C.A. de Santiago
Santiago, once de mayo de dos mil veintidós.
Visto y teniendo presente:
Primero: Comparecen don Lorenzo Sergio Augusto Venezian
Barría y doña Marcela Vicuña Bravo interponen recurso de protección en
contra de Inmobiliaria Valle Olímpico S.A. por una serie de ilegalidades,
arbitrariedades, perjuicios y abusos que sufren por parte de la recurrida,
por lo que estiman conculcadas sus garantías constitucionales
establecidas en el artículo 19 número 1, 2 y 24 de la Constitución
Política de la República.
Refiere que es dueño del departamento 701, bodega 701 y
estacionamientos número 4 y 10 del Edificio Valle Olímpico ubicado en
el Colorado.
Sostiene que la recurrida en su carácter de sociedad dedicada al
giro inmobiliario desarrolló un proyecto en el centro invernal El Colorado
consistente en un edificio con destino habitacional de carácter
Residencial lo que consta en los respectivos permisos de edificación,
recepciones definitivas y en el reglamento de copropiedad.
Sin embargo, indica que la citada inmobiliaria transformó de hecho
el destino de este condominio en forma unilateral e inconsulta, sin
cumplir con normativa o permiso alguno, en una suerte de residencial,
casa de pensión o arriendo de departamentos amoblados por día,
burlando y perjudicando, no solo los copropietarios y a sus familias sino
también infringiendo los permisos otorgados desarrollando una actividad
comercial no autorizada al margen de toda legalidad.
Informa que la recurrida ha llegado a ofrecer sus arriendos por día
a través de corredor de propiedades y del email
arriendosvalleolimpico@gmail.com y de páginas de internet dedicadas al
mercado de departamento como Airbnb, Booking y otras plataformas.
Añade que la recurrida ha arrendado sus unidades a personas
que, junto con realizar fiestas y ruidos molestos hasta altas horas de la
madrugada, no respetan el aforo permitido por la autoridad sanitaria,
afectando la tranquilidad de los recurrentes, seguridad salud y convivencia, como la de los demás copropietarios y sus familias. También el ingreso indiscriminado y permanente de personas ajenas, sin
ningún control, compromete gravemente la seguridad del edificio como
también la de los copropietarios y sus familias.
Agrega que estos arriendos de departamento por día implican un
uso intensivo y abusivo de los bienes comunes del edificio tales como
recepción, pasillos, ascensores, accesos a estacionamientos,
acelerando su deterioro o desgaste.
Señala como ejemplo que cada vez
que grupos arrendatarios llegan al edificio o salen de este, al no existir
una recepción ni personal para ello por tratarse de un inmueble
Residencial, el edificio evidentemente colapsa, afectando al personal de
conserjería, las instalaciones no dan abasto, compromete seriamente la
tranquilidad de la familia y la de los demás copropietarios generándose
serios problemas de convivencia entre “pasajeros” y copropietarios.
Sostiene además que la inmobiliaria abusa y distrae de las
funciones propias a los trabajadores del edificio como conserjes y
auxiliares de aseo los cuales se han convertido prácticamente en
recepcionistas y/o botones al servicio de pasajeros de la recurrida lo
cual, además de constituir una infracción desde el punto de vista laboral,
ha significado una desatención en las funciones que estos deben
realizar para la comunidad y lo que es peor un detrimento en la salud de
estos trabajadores, quiénes sufren de estrés y otras patologías médicas
por sobreexigencias ajenas a sus labores que le impone la inmobiliaria
recurrida. Además señala que esto es de la mayor gravedad ya que,
junto con exponer la salud de los trabajadores, podrían verse
enfrentados a una fiscalización, denuncia o sanciones de ante la
Inspección del Trabajo por esta mala práctica de la recurrida.
Indica que han realizado numerosos reclamos pero que la
recurrida es juez y parte por lo tanto estos no han sido escuchados.
