Santiago, once de enero de dos mil dieciocho.
En cumplimiento a lo que preceptúa el artículo 785 del
Código de Procedimiento Civil, se procede a dictar el fallo
de reemplazo consecuente al de nulidad que antecede.
Vistos:
Se reproduce el fallo en alzada, con excepción del
fundamento octavo.
De la sentencia de casación que antecede se reproducen
los considerandos noveno y décimo.
Y se tiene en su lugar y además presente:
Primero: Que por Decreto Exento N° 962 del Ministerio
de Obras Públicas de fecha 12 de junio del año 2013, se
ordenó la expropiación del lote de terreno N° 3 necesario
para la obra pública “Camino Construcción Variante San
Clemente Ruta 115-CH Comuna de San Clemente, Tramo II
Variante San Clemente, kilómetro 13,92941 a km. 21,20000,
comuna de San Clemente, Provincia de Talca, Región del
Maule”, en una superficie de 4.839 metros cuadrados.
Segundo: Que a través de la acción incoada en autos se
impugna el monto de indemnización provisional fijado por la
comisión de peritos en relación al valor del metro cuadrado
de terreno expropiado, que se fijó en $3.256, lo que
determinó que se regulara el monto total de $15.756.000 por
los 4.839 metros cuadrados expropiados.
Tercero: Que el informe emitido por el perito
designado por la parte reclamada, expone que el lote 3
corresponde a un rectángulo de terreno de uso agrícola, que
es expropiado parcialmente. Este inmueble se encuentra en
el área rural del plan regulador de la comuna de San
Clemente, específicamente en la denominada “Zona ZRb”, esto
es, de protección de caminos nacionales y regionales, con
las restricciones que figuran en el documento que se agrega
como anexo.
Para valorizar el metro cuadrado de terreno, se toma
en cuenta 6 compraventas en el sector, debidamente
inscritas, además de 5 ofertas, para luego obtener un
precio promedio de todas ellas, de $3.503. En razón de lo
anterior se concluye que el valor base del terreno en
estudio es de $3.500, el que se establece considerando seis
factores de recargo y cinco factores de depreciación. Entre
estos últimos está, el que se ubique en la faja de
restricción de construcciones definitivas, altos ruidos
molestos, lote en aislamiento, típicos terrenos agrícolas,
sin servicios básicos en el sector.
Cuarto: Que, por su parte, el informe pericial
confeccionado por el perito nombrado por la reclamante,
señala que el inmueble tiene características urbanas, aun
cuando reconoce que es un inmueble rural en relación al
plan regulador vigente. Además sostiene que el inmueble se encuentra en un sector de interés comercial alto y
agroindustrial: Añade que tiene uso comercial y
habitacional, sin perjuicio que en el apartado de
antecedentes reconoce que el uso de suelo es agrícola.
Destaca que la construcción del proyecto asociado a la
expropiación conlleva un fuerte desarrollo del sector, que
determina un interés comercial habitacional alto,
destacando que con el nuevo plan regulador de San Clemente
quedará en zona urbana. Entrega 2 referenciales, compuestos
por ofertas que proporcionan un valor de 14.000 por metro
cuadrado.
Finalmente, agrega que los terrenos del sector han
sido revaluados por el SII para el pago de impuesto
territorial, exponiendo cuatro roles de propiedades que
tienen un aumento de 540% a 924%.
