Santiago, catorce de julio de dos mil dieciséis.
VISTO:
En estos autos Rol 19.384-2013, seguidos ante el 22° Juzgado Civil de esta ciudad, juicio ordinario indemnización de perjuicios por responsabilidad precontractual, caratulados "Sepúlveda Jiménez, Juanita Sylvia con Inversiones y Asesorías Nueva Extremadura Limitada", por sentencia de dieciséis de febrero del año recién pasado, escrita a fojas 156 y siguientes, se acogió la demanda y se condenó al demandado a pagar a la actora la suma de $23.407.980 por concepto de cláusula penal, más reajustes y costas de la causa.
El demandado apeló de ese fallo y una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por determinación del veintiséis de agosto de dos mil quince, rolante a fojas 195 y siguientes, lo revocó y en consecuencia desestimó la demanda, sin costas.
En su contra la parte perdidosa dedujo recursos de casación en la forma y en el fondo.
Se ordenó traer los autos en relación.
CONSIDERANDO:
EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA:
PRIMERO: Que el recurrente denuncia que en el fallo impugnado los sentenciadores han incurrido en la causal de nulidad formal prevista en el artículo 768 Nº 4 del Código de Procedimiento Civil, es decir, en haber sido dado ultra petita, esto es, otorgando más de lo pedido por las partes o extendiéndolo a puntos no sometidos a la decisión del tribunal, sin perjuicio de la facultad que éste tenga para fallar de oficio en los casos determinados por la ley.
SEGUNDO: Que el arbitrio se sustenta en que el tribunal de alzada revocó la decisión del a quo sin observancia al mandato establecido en los artículos 160 y 170 numeral 6° del Código de Enjuiciamiento Civil, puesto que la sentencia recoge elementos ajenos a aquellos ventilados en el período de discusión e invocados por la demandada en sus escritos de contestación y dúplica, asilándose la decisión en argumentos planteados en la apelación que esa parte dedujo contra el fallo de primer grado, que por lo mismo no procedía siquiera que fueran considerados. Sin embargo los jueces de alzada resolvieron el asunto atendiendo esas alegaciones extemporáneas, por lo que habrían decidido extrapetita, pues no se ciñeron a la controversia planteada en la etapa procesal pertinente, lo que motivó que en definitiva se pronunciaran sobre puntos que no formaron parte de la competencia específica otorgada al tribunal.
TERCERO: Que, para los efectos de una debida inteligencia de las cuestiones planteadas en el recurso, es menester reseñar algunos de los antecedentes de mayor relevancia que surgen del proceso en el cual se pronunció la sentencia que se impugna:
a) Compareció doña Juanita Sylvia Sepúlveda Jiménez, quien dedujo demanda de indemnización de perjuicios por responsabilidad civil precontractual en contra de la sociedad Inversiones y Asesorías Nueva Extremadura Limitada, solicitando se la condene al pago de la cláusula penal convenida por las partes, ascendente a $23.407.980, más reajustes y costas de la causa. Fundamentando su pretensión explica que ofertó a la demandada la compra del inmueble ubicado en el Sitio N°158 del Loteo Turístico Habitacional Cantagua, localidad de Cachagua, comuna de Zapallar, Provincia de Petorca, Quinta Región de Valparaíso; como asimismo su 187avo de los bienes y derechos comunes que en el loteo de los lotes “VP", "ED”, "AVP" y “Parcela El Refugio” le corresponden, como también en los derechos de agua que riegan la referida parcela. Dicha oferta se verificó por escrito el 7 de mayo de 2013 por intermedio de la oficina de corretaje de propiedades Leria Morel S.A. Después de los ajustes correspondientes, la oferta de compra fue aceptada por la demandada el 29 de mayo de 2013.
En este proceso, con fecha 15 de julio de 2013 se remitieron los últimos antecedentes para comenzar el estudio de títulos, principiando así el plazo de noventa días establecido en la oferta para verificarla, término que se cumplía el día 06 de noviembre de 2013.
Reseña que las condiciones bajo las cuales se ofertó y aceptó la compra de la citada propiedad fueron las siguientes: a) El precio se pactó en 6.800 unidades de fomento, equivalente en pesos chilenos a la fecha de la firma de la escritura de compraventa; b) El precio se pagaría con un 30% al contado, junto con la firma de la escritura de compraventa, quedando retenido en la Notaría en un vale vista o depósito a plazo a 30 días renovables con instrucciones de ser entregado al vendedor una vez que la propiedad se encontrara inscrita en el Conservador respectivo a nombre del comprador, y el saldo del 70% mediante crédito hipotecario de cargo, cuenta y exclusiva responsabilidad del comprador, no siendo su aprobación condición para la validez y vigencia de la oferta. En el caso de no solicitarse u obtenerse el crédito hipotecario, el 70% se pagaría conjuntamente con el 30% y en la misma forma.
Después de establecerse las condiciones de la oferta y como muestra de seriedad de la misma, su parte entregó a la corredora de propiedades el cheque N°3188858, nominativo y cruzado por la suma de $23.407.980 de su cuenta corriente del Banco de Chile a beneficio de la vendedora demandada, documento que quedó en poder de la corredora, quien lo entregaría al vendedor en caso que no cumpliera las obligaciones asumidas en la oferta de compra, especialmente ante un retracto intempestivo, sea pendiente su plazo o después de aceptada, caso en el cual la referida suma sería considerada como multa a beneficio de la eventual vendedora, deducida una comisión del 4% más IVA para la corredora de propiedades. Esta misma garantía fue entregada por la demandada.
Explica que por el tiempo que medió entre la oferta y la contraoferta, el cheque que su parte entregó se encontraba con fecha cercana a su caducidad, por lo que ofreció cambiarlo, sin perjuicio de revalidar el documento con la firma del girador al reverso del mismo.