Cómo antecedente además refiere que hubo un episodio que
incluso tuvo cobertura mediática ocurrido el 6 de julio de 2021 ya que
uno de los departamentos de la recurrida realizó una fiesta clandestina
incumpliendo las medidas sanitarias o aforo permitido a esta fecha en la comuna de Lo Barnechea, lo que culminó con 11 personas detenidas
por Carabineros, de las cuales 4 fueron llevadas a control de detención
por ser reincidentes.
Informa que el reglamento de copropiedad en el artículo décimo,
páginas 15 y 16 señala que queda expresamente prohibido destinar las
viviendas comunidades al funcionamiento de talleres, fábricas, casas de
pensión, hospedaje, entre otros, y que la destinación que se le dé no
podrá significar para los demás copropietarios molestias, ruidos,
emanaciones y otro tipo de incomodidades.
Estima vulneradas una serie de normas a saber, el Reglamento de
Copropiedad del edificio, la Ley N°19537, el decreto Ley N° 3063, El
Decreto Supremo N°194 de Ministerio de salud, el Decreto Supremo
N°227 y su modificación del Ministerio de Economía, Fomento y
Reconstrucción, y el Código del Trabajo entre otras leyes y reglamentos.
Finalmente estima vulneradas las garantías constitucionales
establecidas en el número 1, 2 y 4 del artículo 19 de la Constitución
Política de la República puesto que su tranquilidad y la de su familia se
ve amenazada y perturbada con esta actividad comercial ilegal de la
recurrida además el actuar de la recurrida, se amenaza y perturba su
derecho ante la igualdad ante la ley por utilizar sus seis unidades en un
destino no permitido por el reglamento de copropiedad sin autorización
de asamblea de copropietarios, lo que constituye un atropello de la
igualdad de derechos y obligaciones que tienen todos los copropietarios
del edificio arrojándose un estatus superior que no posee y qué es
contrario a derecho y además su derecho de propiedad ya que, con el
actuar de la recurrida se produce la desvalorización de sus unidades y el
edificio, desgastando aceleradamente los bienes comunes, ocupando
espacios y bienes en una actividad comercial contraria al reglamento de
copropiedad del edificio y a la ley 19537.
Cita jurisprudencia en apoyo a su posición.
Solicita en definitiva acoger la acción cautelar ordenando a la
recurrida el cese inmediato de la promoción, explotación y utilización de
todas sus unidades en el edificio Valle Olímpico para arriendo de departamentos amoblados por día, o bien disponer la adopción de todas
aquellas medidas necesarias para restablecer el Imperio del derecho y
brindar protección a su cónyuge, a él y a su familia, con costas.
Segundo: Que evacuando el informe solicitado comparece el
abogado José Rojas Silva, quien solicita su rechazo, con costas.
Sostiene que la construcción del edificio contó con múltiples
atrasos debido a la quiebra de la constructora M.G. INGERNIERÍA
Y Construcciones S.A, cuando aún faltaba por terminar el 30% del
edificio lo que trajo muchas consecuencias, entre ellas, un extenso
atraso en la entrega de los departamentos, de más de 400 días, por lo
que solo se pudieron vender 7 de los 10 departamentos que estaban
promesados, sumado a que la imagen del edificio se deterioró mucho
debido a estos problemas, siendo imposible vender los departamentos a
un precio suficiente para poder cumplir con las obligaciones
financieras que tuvieron que adquirirse para poder terminar y poner en
marcha el edificio, quedando actualmente 6 departamentos a
nombre de la inmobiliaria.
Indica que en estos departamentos ninguno de los propietarios
tiene su residencia habitual ni es destinado para su primera vivienda,
incluido el recurrente.