Quinto: Que la pericia descrita en el fundamento
precedente, apreciada conforme con las reglas de la sana
crítica, carece de valor, pues presenta las siguientes
inconsistencias:
a) asigna al inmueble un uso habitacional, comercial e
industrial, soslayando que el uso de suelo del inmueble es
agrícola;
b) determina el valor sobre la base de la proyección
que genera a partir de la materialización del proyecto en
que incide la expropiación, pues el mejoramiento de la Ruta CH 115, según expone, dará lugar a relaciones interurbanas
expeditas, lo que constituye una circunstancia eventual, no
verificada al momento del acto expropiatorio;
c) determina un aumento de un 450% del valor fundado
en el incremento del avalúo fiscal de la propiedad, no
obstante que éste no se relaciona con el valor comercial
del inmueble y que, el hecho de variar en determinado
porcentaje, no puede trasladarse mecánicamente a la
tasación comercial, puesto que a través del reeavalúo la
Administración actualiza el valor de inmuebles que, en la
mayoría de los casos, se encontraban subvalorados, por
ejemplo, por haberse tomado en consideración el valor
fijado en la adquisición, que en el caso concreto, fue una
escritura de adjudicación de partición de una comunidad
hereditaria, de modo que, como lo sostienen ambos peritos,
no constituye, por sí solo, un parámetro válido para
establecer la valía del inmueble a través de una simple
aplicación del porcentaje de aumento;
d) determina un aumento de precio relacionado con el
hecho de tratarse de una venta forzada, circunstancia que,
en modo alguno incide en la determinación del valor del
inmueble.
En este aspecto, corresponde enfatizar que todos los
parámetros referidos precedentemente no son determinantes
en la fijación del valor del inmueble expropiado, toda vez que la regulación de aquél debe considerar preferentemente
a las características que el predio en cuestión tenía a la
fecha de dictación del acto expropiatorio. Así, las
deficiencias del informe pericial derivan en que el valor
asignado por el profesional al metro cuadrado de terreno
exceda el daño patrimonial efectivamente causado, que es lo
ordenado indemnizar por el artículo 38 del Decreto Ley
N°2.186.
Sexto: Que si bien conforme lo dispone el artículo
1698 del Código Civil correspondía a la actora probar el
mayor valor del metro cuadrado de terreno expropiado en
relación al establecido por la comisión de peritos como
monto provisional, lo cierto es que esta Corte no puede
desconocer que en su intento por confirmar el valor
entregado por la referida comisión, la reclamada rindió un
informe pericial que, en atención al principio de unidad
del proceso y comunidad de prueba, debe ser ponderado. En
este aspecto, el referido informe señaló que el valor del
terreno a la fecha del acto expropiatorio ascendía a la
suma de $3.500 el metro cuadrado, que es mayor a aquel
asignado por la comisión de peritos ($3000).
Pues bien, no sólo ese mayor valor es relevante, toda
vez que en la especie reviste la máxima trascendencia la
distribución de los seis referenciales constituidos por
transacciones reales. En efecto, cuatro son del año 2008, una del año 2010 y sólo una, cuyo valor asciende a $3.333
el metro cuadrado, es del año 2013, cercano a la fecha del
acto expropiatorio. También resulta llamativo que uno de
los referenciales del año 2008 tenga un valor de $4.428, es
decir, sea incluso superior a aquel del año 2013. Así, el
promedio entregado por el perito, asentado en el método en
referencia, no resulta concluyente, pues al establecer el
valor de la indemnización definitiva se debe considerar el
natural aumento de valor que con el tiempo experimenta toda
propiedad, incluso la de carácter rural.
En este orden de ideas, resulta imperioso destacar que
el perito designado por la reclamada determina que
constituye una circunstancia que deprecia el valor del
suelo, el hecho de estar situado en zona de restricción de
construcciones definitivas de conformidad con el artículo
39 del D.F.L N° 850, del Ministerio de Obras Públicas, del
año 1997, razonamiento ineficaz, toda vez que el Fisco a
través de aquello pretende traspasar al privado una doble
restricción, pues no sólo deprecia el valor de la faja de
35 metros colindante al camino público que es objeto de
expropiación sino que además impondrá la misma restricción
a la faja de 35 metros que quede adyacente a la Ruta 115
CH. En este mismo orden de consideraciones, tampoco puede
admitirse como valor de depreciación la existencia de
ruidos molestos, toda vez que no se señala la fuente que determine su existencia. Lo mismo cabe indicar respecto de
la afirmación “típico terreno agrícola”, pues se desconoce
en qué incide tal concepto, más aún si se considera que la
tasación e realizó como terreno rural de uso agrícola.