A pesar de lo expuesto y encontrándose vigente la oferta, con fecha 17 de julio de 2013 se le remitió un correo electrónico por parte del abogado del demandado, quien le informó que había caducado la oferta por la caducidad de la garantía -cheque-, además de hacer ver la discordancia entre lo informado verbalmente por la demandante respecto de la forma de compra de la propiedad, en cuanto se les habría señalado que no intervendría un ente financiador sino que la adquisición se haría con recursos propios, para luego indicar que sería necesario acudir a un crédito hipotecario, antecedente que a juicio de la contraria implicó un cambio de escenario, considerando la necesidad de esta última de realizar la transacción a fines del mes de julio como plazo máximo, oportunidad en requería la solución del 100% del precio mediante instrucciones notariales.
Ante ello -sigue la demandante- ese mismo día señaló al demandado que la oferta de compra siempre estuvo referida a la adquisición del predio mediante operación bancaria de crédito hipotecario, por lo que no correspondía modificar unilateralmente la oferta cuando ya se había formado el consentimiento.
Con fecha 18 de julio de 2013 el vendedor manifestó su intención de no respetar los términos de la oferta de compra del referido predio, lo que fue refrendando con un correo electrónico que remitió a la corredora de propiedades.
De esta manera, afirma que no existe razón que justifique la retractación intempestiva de la vendedora, pues con ello se soslayan las circunstancias que se obligó a respetar, especialmente el plazo convenido, cayendo en una inadecuada justificación respecto de las garantías y la caducidad de la oferta.
Explica que posteriormente entendió cuáles eran las razones para terminar unilateral e intempestivamente el contrato: el vendedor tenía otra oferta de compra, la que aceptó, pese a que se encontraba obligado a respetar los términos del acuerdo, y enajenó la propiedad por compraventa de fecha 3 de septiembre de 2013.
En materia indemnizatoria, señala que las partes fijaron para el caso de incumplimiento una cláusula penal ascendente a $23.407.980, monto que exige le sea pagado.
La demandante en el escrito de réplica agregó que, en la especie, ha existido una confluencia de voluntades que constituyen el consentimiento y un contrato bilateral, de manera que ha existido un incumplimiento contractual.
b) La demandada contestó la demanda solicitando su íntegro rechazo con costas, para lo cual sostuvo que la oferta de compra materia de la litis, si bien fue aceptada por su parte el 29 de mayo de 2013, se hizo dejando constancia de que la garantía de seriedad de la oferta de la oferente -cheque- debía ser otorgada en beneficio de la parte vendedora y no de su representante o mandatario, ya que dicha propiedad era de dominio de una persona jurídica y de otro modo la oferta de compra carecería de un elemento de esencia de este tipo de documentos, pues en el evento de producirse un incumplimiento de la oferente, al encontrarse mal extendida la garantía por estar a nombre de una persona distinta del propietario, su parte quedaría sin protección ni garantía a la que acudir para la reparación de los perjuicios acordados entre las partes como pena compensatoria.
Pese a la aceptación de la oferta -prosigue- instó permanentemente por el cambio del cheque de garantía de seriedad de la oferta, lo que nunca ocurrió, motivando la caducidad de la misma. Por eso devolvió su cheque de garantía de seriedad e instruyó a la oficina de corretaje de propiedades para que lo restituyera a la demandante. Esa restitución acredita que la oferta había caducado por caducidad de las garantías.
Además, dice, existen otros antecedentes que claramente se traducen en que la oferta de compra se vio afectada de ineficacia legal y que la demandante no estuvo dispuesta a cumplir. En efecto, la oferta establecía un plazo de 90 días contado desde la fecha de la entrega de los antecedentes legales al abogado de la parte compradora. Ese término fue acordado con el único propósito y justificación de otorgar a la oferente un tiempo suficiente y prudente para poder tramitar el crédito hipotecario que ella misma indicó que requería para efectuar la compra. Empero, tanto el abogado de la oferente como la oficina de corretaje de propiedades le informaron por intermedio de su abogado que la compra se materializaría con recursos propios de la demandante y quien no se solicitaría financiamiento externo, hecho que se le comunicó justo al momento en que caducaron las garantías de seriedad y ya estudiados y aprobados los títulos del inmueble. Frente a esta situación y a pesar de que la oferta de compra había caducado y extinguido por las razones expuestas, su parte estuvo dispuesta a explorar la posibilidad de que la venta de la propiedad se pudiera concretar. Por esta razón, acordaron materializar el contrato de compraventa a la mayor brevedad posible, ya que el plazo de 90 días sólo se pactó en función de la necesidad de obtener un crédito bancario. Sin embargo, con posterioridad la contraria le comunicó que no era posible avanzar con rapidez en la compra, por cuanto quien en definitiva adquiriría el sitio no era la actora sino una sociedad de inversiones y para ello era necesario ejecutar modificaciones jurídicas, manifestando que no era posible concretar la compra a fines de julio de 2013, pero que ello ocurriría antes de 90 días que era el plazo para obtener el financiamiento bancario.
Lo expuesto, asevera, refleja que no existía disposición ni voluntad de la oferente para lograr un nuevo acuerdo respecto de la compra del inmueble, aun cuando la oferta se encontraba caducada y extinguida.
La demandada, en su escrito de dúplica, sostuvo que en la especie no concurren los requisitos para estimar válida la oferta, atendido que si bien se aceptó la venta del inmueble que corresponde al Sitio N°158 del Loteo Turístico Habitacional Cantagua, localidad de Cachagua, comuna de Zapallar, Provincia de Petorca, Quinta Región de Valparaíso, lo fue sobre la base de las condiciones que la propia oferta reseña y que no se cumplieron. De modo que esa oferta no tuvo efecto vinculante entre las partes, en tanto el plazo de 90 días pactados lo fue para la obtención de un crédito hipotecario y si eso no era cierto, el consentimiento se encuentra viciado, como ocurrió en la especie donde no hubo petición del referido financiamiento, a lo que se añade la errada extensión y posterior caducidad de la garantía;
c) Por sentencia de primer grado se acogió la demanda y se condenó al demandado a pagar a la actora la cláusula penal pactada;
d) Apelado este fallo por el demandado, la Corte de Apelaciones de Santiago lo revocó y en consecuencia, rechazó la demanda.
