Puerto Montt, catorce de mayo de dos mil quince.
Vistos:
Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de sus considerandos quinto a duodécimo que se eliminan y se tiene en su lugar y además presente:
Primero: Que la objeción documental que formula la parte demandada a fojas 89 a los documentos acompañados por la parte demandante consistentes en Oficio N° 517 de fecha 08 de julio de 2014, certificado del Presidente Sindicato Persa Lillo, y documentos que dan cuenta de ingresos de sindicato, será desestimada teniendo únicamente en consideración que los reparos a los documentos aludidos se fundamentan en meras apreciaciones sobre su fuerza probatoria.
Segundo: Que, respecto de la acción principal interpuesta de término de contrato por no pago de rentas, el atención al pago íntegro de las rentas insolutas, equivalente a $160.000, practicado al momento de la segunda reconvención de pago en la audiencia de fecha 12 de junio de 2014, a fojas 10, habiendo tenido el tribunal de primer grado por enervada la acción, la misma no podrá prosperar motivo por el cual será rechazada según en lo resolutivo se indicará.
Tercero: Que, en cuanto a la demanda de desahucio, planteada en forma subsidiaria por la parte demandante, corresponde en primer lugar determinar la naturaleza del objeto materia del contrato de arrendamiento cuestión que determinará si el procedimiento establecido en la Ley Nº 18.101 es aplicable en la especie, o en su defecto, por tratarse el inmueble arrendado de uno naturaleza fiscal, la demanda de desahucio en los términos que ha sido formulada es improcedente. Así , se fijó como hecho sustancial pertinente y controvertido al establecer: “1.- Efectividad de ser el contrato de autos aquellos regulados en la ley 18.101”.
Cuarto: Que, conforme el contrato de arrendamiento acompañado por la demandante a fojas 1 consta que con fecha 13 de mayo de 2003, las partes celebraron un contrato de arriendo, suscrito ante Notario Público, respecto del inmueble ubicado en calle Persa Lillo Local Nº 19, de la ciudad de Castro, local comercial arrendando que únicamente podía ser dedicado por la arrendataria a uso comercial, con una renta de arrendamiento de $80.000 mensuales.
Quinto: Que, en general, la Ley N° 18.101 establece como ámbito de aplicación el contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, entendiendo por tales, aquellos ubicados dentro del radio urbano respectivo, a excepción, según dispone el artículo 2º , entre otro el indicado con el Nº 2, a los inmuebles fiscales. El objeto del contrato de arrendamiento reglamentado en la Ley N° 18.101, debe ser el inmueble, el bien raíz urbano, esto es la tierra y las cosas que se reputan inmuebles por adherir a ella, especialmente los edificios, conforme a los artículos 568 y 569 del Código Civil.
Sexto: Que ambas partes acompañaron copia de Ordenanza Municipal Nº 7 de la I. Municipalidad de Castro publicada en el Diario El Llanquihue con fecha 15 de julio de 1996 que trata sobre el funcionamiento de mercados. Esta Ordenanza en su Título I, artículo 1º luego de definir para estos efectos que se entenderá por Mercado el sitio público y/o municipal, que cuente con edificio al efecto, destinado permanentemente o en los días y horas señaladas por el Municipio, para la práctica del comercio detallista entre productores e intermediarios y consumidores, agrega en su inciso 2º “En consecuencia, esta Ordenanza será aplicable al denominado “Mercado Municipal Chiloé”; además de los restantes mercados que existan o existieren en la Comuna de Castro”.
Luego, la Ordenanza Municipal trata en su Título VI “Del Mercado Persa Lillo”, entendiendo por tal para los efectos de la Ordenanza, el sitio municipal en el que contando con edificio destinado al efecto, se ejercerá el comercio detallista entre los locatarios o usuarios y los consumidores. Este título establece normas especiales para el Mercado Persa Lillo; aplicándose supletoriamente las normas generales contenidas en el mismo instrumento en todo lo no previsto en este Título, en el que se contiene en el artículo 33º la obligación de la persona jurídica que agrupe a los comerciantes construir a su costa en el sitio municipal que se destine al efecto, el edificio necesario para el funcionamiento del Mercado Persa Lillo; y en el inciso 3º se dispone: “El edificio y demás inmuebles por adherencia que formen parte del Mercado Lillo pasarán a dominio exclusivo, desde su recepción definitiva por la autoridad competente. Asimismo, a contar de tal acto, durante la vigencia del contrato y mientras mantenga su personalidad jurídica la entidad u organismo que agrupe a los locatarios del Mercado Persa Lillo, estos últimos tendrán el uso y goce de las referidas obras”.
Séptimo: Que, consta de la prueba documental acompañada en autos, así como de la testimonial rendida por la demandante que los comerciantes ambulantes del Persa Lillo, de la ciudad de Castro, ya en el año 1995 se encontraban agrupados para adquirir los materiales de construcción, permiso de construcción de los locales o espacios físicos para desarrollar su actividad comercial, estableciéndose que a la fecha del contrato de arrendamiento, junio del año 2003, el local Nº 19 se encontraba construido y en pleno uso comercial, contando el demandante y arrendador don Rodolfo Villalobos Gallardo con patente comercial de bazar y paquetería, Rol N° 2-3083, ubicado en calle Lillo N° 120, Local 19 del Persa – Lillo de la ciudad de Castro, cuyo primer pago registrado, según certificación municipal agregada a fojas 36, data del 09 de agosto del año 1996.
