Contrato de arrendamiento con indemnización de perjuicios - 19/04/05 - Rol Nº 4643-03

Santiago, diecinueve de abril de dos mil cinco. Vistos: En estos autos rol Nº 40.073, del Juzgado de Letras de La Unión, sobre juicio ordinario de resolución de contrato de arrendamiento con indemnización de perjuicios, caratulados Martínez Muñoz Laura Griselda con Sociedad Educacional Los Condores Limitada, el juez titular de dicho tribunal, por sentencia de trece de mayo de dos mil tres, escrita a fojas 191, acogió parcialmente la demanda, y declaró resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y condenó a la demandada a pagar la suma de $5.800.000, por concepto de indemnización de perjuicio, sin costas. Apelado este fallo por la Sociedad demandada, una Sala de la Corte de Apelaciones de Valdivia, por sentencia de veinticuatro de septiembre de dos mil tres, escrita a fojas 213, lo confirmó, con declaración . En contra del fallo de segundo grado, la demandante ha deducido recursos de casación en la forma y en el fondo. Se trajeron los autos en relación. CONSIDERANDO: EN CUANTO AL RECURSO DE CASACION EN LA FORMA: PRIMERO: Que el demandante deduce recurso de casación en la forma fundado en que se ha configurado el vicio de ultra petita contemplado en el artículo 768 Nº4 del Código de Procedimiento Civil, esto es, en este caso, en haberse extendido el fallo a puntos no sometidos a la decisión del tribunal. En efecto, sostiene la actora, que este proceso se inició por una demanda en juicio ordinario de resolución de contrato con indemnización de perjuicios; al contestar la sociedad demandada alegó como excepción de fondo la existencia de una condición suspensiva, acordada verbalmente con la actora, para poner término al co ntrato, por lo que no resulta procedente el cobro de perjuicios. Luego, estima la recurrente que quedaron así, en la etapa de discusión, delimitados los hechos sometidos a la decisión del tribunal. Nunca, agrega, se discutió a título de demanda reconvencional o como excepción de fondo la circunstancia de pesar sobre la actora la obligación de no disponer del inmueble del cual era propietaria, o de quedar supeditada la indemnización de perjuicios, al hecho de no modificar bajo ningún respecto el régimen contractual del inmueble sub-lite; SEGUNDO: Que esta Corte ha resuelto en reiteradas oportunidades, que el vicio de ultra petita se produce cuando la sentencia, apartándose de los términos en que las partes situaron la controversia por medio de sus respectivas acciones y excepciones, altera el contenido de éstas, cambiando de objeto o modificando su causa de pedir; también cuando la sentencia otorga más de lo pedido por las partes en sus respectivos escritos que fijan la competencia del tribunal o cuando se emite un pronunciamiento en relación a materias que no fueron sometidas a la decisión del mismo; TERCERO: Que, como consta en autos, la demandada con fecha 19 de julio de 2002, según se lee a fojas 68, acompañó, con citación, a los autos copia autorizada de la compraventa y la respectiva inscripción de dominio que daba cuenta que con fecha 13 de junio del año 2002, doña Laura Griselda Martínez Muñoz vendió a doña Julia Paredes Soto el inmueble de autos. De lo anterior fluye, y atendida la fecha de inicio del juicio y de los trámites de contestación y dúplica, este último evacuado el 28 de enero de 2002, que la venta del inmueble fue muy posterior y que este hecho al entender de la demandada variaba las circunstancias de la litis, fue informado al tribunal para los efectos de ser considerado al momento de resolver sobre el pago de la indemnización por lucro cesante. Por lo demás fue fundamento de la apelación, hecha valer por la sociedad demandada; CUARTO: Que por lo dicho, y habiendo sido esgrimido por el demandado este hecho al momento en que tuvo conocimiento del mismo, cabe concluir en que no se ha fallado ultra petita en la sentencia recurrida y en que, consiguientemente, el recurso de casación en la forma deducido debe ser desestimado; b EN CUANTO AL RECURSO DE CASACION EN EL FONDO: QUINTO: Que, para la resolución del presente recurso, útil resulta tener presente los siguientes antecedentes de esta causa: a) que el abogado don Edwin Wettlin Moreno, en representación de doña Laura Griselda Martínez Muñoz, dedujo demanda en juicio ordinario de resolución de contrato con indemnización de perjuicios en contra de la Sociedad Educacional Los Cóndores Limitada, a fin de que se declare resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con fecha 26 de julio de 2001, con la debida indemnización de perjuicios de conformidad a la ley. Fundó su acción en la existencia de un contrato de arrendamiento cuya duración era de cinco años a contar del 1º de agosto de 2001, el que podía prorrogarse por períodos iguales y sucesivos de cinco años cada uno, salvo que alguna de las partes manifieste su voluntad de ponerle término con una anticipación mínima de seis meses al vencimiento del plazo. Señala que en forma intempestiva, el 21 de septiembre de 2001 la demandada puso término al contrato, argumentando que el inmueble no fue autorizado para ser destinado a