Contrato de promesa - 17/12/03 - Rol Nº 4176-99

Santiago, diecisiete de diciembre de dos mil tres Vistos: Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de sus considerandos duodécimo, décimotercero, décimocuarto, décimoquinto, vigésimotercero y vigésimocuarto, que se eliminan. Asimismo, se modifica el motivo decimosexto pues donde señala demandante reconvencional debe decir demandado reconvencional y viceversa, por lo que el orden de la lectura queda como sigue: demandado reconvencional (primera línea del considerando) y luego demandante reconvencional (segunda y tercera línea); Y teniendo en su lugar y además presente: 1º) Que el contrato de promesa supone que las partes no están en condiciones de celebrar desde ya el contrato prometido o que no desean hacerlo de inmediato. En el caso de autos, es evidente, como emana de sus cláusulas cuarta y quinta, que se está en la primera situación, ya que la promitente vendedora tenía en trámite el procedimiento administrativo tendente a regularizar la posesión de la propiedad y debía, además, solicitar la subdivisión del sitio en dos o más lotes, siendo uno de ellos aquel que se prometía vender. Así reza el acuerdo (fs. 2). En lo que respecta al promitente comprador, éste completaría el precio -que abonó contra la entrega que se le efectuó- una vez firmada la escritura definitiva. En este contexto, debe interpretarse la cláusula octava del contrato de promesa que dice El contrato prometido se celebrará en el plazo de dieciocho meses a contar de la fecha del presente contrato. Ello al tenor del artículo 1.564 del Código Civil; tab 2º) Que la parte demandante, según se refiera a la prescripción demandada o a la caducidad subsidiaria, tanto en su acción como al contestar la reconvención de la contraria, ha planteado que el plazo acordado en la cláusula octava de la promesa es suspensivo o extintivo. Suspensivo cuando alega la prescripción y extintivo cuando la caducidad. Como de acuerdo al artículo 1.554 la eficacia de la promesa requiere entre otras circunstancias que contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato (N º 3) y en presencia de los presupuestos de toda promesa, según se explicitó en el razonamiento anterior, este plazo ha de ser suspensivo, es decir, postergará el ejercicio del derecho o diferirá la exigibilidad de la obligación, de modo que mientras no transcurra en su totalidad no será viable exigir el contrato prometido. Por ello es que mal podría estimarse que al cabo de los dieciocho meses pactados en la especie, se habría extinguido ese derecho. Precisamente mientras duró el plazo estaba suspendido el ejercicio de tal derecho y sólo una vez vencido, pudo lo ya nacido ejecutarse. Sólo de allí en adelante, cabría la prescripción. Por eso no puede haber caducidad de la promesa. Tampoco podría haberla desde el prisma de la inacción de la parte, toda vez que ha quedado demostrado en autos que la demandada accionó para obtener el cumplimiento de la promesa, en relación con el contrato prometido, el 25 de junio de 1.994 (fs. 104), no importando para estos efectos que el procedimiento haya sido declarado abandonado, pues si lo que se esgrime es la caducidad de un derecho, la mera presentación de la demanda basta para interrumpirla. Ahora bien, como la condición aun pendiente, la de la cláusula quinta de la promesa, no permite llevar a cabo el contrato prometido, el fallo que se revisa resolvió rechazar la demanda de prescripción por entender que la obligación no se había tornado exigible en los términos que indica el artículo 2.514 del Código Civil. De manera que lo relativo a la prescripción, por no estar en la alzada, no puede ser alterado. Pero aun cuando se prescindiera de la sola condición y la exigibilidad se analizara desde el punto de vista del plazo, o sea, desde que éste transcurrió -el 10 de mayo de 1.989- la conclusión no variar eda. En efecto, en la práctica las partes prorrogaron tácitamente este plazo convencional, lo que es dable presumir teniendo en cuenta, por una parte, que la demandada explota un negocio en la misma dirección donde se domicilian los demandantes (escrito de demanda y afirmaciones de la demandada); y por otra, que cuando la demandada accionó para el cumplimiento del contrato prometido ( fs.104) -procedimiento que se tuvo por abandonado- la parte actora explicó que hacer la subdivisión no era conveniente en circunstancias que estaba pendiente el pago de la porción de terreno que se hallaba determinada en la Municipalidad de La Florida para el ensanche de la Avenida de ese nombre por lo que era mejor esperar (testimonios de Luz María Amalia Hernández Enríquez a fojas 132 y de Francisco Javier Chandía Henríquez a fojas 135), lo que se ve corroborado con el documento de fojas 164 de 21 de abril de 1.997 del Ministerio de Obras Públicas, que da cuenta, en lo que interesa, de la autorización de los convenios directos por los cuales se fija la indemnización definitiva de la expropiación a Myriam Pacheco Rozas, por el lote 56, para la ejecución de la obra Mejoramiento Eje La Florida, sector Los Ararios- Las Vizcachas, sector II Km. 3.806 al 5.142. Por consiguiente, la demanda subsidiaria de caducidad debe ser desestimada; 3º) Que en cuanto atañe a la reconvención, lo consecuente con la vigencia de los derechos emanados del contrato de promesa es reconocer el derecho de la promitente compradora a exigir el cumplimiento de la cláusula quinta del contrato de promesa de diez de noviembre de mil novecientos ochenta y siete, a fin de concluir el contrato de compraventa cual fue la intención de las partes; 4º) Que en atención a lo que dispone el inciso final del artículo 1.554 del Código Civil, si concurren las circunstancias de la promesa hay lugar a lo previsto en el artículo 1.553, de donde se sigue que el acreedor puede pedir, junto con la indemnización de la mora, y a elección suya, una de las alternativas que se menciona: 1.- que se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido. 2.- que se le autorice a él mismo para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor, y 3.- que el deudor le indemnice los pe rjuicios resultantes de la infracción del contrato; 5º) Que el demandante reconvencional ha planteado estas alternativas, una en subsidio de la otra, y como se accederá a la petición principal de que los demandados en la reconvención den cumplimiento al contrato de promesa, no corresponde hacer lugar a la indemnización de los perjuicios resultantes de la infracción, por lo que no se hace necesario entrar al examen pormenorizado de la prueba rendida al efecto por dicha parte. Se tiene presente que no se cobra perjuicios propiamente moratorios; 6º) Que los documentos acompañados por la actora reconvencional a fojas 225, no alteran las conclusiones anteriores. Por estos fundamentos y lo dispuesto, además, en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia de veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y nueve, escrita a fojas 170 y siguientes, en cuanto por su decisión I b) acoge la acción subsidiaria de caducidad, en cuanto por su decisión I c) condena a la demandada principal a pagar sus costas, y en la parte en que rechaza la demanda reconvencional (decisión II e) y se declara, en cambio, que se rechaza también la demanda subsidiaria del primer otrosí de fojas 5 y que se acoge la demanda reconvencional deducida en el cuarto otrosí de fojas 24, disponiéndose que los demandados Ricardo Antonio Rozas Espinoza y Myriam del Carmen Pacheco Rozas deberán dar cabal cumplimiento al contrato de promesa de compraventa de 10 de noviembre de 1.987 celebrada entre las partes. Se condena en costas a la parte demandante por haber sido totalmente vencida. Regístrese y devuélvase. Redacción del ministro señor Silva C. Nº 4.176-99.- Pronunciada por la Octava Sala de esta Corte, integrada por los ministros señores Carlos Cerda Fernández, Mauricio Silva Cancino y el abogado integrante señor Benito Mauriz Aymerich.