Agrega que el edificio Valle Olímpico es un edificio esencialmente
de temporadas, y en especial en invierno y cuando las condiciones
meteorológicas han permitido la caída de nieve que permita desarrollar
deportes en dicho ámbito, encontrándose gran parte del año
desocupado y sin moradores, salvo el conserje. Además de lo antes
señalado, es importante destacar que los departamentos son, en
promedio, para 8 a 10 personas, lo cual, si consideramos los
bolsos, e implementos de nieve que cada uno lleva, y tomando en
cuenta además que en general todos los propietarios van en la misma
época, es evidente que cuando llega algún residente, sea propietario o
no, además de hacerlo por pocos días, lo hace que un sinnúmero
de implementos y bultos que generan un importante espacio, pudiendo
generar algún tipo de “atochamiento” en conserjería, sea para propietario o arrendatarios (no solo de la inmobiliaria), siendo ayudados
en general por el Conserje.
Respecto al recurso, señala que es totalmente extemporáneo y el
plazo o el hecho que genera el cómputo del plazo por parte de
los recurrentes, esto es el 6 de julio de 2021, es totalmente artificioso y
prácticamente creado solo con el fin de poder interponer la presente
acción constitucional.
En efecto, existe actualmente en tramitación ante esta
Ilustrísima Corte de Apelaciones un recurso de apelación de
sentencia definitiva en los autos Rol Ingreso Corte 1210-2020, la que
proviene de los autos de primera instancia Rol P-233.123-2017 del
Juzgado de Policía Local de Lo Barnechea, donde otros
copropietarios, representados por el mismo abogado que el de estos
autos, demandaron por los mismos hechos a la Inmobiliaria,
solicitando una multa por infracción al reglamento de copropiedad y
que se prohíba a la inmobiliaria arrendar sus unidades, en conjunto con
una demanda civil por daño moral. Finalmente el tribunal, luego de
más de un año de juicio donde concurrieron varios testigos, entre esos
Eduardo Venezian Vicuña, hijo de los recurrentes de autos, y el propio
recurrente, conforme numeral 20 del fallo de primera instancia que
se acompaña, rechazó la demanda en la parte que se solicitaba a la
inmobiliaria el cese en los arriendos, por las razones que se exponen en
el fallo, pero que básicamente dicen relación con que dicha petición
excede de lo que puede hacer un tribunal. Así las cosas, los hechos de
la presente acción constitucional versan sobre lo mismo que el fallo que
se acompaña en esta presentación, por lo que ha transcurrido con
creces el plazo fatal de 30 días señalado en el recurso de
protección presentado.
Agrega que existe entonces un juicio pendiente donde participa
el recurrente –en otra calidad –en el cual se solicitaba al igual que
en este recurso, impedir que su representada pudiese arrendar los
departamentos de su propiedad. Por otra parte, añade que los departamentos en cuestión se
encuentran en el centro invernal El Colorado, ubicado en plena
cordillera, el cual posee características propias debido a la
distancia y ausencia de comercio y población en general, por lo que
cualquier tipo de arrendamiento que se haga necesariamente debe ser
por periodos cortos, ya que además el valor de los arriendos es
excesivamente caro debido a que, en general, estos se realizan en la
época invernal, a personas que practican el esquí u otros deportes en la
nieve. Incluso, son los propios copropietarios quienes utilizan
esporádicamente dichos departamentos, como ocurre con los
recurrentes, que tienen su domicilio en Lomas de la Dehesa, por lo que
difícilmente pueden ver afectado su derecho a la integridad física y
psíquica sin señalar además, mayores antecedentes en este punto.
En cuanto a la igualdad ante la ley, refieren que este conflicto
existe desde al menos el año 2017, sin embargo en distintas
Asambleas anteriores, se abordaron el tema de los arriendos,
llegando a diversas soluciones que si bien finalmente no
funcionaron –cualquiera que sea la razón –no hubo nunca una
oposición férrea a arrendar los departamentos de la inmobiliaria. Y es
sabido que la inmobiliaria debió recurrir a los arriendos por temas
económicos.