Colegio, por lo que no sirve para el objeto que tenía en consideración para su arriendo. Finalmente agrega que el inmueble le fue entregado la primera quincena de octubre de 2001, a través de un auxiliar de la Sociedad, por lo que cobra la suma de $6.550.000 por concepto de lucro cesante y daño emergente; b) que la sociedad demandada solicitó el rechazo de la acción entablada, argumentando al efecto que existía pleno acuerdo entre las partes que el interés de la arrendataria era destinar el inmueble a establecimiento educacional, por lo que la vigencia del contrato estaba supeditada a ese hecho y que se le otorgaran las autorizaciones para ese fin, lo que no pudo concretarse puesto que la propiedad no reunía las condiciones para funcionar como Colegio, por lo que se convino con la actora dejar sin efecto el contrato. Posteriormente la demandada hace presente al tribunal la circunstancia que la actora, con fecha 13 de junio de 2002, vendió el inmueble, acompañando al efecto copia de la compraventa referida; c) que el tribunal de primer grado dio por acreditado en autos: la existencia del contrato; la cal idad de propietaria de la actora del inmueble arrendado a la fecha de su celebración; que la vigencia del contrato no estaba supeditada al hecho de ser apto para el funcionamiento de un colegio y que se otorgaran autorizaciones pertinentes para ello; que la demandada incumplió las obligaciones que emanaban del contrato, desde que le puso término al arriendo careciendo de causa legal o fundamento contractual; que tal incumplimiento ocasionó perjuicios a la actora; que la demandante vendió el inmueble de que se trata con fecha 13 de junio de 2002, a doña Julia Paredes Soto, recibiendo por dicha venta la suma de $9.000.000; y que el arrendador recibió el inmueble en le mes de octubre del año 2001. Finalmente acogió parcialmente la demanda, declaró resuelto el contrato de arrendamiento, y condenó a la sociedad demandada a pagar a la actora la suma de $5.500.000, por concepto de indemnización de perjuicios por lucro cesante; d) que apelado el fallo por la demandada, la Corte de Apelaciones de Valdivia lo confirmó con declaración que la arrendataria y demandada de autos queda obligado al pago de las rentas de arrendamiento devengadas desde octubre de 2001 y hasta junio de 2002, esto es nueve meses a razón de $100.000 mensuales, fundados en que la actora vendió el inmueble el 13 de junio de 2002, luego ella habría podido percibir las rentas devengadas hasta esa fecha; SEXTO: Que la actora funda su recurso en la vulneración de los artículos 1945 y 1924 del Código Civil, según pasa a explicar: Sostiene que los jueces de fondo han aplicado erróneamente el artículo 1945 del Código Civil, reduciendo la indemnización hasta la época en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio, dando por establecido, tácitamente que el contrato que ligaba a las partes hubiese terminado por el hecho de haber enajenado el inmueble la arrendadora, lo que no puede ni debe darse como un hecho cierto, toda vez que el propio legislador señala aquellos casos en que aún extinguiéndose el derecho del arrendador, el contrato debe ser respetado por terceros ajenos a las partes. De la misma forma, agrega, el artículo 1924 del Código Civil establece las obligaciones del arrendador en el arrendamiento de cosas, entre las cuales no se consigna la prohibición de enajenar el inmueble; SEPTIMO: Que confor me alartículo 1945 del Código Civil, si el arrendatario pone término al arrendamiento por su culpa, como ocurrió en el caso de autos, se encuentra obligado a indemnizar los perjuicios, pagando las rentas correspondientes, pero como acontece según los hechos que se han dado por establecidos en el fundamento quinto, que el arrendatario hizo devolución a su arrendador del inmueble en el mes de octubre de 2001, y que, también es un hecho, que la actora vendió dicho inmueble a un tercero, el 13 de junio de 2002, resulta razonable y ajustado a derecho, tal como concluye la sentencia recurrida, que los perjuicios deban pagarse desde octubre de 2001 hasta junio de 2002; OCTAVO: Que, de lo expuesto se sigue que el fallo impugnado no incurrió en infracción al artículo 1945 del Código Civil denunciado, y menos aparece de los antecedentes que se haya incurrido en infracción del artículo 1924 de dicho Código, y por ende debe rechazarse el recurso en estudio. Y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 765, 766, 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo, que han sido deducidos por el abogado don Erwin Wettlin Moreno, en representación de doña Laura Martínez Muñoz, en lo principal de fojas 215, en contra de la sentencia veinticuatro de septiembre de dos mil tres, escrita a fojas 213. Regístrese y devuélvase. Redacción a cargo del Ministro Sr. Álvarez García. Rol Nº 4643-03. Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Hernán Álvarez G., Eleodoro Ortiz S., Enrique Tapia W., Jorge Rodríguez A. y Domingo Kokisch M. No firma el Ministro Sr. Kokisch no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con licencia médica. Autorizado por la Secretaria Subrogante Sra. Marcela P. Urrutia Cornejo.