Santiago, dieciséis de abril de dos mil dieciocho.
Vistos:
Reproduciendo el fallo en alzada con excepción de sus
fundamentos décimo, undécimo, duodécimo y décimo tercero, que se
eliminan, y teniendo en su lugar presente:
Primero: Que el motivo esencial para rechazar la petición
de resolución del contrato de promesa celebrado entre las partes, la
sentenciadora lo hizo consistir en que la actora no acreditó que el
edificio en el que se ubicaría el departamento al que se refiere el mismo,
no estaba en construcción, pues la prueba consistente en fotos del lugar
donde se emplazaría, no era suficiente para ello.
Si bien tal
prueba, por sí sola, carece de mérito de
convicción, es preciso tener en consideración que a estrados concurrió
el apoderado de la demandada, quien en su alegato reconoció la
efectividad del hecho, manifestando que dificultades financieras de la
empresa habían impedido continuar con el proyecto y que en virtud de
las negociaciones que tenían con sus acreedores, era probable que los
trabajos se reiniciaran a fines del año en curso.
Segundo: Que ante esta realidad, se debe emitir
pronunciamiento sobre la demanda intentada, surgiendo como un primer
hecho relevante que el demandante, en su calidad de promitente
comprador, cumplió las obligaciones que le impuso la promesa, por lo
que estaba en condiciones de celebrar el contrato prometido.
Cierto es, que la obligación de la demandada para suscribir
el mismo, se encontraba sujeta al hecho que la Dirección de Obras
Municipales de la I. Municipalidad de Quinta Normal, “…dicte le
recepción de obras del Edificio…”, circunstancia incierta, puesto que no
sólo depende que la construcción se lleve a efecto, sino también que se
haga en condiciones tales que permita la recepción de las obras por este
organismo. Es decir, para el cumplimiento de la condición se requiere,
además, la voluntad de un tercero, lo que importa un mayor grado de incertidumbre respecto de la fecha o época en que deberá firmarse el
contrato prometido.
Tercero: Que el contrato de promesa se celebró el 25 de
Octubre de 2012, por lo que han transcurrido más de cinco años sin que
se suscriba la compraventa y sin que tampoco haya ocurrido hecho
alguno que permita concluir que ello sucederá en un tiempo inmediato.
Por el contrario, todo parece indicar que, al menos, pasará un tiempo
considerable antes que la demandada pueda estar en condiciones de
cumplir el contrato prometido.
Así, es posible concluir que la condición suspensiva a que
quedó sujeta la celebración del contrato de compraventa, se debe
reputar fallida en los términos establecidos en el artículo 1480 del
Código Civil, pues resulta indudable que la demandada se encuentra en
la imposibilidad material de cumplir la obligación que asumió, esto es,
poner a disposición de la promitente compradora el inmueble a que se
refiere la promesa, regularizado legalmente y en condiciones de ser
habitado, si se considera su actual situación financiera y la circunstancia
que el edificio aún no se construye.
En estas condiciones, obligar a la demandante a perseverar
en el contrato y a seguir esperando por tiempo indefinido adquirir el
inmueble que destinaría a la habitación, para lo cual asumió
compromisos económicos que debió soportar sin contraprestación
alguna, no constituye una adecuada respuesta jurídica para un
contratante diligente, pues significa agudizar aún más su perjuicio
patrimonial, razón por la que, necesariamente, se debe declarar resuelto
el contrato de promesa celebrado.
Cuarto: Que sin perjuicio de lo dicho, útil resulta consignar
lo resuelto por la Excma. Corte Suprema en el fallo dictado con fecha 5
de Octubre de 2017, en la causa Rol 32.874-2016, en cuanto que “… la
ausencia de una norma de carácter general que establezca un plazo
para entender fallida una condición suspensiva, cuando las partes no lo
han previsto, ha llevado a la doctrina civil clásica a aplicar por analogía -con buen criterio- el termino de cinco años establecido en el artículo
739 del Código Civil, en materia de fideicomiso…”
Esta jurisprudencia, sin duda, se convierte en un motivo
más para revocar lo resuelto y dar lugar a la resolución del contrato, ya
que si bien la demanda se dedujo cuando no había transcurrido este
plazo, lo cierto es que a la fecha actual la situación se mantiene idéntica
a dicha la época, habiendo transcurrido en exceso tal lapso.
Quinto: Que declarado resuelto el contrato por el
incumplimiento del promitente vendedor, es procedente dar lugar a la
indemnización de perjuicios solicitada por la demandante, que los hace
consistir en la restitución de lo pagado en virtud de la promesa, que es la
suma equivalente a U.F. 220, que hizo en la forma que detalla en su
demanda, y el pago de la multa establecida en el cláusula sexta del
contrato por la suma equivalente a U.F. 100.
Por estas consideraciones, se revoca la sentencia apelada
de veintiocho de Abril de dos mil diecisiete, escrita a fs. 102 y siguientes
y en su lugar se declara resuelto el contrato de promesa de compraventa
celebrado entre Constructora Santa Beatriz S.A., representada por Iván
Patricio Bobillier Santo, y don Alejandro Santiago Cerruti Depaz, con
fecha 25 de Octubre de 2012, debiendo la primera restituir la suma de
dinero que recibió de este último con motivo del mismo, equivalente a
U.F. 220, (doscientos veinte unidades de fomento) y pagar la multa
establecida en la cláusula 6.1, para el caso de incumplimiento, por la
suma equivalente a U.F. 100 (cien unidades de fomento), con costas.
Regístrese y devuélvanse.
Redacción del ministro Carlos Gajardo Galdames.
N° 8848-2017
Pronunciada por la Primera Sala de la Corte de Apelaciones de
Santiago, presidida por el ministro señor Carlos Gajardo Galdames e
integrada, además, por el ministro señor Leopoldo Andrés Llanos
Sagristá y el ministro Juan Antonio Poblete Méndez.
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ADVERTENCIA:
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