Concepci贸n, siete de marzo de dos mil seis.
VISTO:
Se eliminan los motivos 4, 5, 17, 18,19, 20, 21, 23 y parte final de la reflexi贸n 16, que se inicia con las expresiones sin embargo y finaliza con la actora., teni茅ndose en su lugar y adem谩s presente:
1.- Que la demandada Inter Radio Ltda., ha deducido apelaci贸n en contra de la sentencia definitiva que acogi贸 la demanda principal de restituci贸n del inmueble dado en arrendamiento, por no pago de rentas, ordenando la devoluci贸n del bien ra铆z ubicado en calle Bulnes N潞 491 Concepci贸n, en el plazo de 15 d铆as, y el pago de las rentas insolutas correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2003, Enero a Marzo de 2004, como las devengadas en la secuela del juicio hasta que se produzca la restituci贸n, con costas.
2.- Que en la decisi贸n del asunto, deben ponderarse los siguientes hechos que fluyen de los antecedentes de la causa y proceso tenido a la vista rol N潞 74.138, sobre juicio ejecutivo iniciado por el Banco de Chile en contra de don Jorge Saavedra Silva, c贸nyuge de la actora do帽a Clara Rosa Villegas Navarrete, estado civil no cuestionado, aparte que se acredita con la escritura p煤blica de separaci贸n de bienes y liquidaci贸n de sociedad c onyugal, convenida entre ambos el 10 de noviembre de 1993 y que obra a fojas 44 del cuaderno de apremio formado en la ejecuci贸n precitada y donde consta adem谩s, que el matrimonio se celebr贸 el 24 de noviembre de 1951, en r茅gimen de sociedad conyugal: a) Que durante la vigencia de esta sociedad, don Jorge Saavedra Silva adquiri贸 el inmueble sublite de calle Bulnes N潞 491, de Concepci贸n, y mediante la escritura de separaci贸n de 10 de Noviembre de 1993, dicho bien ra铆z fue adjudicado a la c贸nyuge actora que lo inscribi贸 a su nombre en 1994, seg煤n se dice en las actas de embargo e inscripci贸n que obran a fojas 11 del cuaderno de apremio, y en el certificado de dominio vigente agregado a fojas 24 del cuaderno de medida precautoria, tambi茅n tenido a la vista, y fojas 89 del cuaderno de apremio. b) Que en marzo de 1994, el Banco de Chile inici贸 el juicio ejecutivo rol N潞 74.138, antes aludido, en contra de don Jorge Saavedra, por el no pago de varios pagar茅, embarg谩ndose la propiedad el 13 de abril de 1994 (fojas 2 cuaderno de apremio), pero luego se efectu贸 un nuevo embargo en Mayo de 1997 (fojas 11 cuaderno de apremio), despu茅s que se lo hab铆a adjudicado la demandante de ahora, bas谩ndose el banco en el art铆culo 1723 del C贸digo Civil. c) Que el 11 de junio de 2003 la actora do帽a Clara Villegas, dio en arrendamiento el inmueble a la Sociedad Comercial de Servicios y Representaciones Inter radio Limitada, por el lapso de dos a帽os, a partir del 1 de Julio de 2003, actuando como Corredor de propiedades don Carlos Osses Vidal (contrato de fojas 1 y 10), para posteriormente, el 27 de Junio de 2003, convenirse un nuevo contrato de arrendamiento, ahora entre el c贸nyuge don Jorge Saavedra Silva y la misma Sociedad Radial, arriendo que tambi茅n deb铆a durar dos a帽os, a contar del 1 de Julio de 2003, interviniendo aquel Corredor de Propiedades antes referido. d) Que el 30 de Diciembre de 2003, la propiedad fue rematada en el juicio ejecutivo tenido a la vista (fojas 100 cuaderno de apremio), adjudic谩ndoselo el Banco ejecutante con cargo al cr茅dito y extendi茅ndose la escritura de adjudicador el 27 de Agosto de 2004 ne , interviniendo la Juez en representaci贸n de don Jorge Francisco Saavedra Silva y de do帽a Clara Rosa Villegas Escobar, seg煤n se dice al inicio del instrumento que obra de fojas 1 del llamado cuaderno de desalojo, tenido a la vista. Este t铆tulo se inscribi贸 a nombre del Banco ejecutante el 8 de Septiembre de 2004, como aparece en la fotocopia autorizada de inscripci贸n de dominio que rola de fojas 73 del pleito de ahora. e) Que el 6 de Abril de 2004 se inicio el presente juicio de arrendamiento por do帽a Clara Villegas Navarrete en contra de la Sociedad Inter Radio Limitada, y en el que recay贸 la sentencia definitiva de 3 de Mayo de 2005 que ha motivado el recurso de apelaci贸n en estudio.