Octavo: Que el certificado de avalúo fiscal acompañado a fojas 50 da cuenta que la propiedad ubicada en calle Lillo 120 de la ciudad de Castro es de propiedad de la Ilustre Municipalidad de Castro, esto es, se trata de un sitio municipal, en el cual se emplazaron los locales comerciales construidos por los comerciantes ambulantes, no habiéndose acreditado que a la fecha la Dirección de Obras Municipales haya otorgado al Mercado Persa Lillo la recepción definitiva, y con ello se hubiera dado cumplimiento a la condición establecida en el artículo 33 de la Ordenanza Municipal antes referido, de forma tal que considerando el objeto del contrato de arrendamiento cuya terminación se demanda, resulta plenamente aplicable el procedimiento establecido en la Ley N° 18.101.
Al efecto, lo anterior se ve refrendado con el mérito del documento acompañado por la parte demandante a fojas 19 mediante el cual el Alcalde (S) de la I. Municipalidad de Castro, mediante Oficio N° 517, de fecha 08 de julio de 2014, informa que de acuerdo a lo comunicado por la Dirección de Obras Municipales el Mercado Persa Lillo, no cuenta con recepción definitiva.
Noveno: Que la defensa de la demandada en cuanto argumenta que el demandante detentaba únicamente la mera tenencia de la especie dada en arrendamiento, contraviniendo expresamente la prohibición contendida en la Ordenanza Municipal que se viene señalando, en nada altera lo concluido pues en el evento que se estimare aplicable a los locatarios del Mercado Persa Lillo, lo dispuesto en el artículo 17, las infracciones a la Ordenanza son sancionadas con multas por el Juzgado de Policía Local, o incluso con el término del permiso para ocupar el bien nacional de uso público o municipal, lo que determina la caducidad inmediata del permiso respectivo, según refiere el artículo 27, situación que en todo caso, jamás se verificó durante la vigencia por más de 10 años del contrato de arrendamiento, otorgando la Municipalidad de Castro los permisos de patentes municipales sin reparo alguno.
Décimo: Que el desahucio es el aviso anticipado que una de las partes da a la otra de su voluntad de poner fin al contrato y que conforme al artículo 3° de la Ley N° 18.101, tratándose de un contrato de arrendamiento por un año, renovado automáticamente mes a mes, requiere de desahucio judicial. Por tratarse de un acto que emana de la voluntad del arrendador, no requiere el consentimiento de la parte arrendataria, cuya defensa por lo demás no cuestiona en este aspecto, la subsistencia del contrato, por lo que conforme la prueba rendida en autos en especial contrato de arrendamiento antes reseñado, absolución de posiciones de fojas 75 en que reconoce el abogado de la demandada arrendar el local ubicado en Persa Lillo, así como también la renta mensual de arriendo se encuentra acreditado la existencia del contrato de arrendamiento, manifestando el arrendador en forma unilateral e irrevocable al momento de interponer la demanda, su voluntad de poner término anticipado al contrato de arrendamiento.
Undécimo: Que en cuanto a la demanda reconvencional de nulidad absoluta del contrato de arrendamiento formulada por la parte demandada en el comparendo de estilo a fojas 10, la misma será rechazada por cuanto si bien el artículo 8° N° 5) de la Ley N° 18.101 prevé la posibilidad del demandado de reconvenir, la acción declarativa ejercida, conforme lo dispuesto en el artículo 7° de la Ley N° 18.101, es ajena a las materias respecto a las cuales se aplica este juicio sumario especial.
Por estas consideraciones y vistos además lo dispuesto en los artículos 1915, 1955, 1973, del Código Civil, Ley N° 18.101 y artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca, la sentencia apelada de fecha dieciséis de octubre de dos mil catorce, escrita a fojas 99 y siguientes yen su lugar se declara:
I.- Que, se rechaza la objeción de documentos formulada por la parte demandada a fojas 89.
II.- Que, se rechaza la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas deducida en lo principal de fojas 2 por haberse enervado de la acción correspondiente.
III.- Que se acoge la demanda subsidiaria de desahucio, deducida en el primer otrosí de la demanda de fojas 2 por don Rodolfo Antonio Villalobos Gallardo y en consecuencia, deberá la demandada doña Alejandra Fabiana Genaro proceder a restituir dentro del plazo de seis meses contados de la notificación de la demanda de autos, que tuvo lugar el 06 de junio de 2014, el local comercial N° 19 ubicado en calle Lillo N° 120, de la ciudad de Castro.
IV.- Que se rechaza la demanda reconvencional deducida por la demandada en el comparendo de estilo.
V.- Que se condena en costas a la demandada.
Notifíquese, devuélvase y regístrese.
Redacción del Abogado Integrante don Luis Mansilla Miranda.
Rol N° 1008-2014.
Pronunciado por la Segunda Sala de esta Iltma. Corte de Apelaciones, presidida por doña Teresa Mora Torres e integrada por la Ministra Suplente doña Patricia Miranda Alvarado y el Abogado Integrante don Luis Mansilla Miranda. No firma la Ministra Suplente doña Patricia Miranda Alvarado, quien concurrió a la vista y acuerdo, por haber cesado en su cometido. Autoriza la Secretaria Ad-Hoc doña María Cecilia Rosas Loebel.
Puerto Montt, catorce de mayo de dos mil quince, notifiqué por el estado diario la resolución que precede. Maria Cecilia Rosas Loebel, Secretaria Ad –Hoc.