CUARTO: Que de acuerdo a lo reseñado en el motivo que precede, la competencia del tribunal en el caso de marras -otorgada por las partes a través de los escritos de discusión- estaba referida a la pretensión de la actora dirigida a obtener la condena del demandado al pago de la cláusula penal pactada, fundada en un principio en el régimen aplicable a la responsabilidad precontractual para luego aducir que ello deriva del incumplimiento del contrato suscrito por los litigantes. Por su parte, la sociedad demandada, al contestar la demanda y luego en el escrito de dúplica, exigió el rechazo de la pretensión contraria, argumentando la caducidad de las garantías y luego la invalidez de la oferta.
El fallo de segundo grado decidió revocar la sentencia en alzada, lo que implicó, en definitiva, que la demanda quedara íntegramente rechazada, al considerar que el contrato de promesa de compraventa -cuya calificación determinó el juez a quo- no cumplía con el requisito del numeral 4° del artículo 1554 del Código Civil.
QUINTO: Que según lo ha resuelto uniformemente esta Corte Suprema, el fallo incurre en ultra petita cuando se aparta de los términos en que los litigantes situaron la controversia por medio de sus respectivas acciones o excepciones, altera el contenido de éstas, cambia su objeto o modifica su causa de pedir. Lo expuesto necesariamente debe vincularse con el artículo 160 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo al cual las sentencias deben pronunciarse conforme al mérito del proceso y no pueden extenderse a puntos que no hayan sido sometidos expresamente a juicio por los contradictores, salvo en cuanto las leyes manden o permitan a los tribunales proceder de oficio.
Cabe destacar que en nuestro ordenamiento no existe un conjunto de disposiciones que regulen de manera orgánica la institución en referencia, la estructuren en sus presupuestos y efectos, pero no por ello resulta desconocida, por cuanto distintas normas se refieren a ella sea directa o indirectamente, tal como es el caso del precepto contenido en el artículo 170 del cuerpo de leyes citado, que regula el contenido de las sentencias.
El supuesto procesal a que aquí se hace mención tiene por objetivo impedir el exceso de la autoridad al momento de decidir un asunto sometido a la decisión de un Tribunal, otorgando de esta manera seguridad y certeza a las partes que someten el conocimiento de un conflicto en sede jurisdiccional.
Por consiguiente, el vicio formal en comento se verifica cuando la sentencia se excede concediendo más de aquello que los contendientes han solicitado en sus escritos de fondo a través de los cuales se fija la competencia del tribunal o cuando emite pronunciamiento en torno a materias que no fueron sometidas a la decisión del mismo, por conculcar, en estos casos, el principio de congruencia, rector de la actividad procesal, que apunta a la conformidad que ha de mediar entre la sentencia expedida por el órgano jurisdiccional y las pretensiones que las partes han expuesto oportuna y formalmente en sus escritos, ajustándose estrictamente al mérito del proceso y en el marco de la controversia específica sometida al conocimiento del tribunal, salvo en cuanto las leyes manden o permitan proceder de oficio, todo ello para mitigar una eventual discrecionalidad del juzgador y otorgarle a las partes garantía de seguridad y certeza en el destino de sus acciones.
SEXTO: Que de acuerdo a lo expresado corresponde determinar si en el fallo objetado existe un desajuste entre lo resuelto y los términos en que las partes formularon sus acciones y excepciones, puesto que el análisis de la congruencia se resuelve en definitiva mediante una operación de comparación entre dos extremos: las pretensiones de las partes y la resolución del juzgador.
SÉPTIMO: Que acotado lo anterior, es dable advertir que la atribución subjetiva de los derechos y obligaciones deducidos en juicio es una cuestión de fondo que afecta el propio ejercicio de la acción y que por lo tanto debe ser objeto de análisis al momento de la decisión. Será entonces obligación del tribunal determinar si concurren o no los presupuestos de la acción ejercida en juicio, cuestión que por lo demás constituye un presupuesto procesal de fondo destinado a obtener una sentencia favorable.
De la forma antedicha, corresponderá al sentenciador comprobar si la acción resulta jurídicamente procedente del modo que se la planteó, sin que ello importe extender sus consideraciones a cuestiones no debatidas. Dicho imperativo obliga en consecuencia al tribunal en un primer momento a la revisión de los presupuestos procesales, como son la forma de la demanda, la capacidad procesal de las partes, la competencia del tribunal, entre otros, y luego ya con el mérito del proceso, los de fondo o materiales que equivalen a las condiciones de la acción, cuyos presupuestos son el interés para obrar, la legitimación para obrar y la posibilidad jurídica. Desde el prisma del derecho, reflejan la opinión que a los sentenciadores les merece la controversia generada en torno a un punto del debate y que responde a la esencia de su actividad jurisdiccional, expresada en la facultad y el deber que privativamente les compete en orden a interpretar y aplicar el derecho -decir el derecho, iuris dictio- con arreglo al cual ha de decidirse el conflicto jurídico sometido a su decisión.
Es tarea del juez, entonces, determinar en la sentencia si la situación concreta planteada en la demanda se encuentra o no amparada por una norma legal, sea expresa o tácitamente. Ello supone una operación lógica que determinará si existe un precepto, abstracto como es consustancial, que contemple la situación jurídica envuelta en el asunto sub judice; de ser así, si el hecho que el actor invoca corresponde a la categoría de los que esa norma considera y si la existencia del hecho está justificada.