Por último, en cuanto al derecho de propiedad no hay hechos
concretos en que sustentarse y no dejan de ser solo elucubraciones de
la contraria. Los arriendos se encuentran comprendidos dentro de las
propias atribuciones que tiene la recurrida como dueña de dichos
departamentos, quien por lo demás, ha acogido en general las
propuestas razonables de los copropietarios que han hecho
determinadas sugerencias en la medida que estos arriendos van
ocurriendo, tomando distintas medidas al respecto.
Tercero: Que el recurso de protección establecido en el artículo
20 de la Constitución Política de la República, es la acción constitucional
destinada a amparar el libre ejercicio de las garantías y
derechos constitucionales que dicha disposición señala, mediante la adopción de medidas de resguardo que la Corte debe tomar, frente a
los actos u omisiones ilegales o/y arbitrarias del Estado y/o particulares
que impidan, amaguen o perturben el ejercicio de ellas.
Cuarto: Que cabe referirse a la extemporaneidad del recurso de
protección alegado por la recurrida Valle Olímpica S.A., por fundarse en
los mismos hechos referidos en los autos Rol P-233.123-2017, del
Juzgado de Policía Local de Lo Barnechea, causa que se encuentra en
tramitación del recurso de apelación deducido en contra de la sentencia
definitiva de primera instancia, en los autos ingreso Corte Rol 1210-
2020. Proceso en la que otros copropietarios, representados por el
abogado y apoderado de este arbitrio, demandaron a su parte, por lo
que, asegura, quien recurre conocía los hechos con anterioridad al
término que tenía para interponerlo, según lo establecido en el Auto
Acordado de la Excma. Corte Suprema sobre la materia.
Quinto: Que, cabe considerar al efecto que, en la acción de
protección la causa de pedir radica en la amenaza, perturbación o
privación de que es objeto el legítimo ejercicio de los
derechos constitucionales del recurrente, por lo que el proceso ante el
Juzgado de Policía Local de Lo Barnechea que cita la recurrida, en el
que la recurrente no es parte ni ha sido legalmente emplazada, no obsta
para emitir un pronunciamiento en este recurso de protección, si hay
antecedentes suficientes para estimar que existe la acción ilegal y/o
arbitraria que ha vulnerado las garantías del recurrente, cauteladas por
el artículo 20 de la Constitución Política de la República. Sin que se
pueda estimar que el plazo de treinta días de interposición del recurso
de protección, pueda contarse desde la fecha de la notificación de la
demanda ante el citado Juzgado de Policía Local, como se ha señalado,
por no ser parte la recurrente en esa causa y, además, debido a que el
acto que causa agravio no ha dejado de existir, lo que impide iniciar
el cómputo del plazo señalado en el Auto Acordado de la Excma. Corte
Suprema sobre tramitación del recurso de protección.
Sexto: Que, en relación al fondo, la recurrida señala que al no
haber sido posible vender los departamentos del Edificio Valle Olímpico, ubicado en el sector del centro invernal El Colorado, comuna de Lo
Barnechea, los ha arrendado a terceros ligados a la práctica del esquí u
otros deportes en la nieve, arriendos que son de corto tiempo y que
dichos arrendamientos es propio de los derechos que puede ejercer
en calidad de dueña de los inmuebles.
Asimismo, la recurrida expresa que el producto de los arriendos
de los departamentos los ha utilizado para cumplir con las
obligaciones financieras de la empresa y poner en marcha el edificio.
Séptimo: Que tampoco es discutido que la recurrente es dueña
del departamento 701, bodega 701 y estacionamientos números 4 y 10
del mencionado Edificio Valle Olímpico, el que, según consta de los
permisos de edificación y recepción municipal es de uso exclusivamente
habitacional y que el reglamento de copropiedad que rige a los
propietarios y residentes del mismo, no permite que las personas que
posean los departamentos puedan darle otro fin distinto del uso
habitacional.
