Requisitos para excepción de contrato no cumplido - Triple identidad en juicio de arriendo

La Serena, ocho de noviembre de dos mil seis.

Vistos:
Se reproduce la parte expositiva de la sentencia definitiva de fecha catorce de septiembre de dos mil cinco, escrita de fojas 299 a 332, inclusive, complementada por la de fecha diecisiete de marzo de dos mil seis, escrita a fojas 370, intercalándose en la fojas 310, renglón veintitrés, entre las expresiones "que" e "hizo", el adverbio negativo "no". Se reproducen, asimismo sus considerandos 1,2,3, reemplazándose la expresión "la ejecutada" por "la demandada" y los términos "Nº3 del artículo 464", por "Nº3 del artículo 303", y se elimina lo que va desde "En efecto... hasta ..."se hará procedente su rechazo"; 4,5, 6, sustituyéndose la oración "y no pueden decretarse una vez que ha sido fallada la causa", por la siguiente "y que en la especie no se han acreditado los requisitos legales que hacen procedente su concesión";7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, agregándose después del término "demandante" la oración "y demandado reconvencional"; 24,25,26,27, sustituyéndose el guarismo "464" por "303"; 28,29, cambiándose el guarismo "464" por "303"; y 30.

Y teniendo, además, presente lo siguiente:
I. En cuanto a la excepción dilatoria opuesta por la demandada en lo principal de su escrito de fojas 156.
PRIMERO: Que para que proceda la excepción dilatoria de litis pendencia, es necesario que concurra entre la nueva demanda y una anterior, que esté pendi ente, la triple identidad de personas, objeto pedido y causa de pedir.
SEGUNDO: Que en la especie, a juicio de este Tribunal, no concurre tal triple identidad, toda vez que en la causa Rol Nº 1950 del Segundo Juzgado de Letras de La Serena, caratulada Ortiz Larrondo, Héctor Manuel con Sociedad Educacional Carlos Martel", se demandó la terminación del contrato de arrendamiento por no pago de las rentas de los meses de marzo del 2004 ( hubo un pago parcial ) y abril, mayo, junio y julio de 2004 y las que se devengaran hasta la entrega del inmueble. No existen más prestaciones reclamadas por el actor, a diferencia de lo que sostiene el apelante. Este juicio terminó por un avenimiento, según consta a fojas 4 y 5 de estos autos, pues allí se compuso la controversia trabada entre los litigantes, acordando totalmente cómo zanjarían el pago de las rentas por los períodos en mora. Tal es así que las propias partes solicitaron al juez a quo darle al avenimiento el carácter de una sentencia ejecutoriada para todos los efectos legales. En la presente causa, concurre la identidad legal de personas y la causa de pedir, pero no el objeto pedido, pues las rentas demandadas corresponden a un período distinto de aquéllas demandas en la causa anterior , a saber: octubre, noviembre y diciembre de 2004, enero de 2005 y las que se devenguen durante la secuela del juicio.  
TERCERO: Que si bien es cierto que la demandada no cumplió los términos del avenimiento preseñalado, obligando al actor a requerir su cumplimiento compulsivo, no lo es menos que el asunto controvertido se encontraba resuelto; el juicio declarativo había terminado por un equivalente jurisdiccional, quedando solamente pendiente su cumplimiento forzado. Esta circunstancia, en opinión de esta Corte, no es impedimento para entender que, en el caso sub lite, no concurren los presupuestos de la litis pendencia, por lo que habrá de confirmarse lo resuelto por el juez a quo.
II. En cuanto a la demanda principal.
CUARTO: Que sin perjuicio de lo razonado por el juez a quo en su sentencia, es preciso referirse, aunque sea someramente, al argumento esgrimido por la demandada para excepcionarse frente a la demanda del actor, cual la excepción de contrato no cumplido, prevista en el artículo 1552 del Código Civil.
QUINTO: Que según nos enseña la doctrina de los autores, la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus es la que corresponde al deudor en un contrato bilateral para negarse a cumplir su obligación mientras la otra parte no cumpla o se allane a cumplir la suya. Rene Abeliuk Manasevich. Las Obligaciones. Tomo II, Editorial Jurídica de Chile, tercera edición, pág. 774.
SEXTO: Que sin perjuicio del fundamento de equidad que se reconoce a la institución y de ser una expresión del principio de la buena fe que debe presidir el Derecho, debe pararse mientes, para su adecuada comprensión y utilización, en los supuestos que la hacen procedente. La doctrina citada nos aclara que en la excepción de contrato no cumplido las obligaciones deben emanar de un mismo contrato.
SÉPTIMO: Que el contrato que ligó a las partes contendientes es uno de arrendamiento, el cual genera para el arrendador las obligaciones de entregar al arrendatario la cosa arrendada; a mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada y a librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada. A su turno, el arrendatario se obliga a usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato; a emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia; a efectuar las reparaciones locativas y al pago del precio o renta.
OCTAVO: Que a la luz de las consideraciones expuestas precedentemente, es dable concluir que la pretensión del demandado principal de justificarse de la falta de cumplimiento de su obligación de pagar las rentas de arrendamiento, fundado en un supuesto incumplimiento de su contraparte en obtener el permiso de edificación o construcción, no puede ampararse en el instituto en cuestión, habida consideración, según se expuso, que no se trata de obligaciones que emanen del contrato de arrendamiento acompañado de fojas 1 a 3 de estos autos.
NOVENO: Que conforme a lo dicho corresponde confirmar lo resuelto por el sentenciador de primera instancia.

Por lo expuesto, citas legales hechas y artículos 186 y 227 del Código de Procedimiento Civil, Por lo expuesto, citas legales hechas y artículos 186 y 227 del Código de Procedimiento Civil, SE CONFIRMA en todas sus partes la sentencia definitiva apelada de fecha catorce de septiembre de dos mil cinco, escrita de fojas 299 a 332, inclusive, complementada por la de fecha diecisiete de marzo de dos mil seis, rolante a fojas 370, sin costas del recurso por haber existido motivo plausible para alzarse.

Regístrese, notifíquese y devuélvase con sus agregados, en su oportunidad.

Redacción del Abogado Integrante señor Leonel Rodríguez Villalobos.
Rol Nº 1466-05

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MARIO ENRIQUE AGUILA INOSTROZA
Abogado U. Católica de Chile
http://aucia.cl
Puerto Montt