3.- Que se ha cuestionado la vigencia del primer contrato de arrendamiento y celebrado por la c贸nyuge actora, dado el segundo y posterior contrato convenido sobre la misma propiedad por el marido, aseverando el apelante que este 煤ltimo dej贸 sin efecto el anterior, pero los elementos del proceso y de la causa ejecutiva tenida a la vista, no son suficientes para llegar a una conclusi贸n al respecto, pues, si bien es claro que do帽a Clara Villegas Navarrete con su c贸nyuge, don Jorge Saavedra Silva, convinieron en la escritura p煤blica de 10 de Noviembre de 1993 la separaci贸n total de bienes y liquidaron la sociedad conyugal, adjudic谩ndose en dominio la mujer el inmueble sublite, lo cierto es que se ignora si se practic贸 o no la subinscripci贸n exigida en el art铆culo 1723 inciso 2 del C贸digo Civil para que esa convenci贸n surta efecto entre las partes y respecto de terceros, ya que en el evento de que as铆 no hubiera acontecido, podr铆a sostenerse que el segundo contrato de arrendamiento vino a dejar sin efecto el primero dado el vicio de nulidad relativa que padecer铆a, caso en el cual, la c贸nyuge no habr铆a estado legitimada activamente para demandar, como realmente lo hizo, pero la incertidumbre existente sobre este punto impide llegar a conclusiones categ贸ricas, no estando dem谩s agregar que el arrendamiento de cosa ajena, vale (Art. 1916 inciso 2潞 del C贸digo Civil). Esto significa que no puede acogerse la pretensi贸n invocada en el proceso por el demandado apelante en tal sentido.
4.- Que, no obstante lo expresado, do帽a Clara Villegas Navarrete demand贸 la restituci贸n del inmueble arrendado por no pago de las rentas devengadas a partir de Noviembre de 2003, a lo que accedi贸 el tribunal de primer grado, en una decisi贸n que no es compartida por esta Corte, ya que el arrendatario estaba impedido de solucionarle a 茅lla personalmente tales rentas junto con las devengadas en el transcurso de este juicio, y ello en raz贸n de la medida precautoria de retenci贸n de rentas de arrendamiento decretada por resoluci贸n firme de 14 de octubre de 2003 rolante a fojas 16 del cuaderno sobre cautelares integrante del juicio ejecutivo tenido a la vista, y que le fuera notificada el 29 y 30 de Octubre de 2003 a los representantes de la sociedad arrendataria, como consta a fojas 17 de ese mismo cuaderno, sin que hasta el momento la medida haya sido alzada. Bajo tales circunstancias, y no siendo imputable al arrendatario el no pago de las rentas, falta uno de los supuesto b谩sicos de las acciones intentadas, sea por la v铆a principal, sea por la v铆a subsidiaria en el primer otros铆 del escrito de fojas 4, las que, consecuencialmente, no pueden prosperar.
5.- Que, desde otro punto de vista, y a mayor abundamiento, es incuestionable que el bien ra铆z arrendado fue subastado en el cuaderno de apremio (fojas 100), adjudic谩ndoselo con cargo a su cr茅dito el banco ejecutante, quien, luego de extendida la escritura de adjudicaci贸n el 27 de agosto de 2004, lo inscribi贸 a su nombre en el correspondiente registro de propiedad el 8 de septiembre de 2004, reiterando los asertos del motivo 2潞 letra d), de este fallo. Tambi茅n no puede discutirse que el Banco de Chile era acreedor hipotecario del marido de la demandante en relaci贸n a la cosa arrendada, como se dice en la escritura p煤blica extendida el 11 de mayo de 1984, que se agrega a fojas 1 del cuaderno de medida precautoria y donde el se帽or Saavedra constituy贸 primera hipoteca con garant铆a general, sobre dicho bien ra铆z a favor de la instituci贸n bancaria.