Octavo: Que, por consiguiente, la ley 19.537, de copropiedad
inmobiliaria, en cuanto al uso y goce del departamento y sitios comunes,
y que recae sobre los diversos pisos y los departamentos en que se
divide cada uno, dispone que cada propietario usará de éstos en forma
ordenada y tranquila. Que éste no podrá, en consecuencia, hacerlo
servir a otros objetos que los convenidos en el reglamento de
copropiedad, o a falta de éste, a aquellos a que el edificio está destinado
o que deban presumirse de su naturaleza y ubicación. Tampoco el
copropietario podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de
los demás propietarios.
Noveno: Que, por consiguiente, atendida la naturaleza y
ubicación de los departamentos de la recurrida y el alto número de éstos
dados en arriendo por día de tiempo a terceros, les resulta atinente la
norma legal que preceptúa que el copropietario responde de la culpa
leve por los daños que cause en la utilización de los bienes comunes,
artículo 2308 del Código Civil, lo que significa que el copropietario,
atendido que no es dueño exclusivo, le está prohibido ejecutar actos que menoscaben o lesionen el objeto del condominio, menoscabo que hace
realidad la demandada al dar un uso ordinario a los espacios comunes
semejante a los de un hotel u hostal y no al que legalmente le
corresponde.
Décimo: Que, de esta forma, al no haber cambiado regularmente
el destino habitacional del Edificio Valle Olímpico y sus condiciones de
uso según el reglamento de copropiedad de éste, la actividad que causa
la recurrida en los bienes comunes, con el arrendamiento por tiempo de
día de sus departamentos, por una renta determinada a pasajeros que
los toman el arriendo, lo que ha considerado como una de fuente
ordinaria generadora de entrada de dineros, configura un menoscabo
para el propietario que recurre, al no haber empleado la recurrida en el
uso y goce de los bienes comunes el cuidado que la ley le exige.
Undécimo: Que, en consecuencia, se ha vulnerado por la
recurrida, mediante la actividad aludida, el derecho de propiedad del
recurrente, reconocido en el número 24 del artículo 19 de la Constitución
Política de la República, en la medida que le impide a éste efectuar la
debida utilización del derecho que tiene sobre los bienes comunes del
edificio, atendido el uso prohibido que la primera ha hecho de ellos, por
lo que esta Corte debe otorgar la cautela requerida por esta vía
constitucional, al comprobar que de no hacerlo se consolida una
actuación efectuada al margen de la ley.
Y lo dispuesto en el artículo 20 de la Constitución Política de la
República y Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema sobre la
materia, se resuelve:
Que SE HACE LUGAR, CON COSTAS, al recurso de protección
interpuesto por Lorenzo Sergio Augusto Venezian Barría y Marcela
Vicuña Bravo, en contra de la Inmobiliaria Valle Olímpico S.A. y, en
consecuencia, se ordena a la recurrida el cese inmediato de la
promoción, explotación y utilización de todas sus unidades en el Edificio
Valle Olímpico, para arriendo de departamentos amoblados por día o por
tiempo u otra forma similar.
Regístrese, comuníquese y archívese.
Redacción del Ministro Jorge Zepeda Arancibia.
N°Protección-37040-2021.
Pronunciada por la Séptima Sala de la Iltma.
Corte de Apelaciones de
Santiago, presidida por el Ministro señor Jorge Zepeda Arancibia e
integrada por la Ministra señora Elsa Barrientos Guerrero y por el
Abogado Integrante señor Jorge Benítez Urrutia.
TELEGRAM
Reciba en su Telegram los últimos fallos que publicamos: AQUÍ
ADVERTENCIA:
Si se trata de una sentencia de Corte de Apelaciones o Juzgado, verifique si se encuentra firme y ejecutoriado en el sitio del Poder Judicial.
MARIO AGUILA, editor.
