Contrato de promesa de usufructo. Adhesión

Valparaíso, cuatro de Octubre de dos mil siete.          
 
VISTO:
 
Se reproduce la sentencia apelada de 13 de noviembre de 2006, escrita de fojas 138 a fojas 146, previa eliminación de todos sus considerandos, con excepción de los signados con los Nºs 1º y 2º.
Y se tiene en su lugar y, además, presente.
1.- Que este Tribunal estima adecuado dilucidar, en primer término, si el contrato de promesa de usufructo convenido entre Inmobiliaria Hippocampus Viña del Mar S.A. y Enrique Fernando Estay Varas, acompañado por el actor de fojas 13 a 23 y, también, allegado por la demandada a fojas 97, obedeciendo a un decreto del Tribunal a quo, rolando este ejemplar de fojas 100 a fojas 110, es de adhesión conforme al artículo 1º Nº6 de la Ley 19.946 de 1997, sobre protección de los Derechos de los Consumidores. Este precepto lo define como aquél cuyas cláusulas han sido propuestas unilateralmente por el proveedor, sin que el consumidor, para perfeccionarlo pueda alterar su contenido.
2.- Que esta Corte se inclina por apreciar a ese contrato como un pacto dirigido a consumidores masivos que contiene proposiciones generales, las cuales deben ser aceptadas lisa y llanamente para dar nacimiento a la figura jurídica, lo que resulta apropiado para una actividad económica, como la del tiempo compartido, que constituye el giro del negocio del Hippocampus, identificado por el volumen de las transacciones y la velocidad de circulación de los bienes y servicios. Es indesmentible que el sistema del tiempo compartido del Hippocampus está dirigido a numerosas personas, que ocupan sus departamentos por diversas parcialidades en un período anual y, por ende, el número de ofertados puede ser mayúsculo, sin que en el expediente se encuentre prueba alguna que contradiga los elementos esenciales del contrato de adhesión, o sea, la proposición de las cláusulas por el proveedor sin que el consumidor pueda variar su contenido. Nada hay en el proceso que desvirtúe la oferta a grandes grupos de consumidores de los proveedores del negocio del Hippocampus, y que asiente que las distintas cláusulas del contrato hayan sido materia de discusión con los ofertados.
3.- Que por ello, es el sentir de esta Corte que el contrato de promesa de celebrar un usufructo es un contrato de adhesión, que cae bajo la égida de la Ley 19.496, siendo las disputas que surjan a causa de su cumplimiento, incumplimiento, expiración o interpretación de la competencia de los Juzgados de Policía Local al tenor de su artículo 50 A.
4.- Que se deja testimonio de que estos sentenciadores no dirimirán ni apreciarán el Convenio de Administración concertado entre el demandante y la Administradora de Propiedades S.A., persona jurídica distinta a la demandada, que no es parte en este pleito, y el cual se lee de fojas 47 a fojas 52 del expediente.
5.- Que el Tribunal, en el estado de acuerdo, ha advertido que el Juez a quo omitió su pronunciamiento acerca de distintos temas que debió contener su sentencia, los cuales se desarrollan a continuación, supliéndose las deficiencias pertinentes mediante la aplicación del artículo 35 de la Ley 18.287, a la que se remite la Ley de Defensa de los Derechos del Consumidor.
6.- Que en el comparendo de estilo fue tachado el testigo de la demandante, Carlos Raúl Canales Bahamondes, por la causal del Nº7 del artículo 358 del Código de Procedimiento Civil, esto es, su amistad íntima con el actor, por tener una vinculación de trabajo con él de alrededor de 20 años, asunto que tasado en sana crítica, posibilita desecharla, ya que no es viable confundir los nexos laborales con aquéllos propios de la amistad. Asimismo, la testigo del demandante, Haydee del Carmen Escobedo Provoste, fue tachada por el motivo del Nº6º del art. 358 de ese Código, interés al menos indirecto en el resultado del juicio, porque tuvo el proyecto de comprarle el tiempo compartido en el Hippocampus, lo que en el parecer de esta Corte, acudiendo a la sana crítica, no es bastante para originar la inhabilidad, por lo que ella se desestima.
7.- Que, además, esta Corte ha determinado que el Juez a quo no ha zanjado la impugnación planteada a fojas 85, respecto del Convenio de Administración que se ha mencionado, por ser fotocopia de un instrumento privado, cuya autenticidad y veracidad no consta al demandante. Sin embargo, no se manifestará una resolución en este punto por los fundamentos vertidos en el considerando 47.- Que, además, esta Corte ha determinado que el Juez a quo no ha zanjado la impugnación planteada a fojas 85, respecto del Convenio de Administración que se ha mencionado, por ser fotocopia de un instrumento privado, cuya autenticidad y veracidad no consta al demandante. Sin embargo, no se manifestará una resolución en este punto por los fundamentos vertidos en el considerando 4º.