6.- Que en las anotadas condiciones, es claro que el contrato de arriendo en comento, expiro por extinci贸n del derecho del arrendador, conforme al art铆culo 1950 N潞 3 del C贸digo Civil, sin que el banco acreedor hipotecario, haya tenido la obligaci贸n de respetar ese arriendo, de acuerdo a la norma del art铆culo 1962 N潞 3 del C贸digo Civil, al aparecer suficientemente demostrado que el arrendamiento en cuesti贸n no se otorg贸 por escritura p煤blica y menos pudo haber inscripci贸n con anterioridad a la inscripci贸n hipotecaria, todo lo cual trae aparejado como innegable consecuencia legal, que el contrato de arriendo termin贸 por la causal antes mencionada, por manera que mal podr铆a ordenarse ahora, la restituci贸n de la propiedad a la demandante.
7.- Que independientemente del problema planteado sobre validez o subsistencia del contrato de arriendo de fojas 1, en todo caso, el arriendo expir贸 por la raz贸n anotada precedentemente, de modo que la demanda con las acciones principal y subsidiaria, debe ser rechazada, en su integridad.
8.- Que en el libelo de demanda se interpuso tambi茅n en forma subsidiaria una acci贸n de reconvenci贸n de pagos y respecto de la cual nada resolvi贸 el Tribunal de primer grado por haber acogido la acci贸n principal, pero dando aplicaci贸n al art铆culo 208 del C贸digo Procedimiento Civil, esta Corte desechar谩 tambi茅n el libelo subsidiario, en base a los mismos argumentos consignados con anterioridad.
Por estas consideraciones, disposiciones legales citadas, y de conformidad adem谩s a lo prevenido en los art铆culos 144, 145 y 208 del C贸digo de Procedimiento Civil, se revoca con costas la sentencia de 3 de marzo de 2005, en su parte apelada, escrita de fojas 51 a fojas 55, y en su lugar se declara que se rechaza en todas sus partes, con costas, las demanda deducida por v铆a principal a fojas 4, y en forma subsidiaria en el primer otros铆 del mismo libelo.
Reg铆strese y devu茅lvase. Redacci贸n del Ministro se帽or Freddy V谩squez Zavala. No firma el Ministro se帽or Juan Villa Sanhueza, no obstante haber concurrido a la vista y acuerdo de la causa por estar con permiso y ausente de la ciudad. Rol 3.053-2005
VISTO:
Se eliminan los motivos 4, 5, 17, 18,19, 20, 21, 23 y parte final de la reflexi贸n 16, que se inicia con las expresiones sin embargo y finaliza con la actora., teni茅ndose en su lugar y adem谩s presente:
1.- Que la demandada Inter Radio Ltda., ha deducido apelaci贸n en contra de la sentencia definitiva que acogi贸 la demanda principal de restituci贸n del inmueble dado en arrendamiento, por no pago de rentas, ordenando la devoluci贸n del bien ra铆z ubicado en calle Bulnes N潞 491 Concepci贸n, en el plazo de 15 d铆as, y el pago de las rentas insolutas correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2003, Enero a Marzo de 2004, como las devengadas en la secuela del juicio hasta que se produzca la restituci贸n, con costas.
2.- Que en la decisi贸n del asunto, deben ponderarse los siguientes hechos que fluyen de los antecedentes de la causa y proceso tenido a la vista rol N潞 74.138, sobre juicio ejecutivo iniciado por el Banco de Chile en contra de don Jorge Saavedra Silva, c贸nyuge de la actora do帽a Clara Rosa Villegas Navarrete, estado civil no cuestionado, aparte que se acredita con la escritura p煤blica de separaci贸n de bienes y liquidaci贸n de sociedad c onyugal, convenida entre ambos el 10 de noviembre de 1993 y que obra a fojas 44 del cuaderno de apremio formado en la ejecuci贸n precitada y donde consta adem谩s, que el matrimonio se celebr贸 el 24 de noviembre de 1951, en r茅gimen de sociedad conyugal: a) Que durante la vigencia de esta sociedad, don Jorge Saavedra Silva adquiri贸 el inmueble sublite de calle Bulnes N潞 491, de Concepci贸n, y mediante la escritura de separaci贸n de 10 de Noviembre de 1993, dicho bien ra铆z fue adjudicado a la c贸nyuge actora