Concepción, siete de marzo de dos mil seis.
VISTO:
Se eliminan los motivos 4, 5, 17, 18,19, 20, 21, 23 y parte final de la reflexión 16, que se inicia con las expresiones sin embargo y finaliza con la actora., teniéndose en su lugar y además presente:
1.- Que la demandada Inter Radio Ltda., ha deducido apelación en contra de la sentencia definitiva que acogió la demanda principal de restitución del inmueble dado en arrendamiento, por no pago de rentas, ordenando la devolución del bien raíz ubicado en calle Bulnes Nº 491 Concepción, en el plazo de 15 días, y el pago de las rentas insolutas correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2003, Enero a Marzo de 2004, como las devengadas en la secuela del juicio hasta que se produzca la restitución, con costas.
2.- Que en la decisión del asunto, deben ponderarse los siguientes hechos que fluyen de los antecedentes de la causa y proceso tenido a la vista rol Nº 74.138, sobre juicio ejecutivo iniciado por el Banco de Chile en contra de don Jorge Saavedra Silva, cónyuge de la actora doña Clara Rosa Villegas Navarrete, estado civil no cuestionado, aparte que se acredita con la escritura pública de separación de bienes y liquidación de sociedad c onyugal, convenida entre ambos el 10 de noviembre de 1993 y que obra a fojas 44 del cuaderno de apremio formado en la ejecución precitada y donde consta además, que el matrimonio se celebró el 24 de noviembre de 1951, en régimen de sociedad conyugal: a) Que durante la vigencia de esta sociedad, don Jorge Saavedra Silva adquirió el inmueble sublite de calle Bulnes Nº 491, de Concepción, y mediante la escritura de separación de 10 de Noviembre de 1993, dicho bien raíz fue adjudicado a la cónyuge actora que lo inscribió a su nombre en 1994, según se dice en las actas de embargo e inscripción que obran a fojas 11 del cuaderno de apremio, y en el certificado de dominio vigente agregado a fojas 24 del cuaderno de medida precautoria, también tenido a la vista, y fojas 89 del cuaderno de apremio. b) Que en marzo de 1994, el Banco de Chile inició el juicio ejecutivo rol Nº 74.138, antes aludido, en contra de don Jorge Saavedra, por el no pago de varios pagaré, embargándose la propiedad el 13 de abril de 1994 (fojas 2 cuaderno de apremio), pero luego se efectuó un nuevo embargo en Mayo de 1997 (fojas 11 cuaderno de apremio), después que se lo había adjudicado la demandante de ahora, basándose el banco en el artículo 1723 del Código Civil. c) Que el 11 de junio de 2003 la actora doña Clara Villegas, dio en arrendamiento el inmueble a la Sociedad Comercial de Servicios y Representaciones Inter radio Limitada, por el lapso de dos años, a partir del 1 de Julio de 2003, actuando como Corredor de propiedades don Carlos Osses Vidal (contrato de fojas 1 y 10), para posteriormente, el 27 de Junio de 2003, convenirse un nuevo contrato de arrendamiento, ahora entre el cónyuge don Jorge Saavedra Silva y la misma Sociedad Radial, arriendo que también debía durar dos años, a contar del 1 de Julio de 2003, interviniendo aquel Corredor de Propiedades antes referido. d) Que el 30 de Diciembre de 2003, la propiedad fue rematada en el juicio ejecutivo tenido a la vista (fojas 100 cuaderno de apremio), adjudicándoselo el Banco ejecutante con cargo al crédito y extendiéndose la escritura de adjudicador el 27 de Agosto de 2004 ne , interviniendo la Juez en representación de don Jorge Francisco Saavedra Silva y de doña Clara Rosa Villegas Escobar, según se dice al inicio del instrumento que obra de fojas 1 del llamado cuaderno de desalojo, tenido a la vista. Este título se inscribió a nombre del Banco ejecutante el 8 de Septiembre de 2004, como aparece en la fotocopia autorizada de inscripción de dominio que rola de fojas 73 del pleito de ahora. e) Que el 6 de Abril de 2004 se inicio el presente juicio de arrendamiento por doña Clara Villegas Navarrete en contra de la Sociedad Inter Radio Limitada, y en el que recayó la sentencia definitiva de 3 de Mayo de 2005 que ha motivado el recurso de apelación en estudio.
