30.08.04 - Rol Nº 3163-03

Santiago, treinta de agosto de dos mil cuatro. VISTOS: En estos autos Rol 46.224 caratulados Avalos Cornejo, Carlos con Fisco de Chile, del Primer Juzgado de Letras de Antofagasta, sobre juicio ordinario de terminación de contrato de arrendamiento por incumplimiento de obligaciones del arrendador e indemnización de perjuicios, por sentencia de 18 de octubre de 2002, escrita de fojas 214 a 220, el juez titular de ese tribunal, don Pablo Krum de Almozara, acogió la demanda y declaró terminado el contrato de arrendamiento celebrado por las partes y condenó al Fisco de Chile al pago de la suma de $ 14.435.550 por lucro cesante más los intereses corrientes para operaciones no reajustables contados desde la fecha de la notificación de la demanda al pago efectivo, disponiéndose que cada parte pagara sus costas. Apelada por ambas partes la sentencia, la Corte de Apelaciones de Antofagasta revocó el referido fallo y rechazó la demanda, con costas del recurso. En contra de este último fallo la parte demandante dedujo recurso de casación en el fondo. Se trajeron los autos en relación. CONSIDERANDO: PRIMERO: Que la parte demandante impugna la sentencia de segundo grado, pues ésta habría incurrido en error de derecho al no hacer aplicación de los artículos 1545, 1546, 1551, 1552, 1557, 1560, 1562, 1564 del Código Civil y de los artículos 70, 73, 76 y 79 del Decreto Ley N º 1939 de 1977, que permiten determinar las obligaciones de las partes, y al aplicar erróneamente los artículos 1956 y 1954 del Código Civil, referentes a la terminación del contrato de arrendamiento. Sostiene el recurrente que la sentencia impugnada habría determinado erróneamente la fecha de terminación del contrato de arrendamiento del bien raíz. Argumenta a tal efecto que constituye un hecho de la causa que el contrato se pactó por el plazo de dos años renovable y que no se estipuló la forma en que esta renovación debía verificarse, en cuyo caso debió recurrirse por los sentenciadores a las normas de interpretación de los contratos establecidas en los artículos 1560 y siguientes Código Civil, que los habrían llevado a concluir que el arrendamiento se renovaba automáticamente si ninguna de las partes le ponía término. Por el contrario, expresa el recurrente, la sentencia aplica erróneamente los artículos 1954 y 1956 del Código Civil, lo que llevó a establecer que el contrato venció el 2 de diciembre de 1997. En segundo lugar, en el fallo que se impugna no se habría dado aplicación al artículo 73 de Decreto Ley 1939, que establece que la terminación de los contratos sometidos a ese ordenamiento se produce por una resolución administrativa, que jamás fue dictada en este caso, de modo que los sentenciadores también por este concepto debieron concluir que el contrato de arrendamiento se encontraba vigente. En tercer lugar, el recurrente argumenta que se equivoca la sentencia al establecer que su parte estaba en mora de pagar las rentas de arrendamiento, porque de acuerdo con el artículo 1552 del Código Civil ningún contratante puede estarlo si su contraparte no ha cumplido sus propias obligaciones. En efecto, fue el arrendador quien primeramente contravino su obligación de no turbar o embarazar el goce de la cosa arrendada, al celebrar un contrato de arrendamiento con un tercero sobre el mismo predio arrendado al actor, incurriendo en mora por el solo hecho de la contravención de su obligación de no hacer. SEGUNDO: Que la sentencia recurrida estimó vencido el contrato objeto del litigio con fecha 2 de diciembre de 1997, por aplicación del artículo 1956 del Código Civil. Sin embargo, esta disposición regula los efectos de un contrato de arrendamiento a plazo fijo no renovable, de modo que no resulta aplicable al contrato entre las partes, pues éste incluyó una cláusula de renovación, que interpretada de conformidad con las reglas de los artículos 1546, 1562 y 1563, produce el efecto de renovación tácita si ninguna de las partes le pone término antes del vencimiento del plazo pactado o de sus prórrogas, de lo cual se sigue que se incurrió por los sentenciadores en error de derecho. TERCERO: Que para que prospere el recurso de casación en el fondo es necesario que la infracción de ley alegada haya influido sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia, según dispone el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Que, sin embargo, de la revisión de los antecedentes de la causa se infiere que el actor no ha probado los perjuicios que alega. En efecto, del informe pericial de fojas 196 no se sigue conclusión alguna acerca de los perjuicios sufridos por el demandante, pues se refiere a una situación puramente hipotética, sin referencia alguna a la operación que efectivamente realizaba el actor en el período que explotó el bien arrendado. Por el contrario, de los documentos acompañados por el demandante con el número 12 a fojas 61, se muestra que durante todo el período que habría durado el arrendamiento el actor no declaró ingresos ni realizó pagos mensuales de acuerdo con la ley sobre impuesto a la renta; y del libro de compras y ventas acompañado con el número 16 del mismo escrito, no se infiere movimiento relevante alguno durante todo el período, incluida la época en que no soportó turbación alguna en el ejercicio de sus derechos de arrendatario; ni tampoco existe en el proceso otro antecedente que permita apreciar en concreto el lucro cesante que el actor alega. QUINTO: Que se puede concluir, en consecuencia, que de acogerse el recurso en el fondo, la sentencia de reemplazo no daría lugar a las pretensiones del actor, porque no ha sido probado en el juicio el lucro cesante pretendido, de modo que el error de derecho en que han incurrido los sentenciadores no resulta determinante respecto de lo dispositivo del fallo. De conformidad, asimismo, con lo que disponen los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido a fojas 244 contra la sentencia de 2 de julio de 2003, escrita a fojas 239. Redacción del Abogado Integrante Sr. Enrique Barros B. Regístrese y devuélvase Rol 3163-03. Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Jorge Rodríguez A., y Adalis Oyarzún M. Fiscal Judicial Sra. Mónica Maldonado C. y Ab ogados Integrantes Sres. Oscar Carrasco A. y Enrique Barros B. No firma el Abogado Integrante Sr. Carrasco no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por encontrarse ausente. Autorizado por el Secretario Sr. Carlos Meneses Pizarro.