rol 7449-12);
DECIMO QUINTO: Que, en consecuencia, de conformidad con el principio de retroactividad de que habla el artículo 17, para todos los efectos legales la fecha de tradición de un bien raíz es la de su inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bines Raíces respectivo y la fecha de la inscripción es, de acuerdo al tantas veces citado artículo 17 del Reglamento, la de su anotación en el Repertorio. Por lo tanto, no cabe sino concluir que el 9 de junio de 2009, fecha de anotación del título en el Repertorio que posteriormente se convertió en inscripción, la demandada se hizo dueña por tradición de los bienes inmuebles adjudicados en remate judicial llevado a efecto el 10 de marzo de 2009 y que, por otro lado, al haberse inscrito la medida prejudicial el 17 de julio de 2009, esto es, con posterioridad a la tradición, de forma tal que ni la enajenación y tradición adolecen de objeto ilícito, en los términos señalados en el número 3º del artículo 1464 del Código Civil;
DECIMO SEXTO: Que los jueces de la instancia han razonado precisamente en el sentido contrario en que discurren las consideraciones vertidas en los fundamentos que anteceden, de manera tal que no cabe sino concluir que han incurrido en los errores de derecho que se les atribuye en el recurso y que, en razón de ello, la casación en el fondo intentada debe ser acogida;
DECIMO SEPTIMO: Que en razón de expuesto en el apartado anterior, no resulta necesario abordar las otras normas que el recurrente estima que han sido también vulneradas.
Y visto, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 764, 765, 767 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido en lo principal de fojas 399 por el abogado don Claudio Patricio Lefever Celedón, en representación de la parte demandada, en contra de la sentencia de dieciséis de mayo de dos mil catorce, escrita a fojas 393, la que se invalida en lo pertinente y se la reemplaza por la que se dicta acto continuo, sin nueva vista, pero separadamente.
Regístrese.
Redacción del abogado integrante señor Jorge Lagos G.
N° 21.900-14.-
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Nibaldo Segura P., Patricio Valdés A., Guillermo Silva G. y Abogados Integrantes Sres. Jorge Lagos G. y Alfredo Prieto B.
No firman el Ministro Sr. Segura y el Abogado Integrante Sr. Prieto, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber ambos cesado en sus funciones.
Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.
En Santiago, a veinte de abril de dos mil quince, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
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Santiago, veinte de abril de dos mil quince.
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo:
VISTOS:
Se reproduce la sentencia apelada, con excepción de sus fundamentos séptimo al décimo quinto, ambos inclusive, que se eliminan.
Y SE TIENE EN SU LUGAR, ADEMÁS, PRESENTE:
Lo razonado en los motivos décimo al décimo quinto del fallo de casación que antecede, que se dan por expresamente reproducidos, y también:
1.- Que, como aparece de la exposición de antecedentes de este recurso, la acción deducida en la demanda por don Patricio Roberto Salomón Morales en representación de la sociedad “Inversiones Patricio Salomón M. Limitada”, va encaminada a obtener que la justicia declare nula y sin ningún valor las inscripciones practicadas a favor de las sociedades Inversiones Co-Mass Limitada e Inversiones Raúl Sara M. Limitada y que rolan a fojas 4135 N° 3436 y fojas 4136 N° 3437, ambas del año 2009 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Chillán, alegando como base fundamental de los derechos que reclama, que sobre los inmuebles vendidos en pública subasta existían embargos y prohibiciones inscritas, impedimento que constituye el objeto ilícito a que se refiere el artículo 1464 Nº 3 del Código Civil;
2.- Que el demandado para demostrar la improcedencia de la demanda y que el actor no ha tenido derecho para ejercitar acción de nulidad de tales inscripciones, alega en su defensa que no existe ni ha existido el vicio que se invoca, en primer lugar porque el juez que decretó el embargo autorizó la subasta y, en segundo lugar, porque la prohibición inscrita de celebrar toda clase de actos y contratos fue realizada el 17 de julio de 2009, es decir, con posterioridad a la solicitud de inscripción presuntiva de los inmuebles datada el 9 de junio de 2009;
3.- Que la inscripción de esa medida prejudicial no impide la inscripción de dominio de un título que había sido presentado para tal trámite y anotado en el Repertorio en razón del efecto retroactivo que le asigna el artículo 17 del Reglamento;
4.- Que, en consecuencia, para todos los efectos legales la fecha de tradición de un bien raíz es la de su inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo y la fecha de la inscripción es, de acuerdo al tantas veces citado artículo 17 del Reglamento, la de su anotación en el Repertorio. Por lo tanto, no cabe sino concluir que el 9 de junio de 2009, fecha de anotación del título en el Repertorio que posteriormente se convirtió en inscripción, la demandada se hizo dueña por tradición de los bienes inmuebles adjudicados en remate judicial el 10 de marzo de 2009 y que, por otro lado, al haberse inscrito la medida prejudicial el 17 de julio de 2009, esto es, con posterioridad a la anotación en el Repertorio, no adolece de objeto ilícito a que se refiere el número 3 del artículo 1464 del Código Civil y, consiguientemente, no produce la nulidad estatuida en los artículos 1682 y 1683 del mismo Código.
Y de conformidad con lo dispuesto en las disposiciones citadas y lo previsto en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada de veinticuatro de mayo de dos mil trece, escrita a fojas 282 y siguientes y en su lugar se declara que la acción intentada a fojas 1 queda rechazada, sin costas, por haber tenido la demandante motivo plausible para litigar.
Regístrese y devuélvase con sus agregados.
Redacción de abogado integrante señor Lagos Gatica.
Nº 21.900-14.-
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Nibaldo Segura P., Patricio Valdés A., Guillermo Silva G. y Abogados Integrantes Sres. Jorge Lagos G. y Alfredo Prieto B.
No firman el Ministro Sr. Segura y el Abogado Integrante Sr. Prieto, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber ambos cesado en sus funciones.
Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.
En Santiago, a veinte de abril de dos mil quince, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