OCTAVO: Que lo dicho precedentemente cobra extrema relevancia en el caso sub lite, pues pese a lo discutido por los litigantes, la sentencia de primera instancia concluyó que la naturaleza del acuerdo suscrito por las partes correspondía a un contrato de promesa de compraventa, aserto que es producto de la calificación jurídica que de los instrumentos denominados "oferta de compra" y "aceptación de la oferta" así como de los hechos propuestos por las partes en sus escritos fundamentales hizo el juez a quo, labor que sin lugar a dudas correspondía ejercer exclusivamente al tribunal, en virtud del principio denominado jura novit curia. Igual calificación asignó al negocio el tribunal de segundo grado, al sostener que con la oferta de la parte demandante y la aceptación de la demandada se ha configurado jurídicamente un contrato de promesa de compraventa.
NOVENO: Que ahora bien, concluido por los sentenciadores que las partes celebraron un contrato de promesa de compraventa -y que por ende el ámbito de responsabilidad aplicable es el contractual- corresponde señalar que en nuestra legislación este tipo de convención está constituida por el acuerdo formal de voluntades que debe constar por escrito, destinado a crear obligaciones, cuyo objeto es una prestación de hacer que consiste precisamente en la celebración de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean concretar aún, que es permitido por las leyes y cuyas especificaciones deben estar de tal manera establecidas que le constituyan en un título perfecto para que opere, en su caso, el modo de adquirir tradición o el cumplimiento de las formalidades legales, cuya época de celebración se fija por medio de una modalidad que sólo puede ser un plazo o una condición, elementos todos que el legislador ha elevado a la categoría de esenciales para su validez.
Como se ha dicho, todos sus elementos son necesarios que concurran a la celebración del contrato, debiendo destacarse, para los efectos del presente litigio, que la obligación que se crea entre las partes es la de hacer, en la cual, por el carácter sinalagmático o bilateral que puede adquirir el contrato, el legislador requiere una completa especificación tanto de sus cláusulas como de la modalidad pactada, que permita incluso el cumplimiento forzado en naturaleza si fuere procedente.
En efecto, el artículo 1554 del Código Civil dispone: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:
1ª. Que la promesa conste por escrito.
2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces.
3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato.
4ª. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban.
Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente.”
DÉCIMO: Que el tribunal de alzada, siguiendo la línea conclusiva del juez a quo, sostuvo que la acción de indemnización de perjuicios deducida en autos que emana de la oferta aceptada por la parte demandada, permite tener por configurado jurídicamente un contrato de promesa de celebrar la venta de un bien raíz en una época próxima, toda vez que hay consentimiento en las cláusulas principales que identifican ese contrato, pues ambas partes coinciden sobre el precio, fijan un plazo próximo en que se suscribirá el contrato definitivo y está pactado por escrito. Sin embargo, advierten los sentenciadores, en la especie no confluye el requisito exigido en el numeral 4° del artículo 1554 del Código Civil, atendido que no existe la correcta especificación del objeto en que recae el contrato prometido, pues la mera descripción del inmueble por su dirección, sin aludir a los datos de su inscripción en el Registro de Propiedad ni a sus deslindes, limitándose a indicar un domicilio y una superficie, no satisface ese requisito, defecto que impide hacer exigible el cumplimiento de este contrato preparatorio, lo que consecuencialmente imposibilita generar la responsabilidad que se persigue en estos autos, en tanto la supuesta cláusula penal tiene por objeto garantizar la suscripción del contrato definitivo, que en este caso no puede suscribirse -porque no ha engendrado obligación alguna- lo que trae aparejado que esta sanción carezca de causa, pues no puede sobrevivir sin el objeto de la promesa al cual accede.
UNDÉCIMO: Que conforme a lo previamente transcrito, el único argumento tenido en vista para desestimar la demanda apunta a la falta de especificación del "objeto" del contrato prometido. Sin embargo, lo cierto es que no ha existido controversia acerca de que el acuerdo de voluntades versó sobre la compra del inmueble ubicado en el Sitio N° 158 con una superficie de terreno de 1700 metros cuadrados aproximadamente. Así lo dice la oferta de compra de la actora, que fue aceptada por el demandado, tal como se desprende de los documentos de fojas 59 y 61. Dicha propiedad corresponde -según aparece de los escritos de demanda y contestación y particularmente del trámite de dúplica del demandado- al sitio N° 158 del Loteo Turístico Habitacional Cantagua, localidad de Cachagua, comuna de Zapallar, Provincia de Petorca, Quinta Región de Valparaíso. Luego, la especificación que se ha realizado por las partes en la promesa respecto del contrato prometido satisfacía la exigencia legal, de modo que entre los contratantes no existía duda ni discusión alguna sobre la cosa prometida vender, descripción que por lo demás resulta perfectamente coincidente con aquella propiedad que fue objeto de compraventa entre el demandado y un tercero (fojas 101), pues recayó sobre el mismo bien objeto del contrato de promesa reconocido en este juicio.
DUODÉCIMO: Que en este orden de ideas, cabe consignar que la especificación de la cosa puede hacerse por cualquier medio, sin recurrir necesariamente a los deslindes o detalle de los títulos e inscripciones, pues lo que se persigue evitar con este requerimiento es la duda o discusión respecto de cuál es la cosa que se vende. En este punto y tal como lo sostiene el profesor Arturo Alessandri Rodríguez, "Al exigir el artículo 1554 que se especifique el contrato prometido, se refiere a que se individualice por sus requisitos o atributos constitutivos. Como entre éstos no se hallan los deslindes de la cosa que se vende, porque solo sirven para hacer la tradición de la cosa y ésta no es un requisito del contrato sino un efecto del mismo, es claro que no tiene por qué figurar en el contrato prometido. El artículo 1554, por otra parte no dice "que pueda hacerse la tradición de la cosa" sino que "falte la tradición de la cosa", de modo que se lo coloca en la hipótesis de que falte la tradición, pero no en la de que el contrato prometido esté en situación de que ella pueda efectuarse. Luego, todo lo referente a que si ésta se puede o no verificar, queda fuera del contrato, afecta a sus efectos y no influye en su validez". (Autor citado, "De la Compraventa y de la Promesa de Venta", Tomo II, Ed. Jurídica de Chile, año 2003, pág. 900).