3.- Que se ha cuestionado la vigencia del primer contrato de arrendamiento y celebrado por la cónyuge actora, dado el segundo y posterior contrato convenido sobre la misma propiedad por el marido, aseverando el apelante que este último dejó sin efecto el anterior, pero los elementos del proceso y de la causa ejecutiva tenida a la vista, no son suficientes para llegar a una conclusión al respecto, pues, si bien es claro que doña Clara Villegas Navarrete con su cónyuge, don Jorge Saavedra Silva, convinieron en la escritura pública de 10 de Noviembre de 1993 la separación total de bienes y liquidaron la sociedad conyugal, adjudicándose en dominio la mujer el inmueble sublite, lo cierto es que se ignora si se practicó o no la subinscripción exigida en el artículo 1723 inciso 2 del Código Civil para que esa convención surta efecto entre las partes y respecto de terceros, ya que en el evento de que así no hubiera acontecido, podría sostenerse que el segundo contrato de arrendamiento vino a dejar sin efecto el primero dado el vicio de nulidad relativa que padecería, caso en el cual, la cónyuge no habría estado legitimada activamente para demandar, como realmente lo hizo, pero la incertidumbre existente sobre este punto impide llegar a conclusiones categóricas, no estando demás agregar que el arrendamiento de cosa ajena, vale (Art. 1916 inciso 2º del Código Civil). Esto significa que no puede acogerse la pretensión invocada en el proceso por el demandado apelante en tal sentido.
4.- Que, no obstante lo expresado, doña Clara Villegas Navarrete demandó la restitución del inmueble arrendado por no pago de las rentas devengadas a partir de Noviembre de 2003, a lo que accedió el tribunal de primer grado, en una decisión que no es compartida por esta Corte, ya que el arrendatario estaba impedido de solucionarle a élla personalmente tales rentas junto con las devengadas en el transcurso de este juicio, y ello en razón de la medida precautoria de retención de rentas de arrendamiento decretada por resolución firme de 14 de octubre de 2003 rolante a fojas 16 del cuaderno sobre cautelares integrante del juicio ejecutivo tenido a la vista, y que le fuera notificada el 29 y 30 de Octubre de 2003 a los representantes de la sociedad arrendataria, como consta a fojas 17 de ese mismo cuaderno, sin que hasta el momento la medida haya sido alzada. Bajo tales circunstancias, y no siendo imputable al arrendatario el no pago de las rentas, falta uno de los supuesto básicos de las acciones intentadas, sea por la vía principal, sea por la vía subsidiaria en el primer otrosí del escrito de fojas 4, las que, consecuencialmente, no pueden prosperar.
5.- Que, desde otro punto de vista, y a mayor abundamiento, es incuestionable que el bien raíz arrendado fue subastado en el cuaderno de apremio (fojas 100), adjudicándoselo con cargo a su crédito el banco ejecutante, quien, luego de extendida la escritura de adjudicación el 27 de agosto de 2004, lo inscribió a su nombre en el correspondiente registro de propiedad el 8 de septiembre de 2004, reiterando los asertos del motivo 2º letra d), de este fallo. También no puede discutirse que el Banco de Chile era acreedor hipotecario del marido de la demandante en relación a la cosa arrendada, como se dice en la escritura pública extendida el 11 de mayo de 1984, que se agrega a fojas 1 del cuaderno de medida precautoria y donde el señor Saavedra constituyó primera hipoteca con garantía general, sobre dicho bien raíz a favor de la institución bancaria.