que lo inscribi贸 a su nombre en 1994, seg煤n se dice en las actas de embargo e inscripci贸n que obran a fojas 11 del cuaderno de apremio, y en el certificado de dominio vigente agregado a fojas 24 del cuaderno de medida precautoria, tambi茅n tenido a la vista, y fojas 89 del cuaderno de apremio. b) Que en marzo de 1994, el Banco de Chile inici贸 el juicio ejecutivo rol N潞 74.138, antes aludido, en contra de don Jorge Saavedra, por el no pago de varios pagar茅, embarg谩ndose la propiedad el 13 de abril de 1994 (fojas 2 cuaderno de apremio), pero luego se efectu贸 un nuevo embargo en Mayo de 1997 (fojas 11 cuaderno de apremio), despu茅s que se lo hab铆a adjudicado la demandante de ahora, bas谩ndose el banco en el art铆culo 1723 del C贸digo Civil. c) Que el 11 de junio de 2003 la actora do帽a Clara Villegas, dio en arrendamiento el inmueble a la Sociedad Comercial de Servicios y Representaciones Inter radio Limitada, por el lapso de dos a帽os, a partir del 1 de Julio de 2003, actuando como Corredor de propiedades don Carlos Osses Vidal (contrato de fojas 1 y 10), para posteriormente, el 27 de Junio de 2003, convenirse un nuevo contrato de arrendamiento, ahora entre el c贸nyuge don Jorge Saavedra Silva y la misma Sociedad Radial, arriendo que tambi茅n deb铆a durar dos a帽os, a contar del 1 de Julio de 2003, interviniendo aquel Corredor de Propiedades antes referido. d) Que el 30 de Diciembre de 2003, la propiedad fue rematada en el juicio ejecutivo tenido a la vista (fojas 100 cuaderno de apremio), adjudic谩ndoselo el Banco ejecutante con cargo al cr茅dito y extendi茅ndose la escritura de adjudicador el 27 de Agosto de 2004 ne , interviniendo la Juez en representaci贸n de don Jorge Francisco Saavedra Silva y de do帽a Clara Rosa Villegas Escobar, seg煤n se dice al inicio del instrumento que obra de fojas 1 del llamado cuaderno de desalojo, tenido a la vista. Este t铆tulo se inscribi贸 a nombre del Banco ejecutante el 8 de Septiembre de 2004, como aparece en la fotocopia autorizada de inscripci贸n de dominio que rola de fojas 73 del pleito de ahora. e) Que el 6 de Abril de 2004 se inicio el presente juicio de arrendamiento por do帽a Clara Villegas Navarrete en contra de la Sociedad Inter Radio Limitada, y en el que recay贸 la sentencia definitiva de 3 de Mayo de 2005 que ha motivado el recurso de apelaci贸n en estudio.
3.- Que se ha cuestionado la vigencia del primer contrato de arrendamiento y celebrado por la c贸nyuge actora, dado el segundo y posterior contrato convenido sobre la misma propiedad por el marido, aseverando el apelante que este 煤ltimo dej贸 sin efecto el anterior, pero los elementos del proceso y de la causa ejecutiva tenida a la vista, no son suficientes para llegar a una conclusi贸n al respecto, pues, si bien es claro que do帽a Clara Villegas Navarrete con su c贸nyuge, don Jorge Saavedra Silva, convinieron en la escritura p煤blica de 10 de Noviembre de 1993 la separaci贸n total de bienes y liquidaron la sociedad conyugal, adjudic谩ndose en dominio la mujer el inmueble sublite, lo cierto es que se ignora si se practic贸 o no la subinscripci贸n exigida en el art铆culo 1723 inciso 2 del C贸digo Civil para que esa convenci贸n surta efecto entre las partes y respecto de terceros, ya que en el evento de que as铆 no hubiera acontecido, podr铆a sostenerse que el segundo contrato de arrendamiento vino a dejar sin efecto el primero dado el vicio de nulidad relativa que padecer铆a, caso en el cual, la c贸nyuge no habr铆a estado legitimada activamente para demandar, como realmente lo hizo, pero la incertidumbre existente sobre este punto impide llegar a conclusiones categ贸ricas, no estando dem谩s agregar que el arrendamiento de cosa ajena, vale (Art. 1916 inciso 2潞 del C贸digo Civil). Esto significa que no puede acogerse la pretensi贸n invocada en el proceso por el demandado apelante en tal sentido.