DECIMOTERCERO: Que en este entendido y dilucidado que la especificación se vincula -en este caso- con la identificación de la cosa de manera tal que impida equívocos, confusiones o ambigüedades entre las partes respecto del objeto del contrato, es lo cierto que en autos ese desajuste no es verificable, pues jamás en el transcurso del litigio existió algún tipo de controversia sobre el inmueble que la parte demandada se obligó a vender, lo que se ve además corroborado con los documentos en los que constan la manifestación de voluntad de las partes, según se adelantó.
DECIMOCUARTO: Que conforme a lo expuesto, se torna evidente que los sentenciadores de segundo grado se extendieron más allá de los límites que restringían el conocimiento del asunto al pronunciarse sobre una materia que resultó pacífica en el proceso y que no obstante haber sido introducida por el demandado en su recurso de apelación, escapaba de los antecedentes sobre los que se estructuró la controversia, resultando ser ajena al contorno de la misma, pues se trata de un antecedente fáctico que hasta ese momento no había sido traído a colación en este juicio como hecho controvertido. Huelga decir que el defecto denunciado no se endereza respecto de la facultad de los jueces de decir el derecho y la subsecuente calificación que de los hechos puedan hacer -lo que como se dijo se encuentra dentro de su esfera de atribuciones- sino a la incorporación en la discusión de un elemento contenido en el acuerdo de voluntades alcanzado entre las partes, que nunca fue desconocido, en tanto no generó dudas ni equívocos la singularidad del inmueble sobre el que recayó ese consentimiento, razón por la que al abordar los jueces materias distintas de las discutidas en la litis, no promovidas por las partes en la etapa de discusión, sin conceder a la contraria la posibilidad de manifestar su parecer al respecto, atentando contra la bilateralidad de la audiencia, han resuelto fuera de los márgenes que el propio litigio les confirió.
DECIMOQUINTO: Que, de esta manera, los sentenciadores de segundo grado al resolver revocar la sentencia apelada y rechazar la demanda del actor, incurrieron en el vicio de ultra petita, puesto que favoreciendo al demandado modificaron lo resuelto en primera instancia en perjuicio del actor, acogiendo alegaciones que constituían antecedentes fácticos que resultaron pacíficos en el proceso, lo que hace admisible la nulidad formal enarbolada por el demandante.
De conformidad a lo expuesto y lo normado en los artículos 766, 768 N° 4 y 786 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en la forma deducido en lo principal de fojas 200 por el abogado Isaías Gómez Ganem, en representación de la demandante y, en consecuencia, se declara nula la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago de fecha veintiséis de agosto de dos mil quince, escrita a fojas 195 y siguientes, en aquella parte que revocó la sentencia apelada y se la reemplaza por la que se dicta a continuación, sin previa vista, pero separadamente.
Téngase por no interpuesto el recurso de casación en el fondo que el actor dedujo en el primer otrosí de la presentación de fojas 200.
Regístrese.
Redacción a cargo de la Ministra señora Rosa María Maggi D.
Rol N° 20396-2015
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Patricio Valdés A., Héctor Carreño S., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D., y el Abogado Integrante Sr. Rafael Gómez B.
No firman los Ministros Sr. Carreño y Sra. Maggi, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con permiso el primero y en comisión de servicios la segunda.
Autorizado por el Ministro de fe de esta Corte Suprema.
En Santiago, a catorce de julio de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
__________________________________________________
Santiago, catorce de julio de dos mil dieciséis.
En cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.
VISTO:
Se reproduce la sentencia apelada.
Y SE TIENE ADEMÁS PRESENTE:
1°.- Que conforme se pormenorizó en el motivo segundo del fallo de casación que antecede, la controversia se encuentra delimitada a determinar la procedencia de la acción de perjuicios -cláusula penal- a raíz del retracto indebido que a juicio de la actora se verificó en la especie, en razón de que el demandado, no obstante haber aceptado la oferta de compra y encontrándose pendiente el plazo para suscribir la compraventa acordada, enajenó la propiedad a un tercero.
2°.- Que la oferta fue formulada, en lo pertinente, en los siguientes términos:
-"2.- Precio: El precio ofertado es de UF 6.800, por su equivalente en pesos chilenos a la fecha de firma de la escritura de compraventa";
-"3.- El precio se pagará de la siguiente forma: a) 30% al contado, pagadero junto con la firma de la escritura de compraventa, quedando retenido en la Notaría en un vale vista o depósito a plazo a 30 días renovable con instrucciones de ser entregado al vendedor una vez que la propiedad se encuentre inscrita en el Conservador de Bienes Raíces de La Ligua, a nombre del comprador; y b) El saldo del 70% mediante un crédito hipotecario. La obtención de dicho crédito será de mi cargo, cuenta y exclusiva responsabilidad, no siendo su aprobación condición para la validez y vigencia de esta oferta, en el entendido que las condiciones de esta oferta se cumplieron. En el caso de no solicitarse u obtenerse el crédito hipotecario, el 70% se pagará conjuntamente con el 30% y en la misma forma";
- "4.- La presente oferta tendrá una vigencia de 10 días corridos y el contrato de compraventa deberá celebrarse en el plazo no extintivo de 90 días contados desde la fecha de entrega de los antecedentes legales al abogado de la parte compradora";
- "9.- Seriedad de la oferta. Como seriedad de esta oferta de compra por el presente acto hago entrega a Corretajes Leria Mores S.A. del cheque N° 3188858, nominativo y cruzado, por la suma de $23.407.980, de mi cuenta corriente del Banco de Chile N° 187-01900-02 a favor de la parte vendedora. La cantidad anteriormente señalada quedará en poder de Corretajes Leria Mores S.A. quien la entregará al vendedor, en caso que por cualquier motivo yo no cumpliere las obligaciones que asumo en este instrumento, especialmente si me retracto intempestivamente de esta oferta, esto es, pendiente su plazo o después de aceptada la oferta por el vendedor. En tal caso, perderé la suma mencionada en beneficio de la vendedora, como una multa a su favor…".