6.- Que en las anotadas condiciones, es claro que el contrato de arriendo en comento, expiro por extinción del derecho del arrendador, conforme al artículo 1950 Nº 3 del Código Civil, sin que el banco acreedor hipotecario, haya tenido la obligación de respetar ese arriendo, de acuerdo a la norma del artículo 1962 Nº 3 del Código Civil, al aparecer suficientemente demostrado que el arrendamiento en cuestión no se otorgó por escritura pública y menos pudo haber inscripción con anterioridad a la inscripción hipotecaria, todo lo cual trae aparejado como innegable consecuencia legal, que el contrato de arriendo terminó por la causal antes mencionada, por manera que mal podría ordenarse ahora, la restitución de la propiedad a la demandante.
7.- Que independientemente del problema planteado sobre validez o subsistencia del contrato de arriendo de fojas 1, en todo caso, el arriendo expiró por la razón anotada precedentemente, de modo que la demanda con las acciones principal y subsidiaria, debe ser rechazada, en su integridad.
8.- Que en el libelo de demanda se interpuso también en forma subsidiaria una acción de reconvención de pagos y respecto de la cual nada resolvió el Tribunal de primer grado por haber acogido la acción principal, pero dando aplicación al artículo 208 del Código Procedimiento Civil, esta Corte desechará también el libelo subsidiario, en base a los mismos argumentos consignados con anterioridad.
Por estas consideraciones, disposiciones legales citadas, y de conformidad además a lo prevenido en los artículos 144, 145 y 208 del Código de Procedimiento Civil, se revoca con costas la sentencia de 3 de marzo de 2005, en su parte apelada, escrita de fojas 51 a fojas 55, y en su lugar se declara que se rechaza en todas sus partes, con costas, las demanda deducida por vía principal a fojas 4, y en forma subsidiaria en el primer otrosí del mismo libelo.
Regístrese y devuélvase. Redacción del Ministro señor Freddy Vásquez Zavala. No firma el Ministro señor Juan Villa Sanhueza, no obstante haber concurrido a la vista y acuerdo de la causa por estar con permiso y ausente de la ciudad. Rol 3.053-2005
VISTO:
Se eliminan los motivos 4, 5, 17, 18,19, 20, 21, 23 y parte final de la reflexión 16, que se inicia con las expresiones sin embargo y finaliza con la actora., teniéndose en su lugar y además presente:
1.- Que la demandada Inter Radio Ltda., ha deducido apelación en contra de la sentencia definitiva que acogió la demanda principal de restitución del inmueble dado en arrendamiento, por no pago de rentas, ordenando la devolución del bien raíz ubicado en calle Bulnes Nº 491 Concepción, en el plazo de 15 días, y el pago de las rentas insolutas correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2003, Enero a Marzo de 2004, como las devengadas en la secuela del juicio hasta que se produzca la restitución, con costas.
2.- Que en la decisión del asunto, deben ponderarse los siguientes hechos que fluyen de los antecedentes de la causa y proceso tenido a la vista rol Nº 74.138, sobre juicio ejecutivo iniciado por el Banco de Chile en contra de don Jorge Saavedra Silva, cónyuge de la actora doña Clara Rosa Villegas Navarrete, estado civil no cuestionado, aparte que se acredita con la escritura pública de separación de bienes y liquidación de sociedad c onyugal, convenida entre ambos el 10 de noviembre de 1993 y que obra a fojas 44 del cuaderno de apremio formado en la ejecución precitada y donde consta además, que el matrimonio se celebró el 24 de noviembre de 1951, en régimen de sociedad conyugal: a) Que durante la vigencia de esta sociedad, don Jorge Saavedra Silva adquirió el inmueble sublite de calle Bulnes Nº 491, de Concepción, y mediante la escritura de separación de 10 de Noviembre de 1993, dicho bien raíz fue adjudicado a la cónyuge actora