4.- Que, no obstante lo expresado, do帽a Clara Villegas Navarrete demand贸 la restituci贸n del inmueble arrendado por no pago de las rentas devengadas a partir de Noviembre de 2003, a lo que accedi贸 el tribunal de primer grado, en una decisi贸n que no es compartida por esta Corte, ya que el arrendatario estaba impedido de solucionarle a 茅lla personalmente tales rentas junto con las devengadas en el transcurso de este juicio, y ello en raz贸n de la medida precautoria de retenci贸n de rentas de arrendamiento decretada por resoluci贸n firme de 14 de octubre de 2003 rolante a fojas 16 del cuaderno sobre cautelares integrante del juicio ejecutivo tenido a la vista, y que le fuera notificada el 29 y 30 de Octubre de 2003 a los representantes de la sociedad arrendataria, como consta a fojas 17 de ese mismo cuaderno, sin que hasta el momento la medida haya sido alzada. Bajo tales circunstancias, y no siendo imputable al arrendatario el no pago de las rentas, falta uno de los supuesto b谩sicos de las acciones intentadas, sea por la v铆a principal, sea por la v铆a subsidiaria en el primer otros铆 del escrito de fojas 4, las que, consecuencialmente, no pueden prosperar.
5.- Que, desde otro punto de vista, y a mayor abundamiento, es incuestionable que el bien ra铆z arrendado fue subastado en el cuaderno de apremio (fojas 100), adjudic谩ndoselo con cargo a su cr茅dito el banco ejecutante, quien, luego de extendida la escritura de adjudicaci贸n el 27 de agosto de 2004, lo inscribi贸 a su nombre en el correspondiente registro de propiedad el 8 de septiembre de 2004, reiterando los asertos del motivo 2潞 letra d), de este fallo. Tambi茅n no puede discutirse que el Banco de Chile era acreedor hipotecario del marido de la demandante en relaci贸n a la cosa arrendada, como se dice en la escritura p煤blica extendida el 11 de mayo de 1984, que se agrega a fojas 1 del cuaderno de medida precautoria y donde el se帽or Saavedra constituy贸 primera hipoteca con garant铆a general, sobre dicho bien ra铆z a favor de la instituci贸n bancaria.
6.- Que en las anotadas condiciones, es claro que el contrato de arriendo en comento, expiro por extinci贸n del derecho del arrendador, conforme al art铆culo 1950 N潞 3 del C贸digo Civil, sin que el banco acreedor hipotecario, haya tenido la obligaci贸n de respetar ese arriendo, de acuerdo a la norma del art铆culo 1962 N潞 3 del C贸digo Civil, al aparecer suficientemente demostrado que el arrendamiento en cuesti贸n no se otorg贸 por escritura p煤blica y menos pudo haber inscripci贸n con anterioridad a la inscripci贸n hipotecaria, todo lo cual trae aparejado como innegable consecuencia legal, que el contrato de arriendo termin贸 por la causal antes mencionada, por manera que mal podr铆a ordenarse ahora, la restituci贸n de la propiedad a la demandante.
7.- Que independientemente del problema planteado sobre validez o subsistencia del contrato de arriendo de fojas 1, en todo caso, el arriendo expir贸 por la raz贸n anotada precedentemente, de modo que la demanda con las acciones principal y subsidiaria, debe ser rechazada, en su integridad.
8.- Que en el libelo de demanda se interpuso tambi茅n en forma subsidiaria una acci贸n de reconvenci贸n de pagos y respecto de la cual nada resolvi贸 el Tribunal de primer grado por haber acogido la acci贸n principal, pero dando aplicaci贸n al art铆culo 208 del C贸digo Procedimiento Civil, esta Corte desechar谩 tambi茅n el libelo subsidiario, en base a los mismos argumentos consignados con anterioridad.
Por estas consideraciones, disposiciones legales citadas, y de conformidad adem谩s a lo prevenido en los art铆culos 144, 145 y 208 del C贸digo de Procedimiento Civil, se revoca con costas la sentencia de 3 de marzo de 2005, en su parte apelada, escrita de fojas 51 a fojas 55, y en su lugar se declara que se rechaza en todas sus partes, con costas, las demanda deducida por v铆a principal a fojas 4, y en forma subsidiaria en el primer otros铆 del mismo libelo.
Reg铆strese y devu茅lvase. Redacci贸n del Ministro se帽or Freddy V谩squez Zavala. No firma el Ministro se帽or Juan Villa Sanhueza, no obstante haber concurrido a la vista y acuerdo de la causa por estar con permiso y ausente de la ciudad. Rol 3.053-2005
ADVERTENCIA: si el fallo no es de la C. Suprema, verifique si se encuentra firme y ejecutoriado en el sitio del Poder Judicial. Un servicio de AGUILA, ULLOA & CIA., abogados en Puerto Montt, Chile.
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