3°.- Que tal como se consigna por el juez a quo, resultan ser hechos pacíficos del proceso los siguientes:
a) La oferta de la demandante es de fecha 24 de mayo de 2013 a través de la Corredora de Propiedades Leria Morel respecto del bien inmueble Sitio N° 158 ubicado en Cantagua;
b) La aceptación de oferta por parte de la sociedad demandada se verificó el 29 de mayo de 2013, quien expresó aceptarla en todas sus partes, además de la multa en caso de incumplimiento -la que en ese acto documentó como gesto de seriedad con un cheque por $23.407.980- más la comisión en favor de la corredora;
c) La sociedad demandada se negó a celebrar el contrato de compraventa con la actora;
d) La demandada con fecha 3 de septiembre de 2013 enajenó a un tercero el inmueble materia de esta litis;
e) El cheque en garantía extendido por la demandante lo fue a nombre del representante legal de la demandada;
4°- Que la demanda de autos se basa en la responsabilidad precontractual de la demandada, entendiendo este tipo de responsabilidad como la que incide en la formación de un contrato -Arturo Alessandri Rodríguez, "De la responsabilidad extracontractual en el derecho civil chileno", Editorial Universitaria, Santiago, pág. 57- o bien como aquella que deriva del daño que se causa a una persona o bienes de otro en el curso de la formación del consentimiento. (Hugo Rosende Álvarez, "Algunas consideraciones sobre la responsabilidad precontractual", Ediciones Universitarias de Valparaíso, Valparaíso, pág. 19).
En este sentido no cabe duda de que la etapa de las tratativas preliminares se encuentra dentro del período precontractual, esto es, aquella etapa de negociaciones que precede al perfeccionamiento del contrato. Estas tratativas constituyen un conjunto de negociaciones encaminadas a explorar los respectivos intereses de las partes. Comienzan desde el momento en que las partes manifiestan su voluntad de negociar y se extienden generalmente hasta el momento en que una de ellas formula una oferta de contrato. No obstante, las tratativas pueden concluir directamente en la celebración del contrato definitivo, o bien en la celebración de un contrato de promesa. También es posible ponerles término a través del desistimiento bilateral de las partes o por el retiro unilateral de una de las partes. (Iñigo de la Maza y Carlos Pizarro "Responsabilidad civil. Casos prácticos", Legal Publishing, Santiago, pág. 49).
5°.- Que de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1445 del Código Civil en relación con los artículos 97 a 100 del Código de Comercio, es menester señalar que habrá de considerarse que se ha celebrado un contrato sólo cuando se haya llegado a un acuerdo acerca de los elementos esenciales del mismo, aquellos cuya no determinación hacen del contrato un simple proyecto por realizar o irrealizable. Según cada caso, la voluntad constituye un elemento esencial y decisivo, pudiendo concluirse que, antes de producido el hecho acordado en cada caso, las partes son libres para desistir o retractarse.
6°.- Que de lo señalado en el considerando anterior se puede concluir que tanto la existencia misma de la oferta, como la aceptación, rechazo o no aceptación, así como la intención o voluntad de las partes para obligarse, son cuestiones de hecho y, en el caso de autos, constituye precisamente un hecho pacífico del proceso -como se indicó en el motivo tercero- que las partes manifestaron su voluntad y formalizaron su consentimiento en orden celebrar un contrato de compraventa, respecto de un inmueble determinado, existiendo acuerdo sobre el precio y la forma de pago, pactándose asimismo un plazo para la suscripción del contrato definitivo.
Lo dicho permite concluir que existió un real y concreto acuerdo de voluntades que genera obligaciones y que ubica la presente discusión en el ámbito de la responsabilidad contractual, en tanto existió un consentimiento perfeccionado y el deber jurídico de concluir positivamente la negociación.
7°.- Que la conclusión que precede es lo que orienta a razonar en derecho, según la naturaleza y caracteres específicos que la ley otorga a los distintos actos, y que evidencia que la aceptación de la oferta por Inversiones y Asesorías Nueva Extremadura Limitada perfeccionó un acto jurídico bilateral, ya que la manifestación de conformidad con la oferta dio origen a una convención, derivando derechos y obligaciones para las partes, y su trasgresión, en la forma dicha, impone la satisfacción de los daños y perjuicios que se determinen según la solicitud de las partes. La aceptación de la oferta o la convención a que dio origen, determina el análisis del efecto de las obligaciones ante el incumplimiento.
Luego, y tal como acertadamente lo concluyó el juez de primer grado, al haberse reclamado en autos el pago de la evaluación anticipada de los perjuicios derivados del hecho que el demandado enajenó la propiedad a un tercero sin respetar el plazo pactado para la celebración de la compraventa acordada entre las partes, no se altera la causa de pedir al atender la petición fundamental, pues el actor ha considerado que la retractación por parte de la demandada a la materialización del contrato definitivo constituye per se una revocación unilateral e intempestiva de la aceptación, en circunstancias que jurídicamente puede ser calificada como un incumplimiento de la convención perfeccionada por la aceptación de la oferta, calificación de los hechos que corresponde efectuar al tribunal.
8°.- Que seguidamente, conforme se consigna en el motivo 10° de la sentencia apelada y de lo dicho en los considerandos 9° a 12° del fallo de casación, no cabe duda de que las partes celebraron un contrato que satisface los requisitos que estatuye el artículo 1554 del Código Civil, en tanto se trata de un acuerdo de voluntades que consta por escrito, en que el contrato prometido no es de aquellos que las leyes declaran ineficaces -pues se trata de una compraventa-, pactándose un plazo para la celebración del contrato definitivo, apareciendo éste suficientemente especificado, tal como se desprende de lo reproducido en las letras a) y b) del motivo 3° que precede.