que lo inscribió a su nombre en 1994, según se dice en las actas de embargo e inscripción que obran a fojas 11 del cuaderno de apremio, y en el certificado de dominio vigente agregado a fojas 24 del cuaderno de medida precautoria, también tenido a la vista, y fojas 89 del cuaderno de apremio. b) Que en marzo de 1994, el Banco de Chile inició el juicio ejecutivo rol Nº 74.138, antes aludido, en contra de don Jorge Saavedra, por el no pago de varios pagaré, embargándose la propiedad el 13 de abril de 1994 (fojas 2 cuaderno de apremio), pero luego se efectuó un nuevo embargo en Mayo de 1997 (fojas 11 cuaderno de apremio), después que se lo había adjudicado la demandante de ahora, basándose el banco en el artículo 1723 del Código Civil. c) Que el 11 de junio de 2003 la actora doña Clara Villegas, dio en arrendamiento el inmueble a la Sociedad Comercial de Servicios y Representaciones Inter radio Limitada, por el lapso de dos años, a partir del 1 de Julio de 2003, actuando como Corredor de propiedades don Carlos Osses Vidal (contrato de fojas 1 y 10), para posteriormente, el 27 de Junio de 2003, convenirse un nuevo contrato de arrendamiento, ahora entre el cónyuge don Jorge Saavedra Silva y la misma Sociedad Radial, arriendo que también debía durar dos años, a contar del 1 de Julio de 2003, interviniendo aquel Corredor de Propiedades antes referido. d) Que el 30 de Diciembre de 2003, la propiedad fue rematada en el juicio ejecutivo tenido a la vista (fojas 100 cuaderno de apremio), adjudicándoselo el Banco ejecutante con cargo al crédito y extendiéndose la escritura de adjudicador el 27 de Agosto de 2004 ne , interviniendo la Juez en representación de don Jorge Francisco Saavedra Silva y de doña Clara Rosa Villegas Escobar, según se dice al inicio del instrumento que obra de fojas 1 del llamado cuaderno de desalojo, tenido a la vista. Este título se inscribió a nombre del Banco ejecutante el 8 de Septiembre de 2004, como aparece en la fotocopia autorizada de inscripción de dominio que rola de fojas 73 del pleito de ahora. e) Que el 6 de Abril de 2004 se inicio el presente juicio de arrendamiento por doña Clara Villegas Navarrete en contra de la Sociedad Inter Radio Limitada, y en el que recayó la sentencia definitiva de 3 de Mayo de 2005 que ha motivado el recurso de apelación en estudio.
3.- Que se ha cuestionado la vigencia del primer contrato de arrendamiento y celebrado por la cónyuge actora, dado el segundo y posterior contrato convenido sobre la misma propiedad por el marido, aseverando el apelante que este último dejó sin efecto el anterior, pero los elementos del proceso y de la causa ejecutiva tenida a la vista, no son suficientes para llegar a una conclusión al respecto, pues, si bien es claro que doña Clara Villegas Navarrete con su cónyuge, don Jorge Saavedra Silva, convinieron en la escritura pública de 10 de Noviembre de 1993 la separación total de bienes y liquidaron la sociedad conyugal, adjudicándose en dominio la mujer el inmueble sublite, lo cierto es que se ignora si se practicó o no la subinscripción exigida en el artículo 1723 inciso 2 del Código Civil para que esa convención surta efecto entre las partes y respecto de terceros, ya que en el evento de que así no hubiera acontecido, podría sostenerse que el segundo contrato de arrendamiento vino a dejar sin efecto el primero dado el vicio de nulidad relativa que padecería, caso en el cual, la cónyuge no habría estado legitimada activamente para demandar, como realmente lo hizo, pero la incertidumbre existente sobre este punto impide llegar a conclusiones categóricas, no estando demás agregar que el arrendamiento de cosa ajena, vale (Art. 1916 inciso 2º del Código Civil). Esto significa que no puede acogerse la pretensión invocada en el proceso por el demandado apelante en tal sentido.