8.- Que, aún más, a fojas 54, 93, 94 y 133, la demandante acompaña comprobantes de pago de cuotas del precio a plazo del tiempo compartido que prometió adquirir; y a fojas 56, 57 y 58, cartas del 24 de febrero y 4 de abril de 2006 enviadas por Hippocampus S.A. al actor en que rechaza cualquier posibilidad de término del contrato, y carta de 13 de marzo de ese año, enviada por el demandante a Hippocampus solicitando el fin de ese contrato. La demandada, a fojas 86, objetó tales documentos por ser simples instrumentos privados, generados por la contraria o terceros, reproche que no será acogido en cuanto a los dos recibos de pago que se encuentran firmados por el actor y por el representante del Hippocampus, y porque las cartas no se reparan por falsedad, concediéndose a estos documentos pleno valor probatorio, ponderando su virtud en sana crítica. Para reafirmar lo expuesto con antelación, hay que enfatizar que las rúbricas del actor en los recibos son similares a la que estampó en instrumento no objetado de fojas 100 a 110; y que en las cartas no aparecen signos de falsificación, y lo que en estas epístolas se inserta, incumbe al contexto del debate promovido en la causa.
9.- Que, también, se rindió otra prueba documental a fojas 59, 60, 61, 62, 63, 64, 71, 72 y 84; y absolución de posiciones del demandante de fojas 128 y 129, cuya ponderación como medio para acreditar los aspectos fácticos de la controversia, se descarta, puesto que nada clarifican en referencia a ellos, y por este mismo argumento, no se tomar 'e1 en cuenta la testimonial a que hace referencia el considerando 6º.
10.- Que para esta Corte el conflicto de autos, debe solucionarse a partir del análisis del contrato de promesa de constitución de usufructo, que no ha sido impugnado, y de los recibos de pago efectuados por el demandante, antecedentes todos, a los que se reitera, se les otorgará valoración de plena prueba, con apoyo en las reglas de la sana crítica.
11.- Que así, el contrato de promesa de usufructo de fojas 100 a fojas 110, suscrito por las partes el 26 de diciembre de 2004, no incluye ninguna cláusula que pueda catalogarse como abusiva, que en doctrina es aquélla que confiere derechos exorbitantes en favor del proponente del contrato de adhesión, le atribuyen la facultad de fijar o modificar sus elementos, su régimen jurídico, como cambiar el tipo de producto o servicio, modificar los precios, ceder el contrato sin el consentimiento del adherente, la atribución de la facultad exclusiva de interpretación del contenido contractual, la sumisión de la ejecución de las prestaciones a condiciones de carácter potestativo, cuya realización dependa únicamente de la voluntad del proponente, la atribución del derecho de libre rescisión del contrato al mismo proponente y, en general, cualquier reforma al contenido del contrato.
12.- Que si se examina el tenor del contrato de promesa de usufructo, se arriba al inequívoco desenlace de que en este evento no se dan los factores que caracterizan las cláusulas abusivas, que se han reseñado con precedencia. Por el contrario, hay en el contrato una armonía de prestaciones, pues Inmobiliaria Hippocampus Viña del Mar S.A. promete constituir a favor del demandante un derecho real de usufructo, bajo la modalidad conocida como tiempo compartido en el departamento 412 del Conjunto Residencial o Resort Hippocampus, usufructo que se otorgará para el uso y disfrute de la unidad indicada en la semana Nº35 de cada un año, a partir del año 2004, expirando el usufructo en diciembre del 2027. El usufructuario tendrá también derecho a servirse de las instalaciones, servicios y áreas comunes de que el Resort sea dueño o disponga. A su turno, el promitente contratante, se obliga a pagar el precio pactado por el usufructo de $9.295.620.-, con $331.500.-, al contado, y con $8.964.120.-, que se solucionarán en 60 cuotas mensuales, i guales y sucesivas, equivalentes cada una de ellas a $149.402.-, venciendo la primera el 20 de febrero del 2005. Se estatuye que el contrato prometido se celebrará dentro del plazo de los 90 días hábiles siguientes al cumplimiento de estas condiciones: a) Que se haya otorgado la recepción final del Edificio por la Dirección de Obras Municipales de la I. Municipalidad de Concón, y el certificado que lo acoge a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria; y b) Que el promitente usufructuario haya pagado íntegramente el precio del usufructo, y enterado los gastos operacionales que al efecto le indique la sociedad. Es interesante enfatizar que otro de los derechos del promitente usufructuario, es la cesión de los mismos, la que sólo podrá hacer una vez que haya pagado a Hippocampus, a lo menos la suma equivalente al 25% del precio del usufructo, y siempre que esté al día en el cumplimiento de sus obligaciones tanto en lo referente al precio del usufructo como al pago de su cuota en los gastos comunes y servicios del Resort.
12.- Que en la demanda de fojas 1, el actor impetra únicamente la declaración de nulidad del contrato de promesa de usufructo, por haberse infringido en sus cláusulas primera y sexta, el artículo 16 letra g) de la Ley 19.496, debiendo declararse nulo en su integridad, puesto que, como se explica en el artículo 16 A de dicha ley, su subsistencia no es posible atendida la intención original de los contratantes.