9°.- Que en el orden propuesto, corresponde analizar los argumentos que el demandado ha esgrimido para enervar la acción que se dedujo en su contra y que dicen relación con dos aspectos: a) la caducidad de la garantía de seriedad derivada de la errónea extensión del cheque en garantía; la caducidad misma del documento y la caducidad originada por la devolución que su parte efectuó del cheque respectivo a la corredora, antecedentes todos que en consecuencia determinarían la caducidad de la oferta; b) la ineficacia de la oferta por existir un consentimiento viciado.
10°.- Que en esta línea de deducción, conforme lo dispuesto en el artículo 1444 del Código Civil, es dable distinguir en todo contrato los elementos de la esencia, de la naturaleza y los puramente accidentales. Así, los primeros son "aquellas cosas sin las cuales o no produce efecto alguno, o degenera en otro contrato diferente"; los de la naturaleza, "las que no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin necesidad de cláusula especial" y, finalmente, los elementos accidentales son aquellos "que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales".
En este contexto, se ha pretendido restar eficacia al acuerdo de voluntades alcanzado entre las partes -promesa de compraventa- aunque el demandado se dirija únicamente a la oferta, asilándose en que el cheque extendido como señal de seriedad caducó, a lo que añade que la demandante extendió ese documento a nombre de una persona distinta al vendedor y que su parte restituyó a la contraria el cheque que ésta le entregó. Sin embargo, ninguno de estos argumentos resultan relevantes para los efectos de enervar la eficacia del acuerdo de voluntades, puesto que tal como se dejó establecido, la promesa pactada por los ahora litigantes cumplió a cabalidad con los requisitos que estatuye el mencionado artículo 1554, exigencias de la esencia de la promesa, siendo menester entonces para atacar la validez de la convención demostrar la inconcurrencia de alguno de esos presupuestos copulativos para así entender que el contrato no ha producido efecto alguno o ha degenerado en otro diferente, lo que según se ha venido razonando no ocurre en la especie. De esta manera las objeciones sobre la garantía aparecen como asuntos accesorios en relación a las obligaciones principales asumidas por las partes y que por lo mismo no vuelven ineficaz el negocio.
11°.- Que, a mayor abundamiento, debe tenerse en consideración que ha sido el propio demandado quien admitió la extensión de un cheque a nombre de su representante legal antes de haber manifestado su conformidad con la oferta, aceptando la forma de la garantía extendida.
Por otro lado, en lo que respecta a la caducidad del cheque entregado por la actora y a la restitución de aquel que tenía en su poder el demandado, además de lo dicho respecto de la imposibilidad de hacer consistir algún tipo de ineficacia del negocio en estas alegaciones, es lo cierto que tal como se desprende del correo electrónico a fojas 115 remitido el 22 de julio de 2013, la demandante a través de la corredora de propiedades contratada para estos efectos por ambas partes instó por el cambio de ese instrumento, lo que en definitiva terminó siendo rechazado por el propio demandado, como así lo corroboran los dichos de la testigo Alexandra Fernández Ulloga, quien en su calidad de dependiente de la Corredora de Propiedades encargada de la negociación señaló a fojas 148 que ambos cheques fueron extendidos a fecha, por lo que caducaron. Asevera que la señora Sepúlveda cambió su cheque, pero que cuando trataron de cambiar el de la parte vendedora, ésta no hizo entrega de uno nuevo, informando que no perseveraría en el negocio.
No puede dejar de llamar la atención que no obstante haber remitido la sociedad de inversiones los títulos de la propiedad a la futura compradora para su estudio, según se lee a fojas 113 del correo electrónico de 15 de julio de 2013, a poco andar -los días 17 y 22 de ese mismo mes (fojas 114 y 112)- objetó la forma de extensión del cheque y la caducidad del mismo, en circunstancia que las conversaciones para la suscripción del contrato definitivo se encontraban correctamente encaminadas y el plazo pactado para su firma estaba pendiente.
En este punto, la circunstancia que el demandado haya devuelto el cheque que tenía en su poder -de ser efectivo este antecedente- no puede servirle para configurar una especie de eximente de responsabilidad, desde que se trata de una decisión que al final apuntó a su propio provecho, pues terminó vendiendo la misma propiedad a un tercero.
12°.- Que en lo que respecta al supuesto vicio del consentimiento que alega al demandado, además de no haber especificado a cuál se refería, nada probó al respecto. No obstante ello, cabe señalar que las partes acordaron que el contrato de compraventa se celebraría en el plazo no extintivo de 90 días contado desde la fecha de entrega de los antecedentes legales al abogado de la compradora, lo que en la especie ocurrió el 15 de julio de 2013, tal como se desprende de las declaraciones de las testigos Fernández Ulloga y Castillo Carmona a fojas 148 y 150, respectivamente, corroborado con el correo electrónico de fojas 113 remitido por el demandado al actor informando sobre los antecedentes necesarios para los estudios propios de este tipo de transacciones.
Lo dicho debe vincularse con lo estipulado en la clausula 3° del documento que contenía la oferta, posteriormente aceptado por el demandado transcrita en el motivo 2°.
Ahora bien, las aseveraciones del demandado en torno a que solo se fijó un término de 90 días para el caso que la oferente requiriera de financiamiento externo así como el hecho de que ésta manifestó su intención de adquirir la propiedad con fondos personales sin necesidad de recurrir a una institución bancaria y que por ello no era necesario esperar el plazo pactado, no encuentran asidero ni en la prueba rendida ni en la redacción del documento convenido entre las partes, en el que estas acordaron un plazo "no extintivo" de 90 días a partir de la entrega de los antecedentes legales al abogado de la demandante para la suscripción del contrato definitivo.