4.- Que, no obstante lo expresado, doña Clara Villegas Navarrete demandó la restitución del inmueble arrendado por no pago de las rentas devengadas a partir de Noviembre de 2003, a lo que accedió el tribunal de primer grado, en una decisión que no es compartida por esta Corte, ya que el arrendatario estaba impedido de solucionarle a élla personalmente tales rentas junto con las devengadas en el transcurso de este juicio, y ello en razón de la medida precautoria de retención de rentas de arrendamiento decretada por resolución firme de 14 de octubre de 2003 rolante a fojas 16 del cuaderno sobre cautelares integrante del juicio ejecutivo tenido a la vista, y que le fuera notificada el 29 y 30 de Octubre de 2003 a los representantes de la sociedad arrendataria, como consta a fojas 17 de ese mismo cuaderno, sin que hasta el momento la medida haya sido alzada. Bajo tales circunstancias, y no siendo imputable al arrendatario el no pago de las rentas, falta uno de los supuesto básicos de las acciones intentadas, sea por la vía principal, sea por la vía subsidiaria en el primer otrosí del escrito de fojas 4, las que, consecuencialmente, no pueden prosperar.
5.- Que, desde otro punto de vista, y a mayor abundamiento, es incuestionable que el bien raíz arrendado fue subastado en el cuaderno de apremio (fojas 100), adjudicándoselo con cargo a su crédito el banco ejecutante, quien, luego de extendida la escritura de adjudicación el 27 de agosto de 2004, lo inscribió a su nombre en el correspondiente registro de propiedad el 8 de septiembre de 2004, reiterando los asertos del motivo 2º letra d), de este fallo. También no puede discutirse que el Banco de Chile era acreedor hipotecario del marido de la demandante en relación a la cosa arrendada, como se dice en la escritura pública extendida el 11 de mayo de 1984, que se agrega a fojas 1 del cuaderno de medida precautoria y donde el señor Saavedra constituyó primera hipoteca con garantía general, sobre dicho bien raíz a favor de la institución bancaria.
6.- Que en las anotadas condiciones, es claro que el contrato de arriendo en comento, expiro por extinción del derecho del arrendador, conforme al artículo 1950 Nº 3 del Código Civil, sin que el banco acreedor hipotecario, haya tenido la obligación de respetar ese arriendo, de acuerdo a la norma del artículo 1962 Nº 3 del Código Civil, al aparecer suficientemente demostrado que el arrendamiento en cuestión no se otorgó por escritura pública y menos pudo haber inscripción con anterioridad a la inscripción hipotecaria, todo lo cual trae aparejado como innegable consecuencia legal, que el contrato de arriendo terminó por la causal antes mencionada, por manera que mal podría ordenarse ahora, la restitución de la propiedad a la demandante.
7.- Que independientemente del problema planteado sobre validez o subsistencia del contrato de arriendo de fojas 1, en todo caso, el arriendo expiró por la razón anotada precedentemente, de modo que la demanda con las acciones principal y subsidiaria, debe ser rechazada, en su integridad.
8.- Que en el libelo de demanda se interpuso también en forma subsidiaria una acción de reconvención de pagos y respecto de la cual nada resolvió el Tribunal de primer grado por haber acogido la acción principal, pero dando aplicación al artículo 208 del Código Procedimiento Civil, esta Corte desechará también el libelo subsidiario, en base a los mismos argumentos consignados con anterioridad.
Por estas consideraciones, disposiciones legales citadas, y de conformidad además a lo prevenido en los artículos 144, 145 y 208 del Código de Procedimiento Civil, se revoca con costas la sentencia de 3 de marzo de 2005, en su parte apelada, escrita de fojas 51 a fojas 55, y en su lugar se declara que se rechaza en todas sus partes, con costas, las demanda deducida por vía principal a fojas 4, y en forma subsidiaria en el primer otrosí del mismo libelo.
Regístrese y devuélvase. Redacción del Ministro señor Freddy Vásquez Zavala. No firma el Ministro señor Juan Villa Sanhueza, no obstante haber concurrido a la vista y acuerdo de la causa por estar con permiso y ausente de la ciudad. Rol 3.053-2005
ADVERTENCIA: si el fallo no es de la C. Suprema, verifique si se encuentra firme y ejecutoriado en el sitio del Poder Judicial. Un servicio de AGUILA, ULLOA & CIA., abogados en Puerto Montt, Chile.
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