13.- Que no obstante esta clara petición, el Juez a quo declara la nulidad del contrato porque su cláusula 5ª vulnera el artículo 16 letras a), c) y g) de la Ley de Defensa del Consumidor.
14.- Que fuera de que el Tribunal de primera instancia dictaminó, incursionando de oficio en el ámbito de la cláusula 5ª del contrato de que se trata, apartándose del explícito petitorio de la demanda, lo que no se le permite en este procedimiento dispositivo, dictamina erradamente, porque ni las condiciones para celebrar el contrato prometido de la cláusula 5ª, ni menos la de sus cláusulas 1ª y 6ª, importan violación a los preceptos del artículo 16º de la Ley 19.496, letras a), c) y g). En efecto, la letra a), dice respecto con la entrega a las partes de la facultad de dejar sin efecto o modificar a su arbitrio el contrato o suspender unilateralmente su ejecución, pacto que no se inserta en el contrato en comento , como se desprende de su más simple lectura. A su vez, la letra c) versa sobre cláusulas que pongan a cargo del consumidor los efectos de las deficiencias, omisiones o errores administrativos, cuando ellos no le sean imputables, lo que es totalmente ajeno a ese contrato; y por último, la letra g), se refiere a que las cláusulas del contrato vayan en contra de las exigencias de la buena fe, atendiendo, para estos efectos, a parámetros objetivos, y causen en perjuicio del consumidor un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones que para las partes se deriven del contrato.
15.- Que el Juez a quo sostiene que el contrato de promesa tantas veces mentado viola dicha letra g), ya que las condiciones para la celebración del contrato definitivo, recepción final por la Dirección de Obras Municipales de Concón del Edificio, y el certificado que lo acoge a la Copropiedad Inmobiliaria, son requerimientos que no pueden demandarse al actor, porque es un deber que precisamente toca a quien ofrece y vende el servicio, o sea, a Hippocampus. Esta lucubración es absolutamente equivocada, porque esas modalidades no son una carga que imponga el promitente oferente, sino que son formalidades legales para generar el derecho de usufructo, a la luz del artículo 10º de la Ley 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria. De otro lado, es un hecho público y notorio que el Edificio del Conjunto Residencial Hippocampus ha sido recibido por la Dirección de Obras Municipales de Concón, y cuenta con el certificado de esa ley, ya que desde hace largo tiempo tiene habitantes que ocupan permanentemente sus departamentos, mediante el usufructo a través del cual se implementó el tiempo compartido.
16.- Que el actor achaca a la demandada varias otras infracciones relativas al cumplimiento de obligaciones propias del Convenio de Administración citado en el considerando 7º, que no procede se ventilen y resuelvan en este proceso, porque la contraparte de ese contrato no es la demandada, sino la sociedad Administradora de Propiedades S.A., persona jurídica distinta que, como ya se ha razonado, no ha sido emplazada para este pleito ni es parte en él.
17.- Que sin perjuicio de lo recién manifestado, hay una incriminación del actor de la cual hay que hacerse cargo, constituida por la negativa del Hippocampus a dar su visto bueno a la cesión de los derechos del demandante, tanto como promitente usufructuario, y como usufructuario propiamente tal. Pero esa negativa se basa legítimamente en la letra a) de la cláusula 6ª del contrato, por la mora del demandante en el cumplimiento de sus obligaciones de pago del precio, situación que se comprueba con una primaria observación del recibo de pago de fojas 54 que da cuenta de la solución de $769.420.-, con fecha 9 de mayo de 2006, por las mensualidades vencidas de octubre y noviembre de 2005, y de enero, marzo y abril de 2006; de fojas 93, en el que aparece un pago realizado el 24 de septiembre de 2006, por las mensualidades de junio, julio y agosto de ese año; de fojas 95, referentes al pago el 2 de julio de 2006 de la cuota vencida el 20 de mayo de ese año, y de fojas 23, en el que aparece la cancelación el 4 de diciembre de 2006, de las mensualidades vencidas de octubre y noviembre de idéntico año. Por ende, en esta contingencia si se contrastan las datas de las cartas referidas en el considerando 8 con las fechas precedentes, tiene imperio la regla del artículo 1552 del Código Civil.

Por estas consideraciones y lo preceptuado en los artículos 32 y siguientes de la Ley 18.287, se revoca la sentencia apelada, ya individualizada, y se declara que el contrato de promesa de usufructo concertado entre Inmobiliaria Hippocampus Viña del Mar S.A. y Enrique Fernando Estay Varas, extendido por instrumento privado de 26 de diciembre de 2004, no es nulo.

Regístrese y devuélvanse.

Redactó el fallo el abogado integrante don Bernardino Muñoz Sánchez.

No firma el Ministro Suplente Sr. García no obstante haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, por haber terminado su período de suplencia.

Rol . 874-2007