Luego, la demandada se encontraba obligada a respetar el transcurso de ese término para la suscripción de la compraventa, sin que exista causa legal o contractual que la habilitara para acelerarlo o bien para considerar que existía otro diverso, pues así no fue estipulado por los contratantes.
13°.- Que el artículo 1545 del Código Civil dispone, como es de sobra sabido, que todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por consentimiento mutuo o por causas legales, de lo que se sigue que si, como se indicó, las partes previeron y acordaron soberanamente que se produciría un determinado efecto en una también determinada circunstancia, nadie, ni aun el juez, puede contradecir esa manifestación de voluntad conjunta.
De lo expuesto se sigue que formado el consentimiento se entiende legalmente celebrado el contrato, produciendo todos sus efectos jurídicos entre las partes, surgiendo el principio de la fuerza obligatoria del mismo y en el evento del incumplimiento genera las responsabilidades legales consiguientes, puesto que se está en sede contractual, en que el incumplimiento se presume culpable. “Por consiguiente, si el aceptante prueba que se ha dado su aceptación, la retractación del oferente se presume culpable, como toda culpa contractual” (Avelino León Hurtado, La Voluntad y la Capacidad en los Actos Jurídicos Editorial Jurídica, Tercera Edición, página 98), principio igualmente aplicable en el evento que el incumplimiento provenga del aceptante, pues el consentimiento ya se había formado.
14°.- Que en un hecho inconcuso que aun pendiente el plazo de 90 días para la suscripción del contrato definitivo (que vencía el 13 de octubre de 2013) y ya concluidos los trámites de remisión de los títulos de parte del vendedor al comprador, la sociedad demandada vendió el inmueble a un tercero con fecha 3 de septiembre de 2013 en un precio superior al prometido al actor.
15°.- Que lo previamente asentado demuestra el incumplimiento de la demandada en orden a la imposibilidad de cumplir lo prometido al haber vendido con anterioridad el inmueble a un tercero, resultando ahora necesario analizar si concurren los presupuestos para dar lugar a la indemnización pactada por las partes, esto es, el pago de $23.407.980 fijado en la cláusula penal como indemnización de perjuicios.
Al efecto, en la responsabilidad contractual existe un vínculo preexistente, de cuya violación resulta el deber de indemnizar. De este modo, la indemnización de perjuicios por responsabilidad contractual puede definirse como "la cantidad de dinero que debe pagar el deudor al acreedor y que equivalga o represente lo que éste habría obtenido con el cumplimiento efectivo, íntegro y oportuno de la obligación". (René Abeliuk M., Las Obligaciones, pág. 518).
En autos lo que el actor persigue a través del pago de la cláusula penal constituye una indemnización de perjuicios basada en el régimen de responsabilidad contractual, atendida la vinculación jurídica habida entre el demandante y la demandada con motivo de la promesa de venta. Esta acción indemnizatoria pretendida por el actor consiste en la sujeción a la sanción impuesta a un ilícito contractual, consistente en la reparación de los perjuicios ocasionados a otro por la infracción de una obligación o relación jurídica preestablecida.
16°.- Que establecido que la cláusula penal participa de la naturaleza jurídica de la indemnización de perjuicios y no es sino una avaluación anticipada de los mismos que hacen las propias partes, ha de tenerse en cuenta para condenar a su pago que deben concurrir los requisitos que hacen procedente la indemnización de perjuicios, cuales son que la infracción de la obligación se deba a culpa o dolo del deudor, por una parte; y, por otra, que éste se encuentre constituido en mora. La particularidad de la cláusula penal, que la hace diferente del estatuto general en materia de responsabilidad civil contractual, es que no se exige la prueba de los perjuicios, toda vez que el acreedor puede reclamar la pena aunque la infracción de obligación no le haya causado perjuicios, o inclusive, le hubiese reportado un beneficio, como lo establece el artículo 1542 del Código Civil.
17°.- Que ha quedado establecida en el proceso la infracción de la obligación por parte de la demandada, toda vez que rehusó celebrar el contrato de compraventa a que se encontraba contractualmente obligada. De conformidad con lo dispuesto por el artículo 1547 del Código Civil, la prueba de la diligencia o cuidado incumbe al que debió emplearla, lo que significa en materia de responsabilidad civil contractual que la ley presume la culpa del deudor que es, en este caso, la culpa leve toda vez que el contrato cede en beneficio de ambas partes, sin que la demandada haya desvirtuado, de manera alguna, la presunción de culpa que pesaba en su contra.
18°.- Que, por su parte, el demandante ha estado llano a cumplir la obligación contraída en la forma y tiempo debido, desde que instó, según se dijo, por continuar con las gestiones tendientes a dar término a lo acordado, propiciando incluso el cambio del cheque caducado, lo que claramente resultó infructuoso puesto que no obstante encontrarse las partes en tratativas para la conclusión de la escritura definitiva de compraventa al 15 de julio de 2013, el demandado poco tiempo después y contraviniendo el contrato enajenó la propiedad a un tercero.
19°.- Que así las cosas, concurriendo los requisitos de procedencia de la acción impetrada, no queda más que compartir los razonamientos vertidos por el tribunal a quo que condenó al demandado al pago de la cláusula penal pactada, lo que conduce a la confirmación del fallo apelado.
Por estas consideraciones y lo dispuesto en los artículo 1545 y siguientes del Código Civil y 160 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se CONFIRMA la sentencia apelada de dieciséis de febrero de dos mil quince, escrita a fojas 156 y siguientes.
Regístrese y devuélvase con su agregado.
Redacción a cargo de la Ministra señora Rosa María Maggi D.
Rol N° 20.396-2015
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Patricio Valdés A., Héctor Carreño S., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D., y el Abogado Integrante Sr. Rafael Gómez B.
No firman los Ministros Sr. Carreño y Sra. Maggi, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con permiso el primero y en comisión de servicios la segunda.
Autorizado por el Ministro de fe de esta Corte Suprema.
En Santiago, a catorce de julio de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