Séptimo: Que, por las razones expuestas, si bien el
informe pericial evacuado a solicitud de la reclamada
contiene antecedentes relevantes respecto del rubro
terreno, y que ha considerado acertadamente variables
propias de la realidad del predio al tiempo de la
expropiación, que es el momento que se debe considerar para
discernir el valor o daño patrimonial que
constitucionalmente se ordena indemnizar, lo cierto es que
el valor entregado debe ser corregido al alza, entre otras
razones por cuanto el mismo se funda en referenciales que,
en general, no coinciden con la época de la expropiación y
se determinan factores de castigo del valor que no pueden
ser considerados.
A lo anterior corresponde añadir que a su vez, del
informe pericial de la actora, así como de lo propio
expresado por la Comisión de Peritos surgen como factores
específicos que incrementan el valor del inmueble sublite,
la circunstancia de contar el terreno con acceso directo a
la Ruta CH 115, debiendo considerar también el hecho que en
los años 1996 y 1998 se estableció como monto de
indemnización respecto de la expropiación de otros paños de terrenos vecinos al expropiado a la misma reclamante, la
suma de $3.577 y $3.487, siendo evidente que, por las
características de este lote, su valor se incrementó con el
transcurso del tiempo, tendencia que se corrobora con el
aumento del avalúo fiscal, aun cuando, como se señaló en la
letra c) del fundamento quinto precedente, no es posible
establecer una equivalencia exacta con el porcentaje total
de aumento de aquél.
En razón de lo expuesto, esta Corte determinará el
precio del metro cuadrado de terreno partiendo del valor
propuesto por el perito de la reclamada, esto es $3.500, el
que se ajustará, por las consideraciones relacionadas en
los párrafos anteriores, fijándose en $8.000 el valor de
metro cuadrado de terreno expropiado.
Y de conformidad además con lo que prescriben los
artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento
Civil, se confirma la sentencia apelada de diez de
noviembre del año dos mil quince, escrita a fojas 165 y
siguientes, con declaración que se determina la
indemnización otorgada por concepto del valor del metro
cuadrado de terreno en $8.000 la unidad, lo que arroja la
cantidad total de $38.712.000 como definitiva por los 4.839
metros cuadrados de terreno expropiado, suma que deberá
reajustarse conforme al artículo 14 del Decreto Ley
N°2.186. De esta cantidad deberá descontarse el monto provisional consignado, reajustado de la misma forma.
Asimismo, el pago deberá realizarse con intereses
corrientes para operaciones reajustables, desde la fecha de
la toma de posesión material del inmueble expropiado y
hasta la de su pago efectivo.
Cada parte soportará sus costas por no haber sido
completamente vencida ninguna de ellas.
Regístrese y devuélvase, con sus agregados.
Redacción a cargo de la Ministro señora Egnem.
Rol N° 33.798-2017.
Pronunciado por la Tercera Sala de esta Corte Suprema
integrada por los Ministros Sra. Rosa Egnem S., Sra. María
Eugenia Sandoval G., y Sr. Carlos Aránguiz Z., y los
Abogados Integrantes Sr. Álvaro Quintanilla P., y Sr. Jorge
Lagos G. No firma, no obstante haber concurrido al acuerdo
de la causa, el Ministro señor Aránguiz por estar con
feriado legal. Santiago, 11 de enero de 2018. Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema
En Santiago, a once de enero de dos mil dieciocho, notifiqué en Secretaría
por el Estado Diario la resolución precedente.
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ADVERTENCIA:
Si se trata de un fallo de Corte de Apelaciones o Juzgado, verifique si se encuentra firme y ejecutoriado en el sitio del Poder Judicial.
