Terminación de contrato por incumplimiento de las obligaciones que impone el contrato de arrendamiento

Santiago, veintiséis de diciembre de dos mil siete. 

  

Vistos:  

En estos autos Rol N° 1434-2004 del Tercer Juzgado Civil de Ovalle, por sentencia de veintinueve de julio de dos mil cinco, de fojas 100 y siguientes de autos, se rechazó la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas y cobro de las mismas, por no concurrir la causal específica de terminación invocada y se acogió la excepción de prescripción extintiva de la acción de cobro de las rentas insolutas devengadas con anterioridad al 14 de octubre de 1997, rechazando las demás excepciones opuestas. La misma sentencia rechazó la demanda de desahucio de contrato de arrendamiento y la demanda reconvencional deducida, disponiendo que cada parte pagará sus costas. 

 Apelada esta sentencia por el demandado y por la parte demandante, quien a su vez dedujo recurso de casación en la forma, la Corte de Apelaciones de La Serena acogió este último arbitrio, invalidó el fallo de primera instancia y dictó la correspondiente sentencia de reemplazo que acogió la excepción de contrato no cumplido en relación con las rentas de arrendamiento devengadas con posterioridad al 14 de octubre de 1997, acogiendo, asimismo, la excepción de prescripción extintiva de la acción de cobro de las rentas insolutas devengadas con anterioridad a la fecha antes referida.

 En su contra, el demandante interpuso los recursos de casación en la forma y en el fondo que se leen a fojas 151 y el dema ndado, el de casación en el fondo de fojas 146.

 Se trajeron los autos en relación.

 CONSIDERANDO:

 RESPECTO DEL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA DE FOJAS 151.

 PRIMERO: Que, en concepto del recurrente, la sentencia de la Corte de Apelaciones incurre en la causal de invalidación prevista en el artículo 768 N° 5 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 170 N°6 del mismo cuerpo de leyes, porque la sentencia de reemplazo no contiene pronunciamiento ni mención alguna de todas las acciones y excepciones planteadas en el proceso. Al efecto sostiene que a la demanda reconvencional deducida en su contra, opuso la excepción de prescripción extintiva de la supuesta acción para exigir reparación de una de las casas comprendidas en el objeto del arriendo (ya que éste recae sobre el derecho real de usufructo de propiedad de su representada) para el remoto caso que se estimara que le corresponde la obligación de reparar, lo que no es efectivo en atención a la cláusula 6ª del contrato. 

Continúa afirmando que la sentencia no contiene mención alguna relativa a dicha excepción de prescripción, que tiene por objeto enervar la excepción de contrato no cumplido que opusiera el demandado principal al contestar la demanda y que se esgrimió, por su parte, al contestar la demanda reconvencional, renovándose su alegación al deducir el recurso de apelación. 

De este modo, se omitió pronunciamiento respecto de la excepción de prescripción opuesta, que debió ser acogida en el caso, como ocurrió en autos, de estimar a su parte obligada a efectuar las reparaciones demandadas, por el transcurso del plazo contemplado en la ley, desde 14 de octubre de 1997 a la fecha del requerimiento judicial, que se practicó recién el 7 de marzo de 2005, motivos por los cuales pide anular el fallo recurrido, dictar nueva sentencia que acoja la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas y de cobro aquellas insolutas, rechazando las excepciones, alegaciones y defensas de la demandada principal, especialmente la excepción de contrato no cumplido, con costas. 

SEGUNDO: Que para resolver la causal invocada, es preciso tener en cuenta lo siguiente: 

1)  Que en estos autos se ha demandado, en representación de doña Elba González Saint Loup, a don Jaime Mondaca González, solicitando la terminación del contrato de arrendamiento de usufructo de inmueble rústico, por el no pago de las rentas en que había incurrido el demandado desde marzo de 1992, solicitando la restitución del inmueble dentro de tercero día desde que el fallo cause ejecutoria o en el plazo que el tribunal fije. Subsidiariamente, demandó el desahucio del mismo contrato, en atención a que es intención de la arrendadora poner término a la referida convención, por lo que solicita la restitución del inmueble en los mismos términos que al deducir su demanda principal, todo ello bajo apercibimiento de ser lanzado de la propiedad, con costas.

2)  Que al contestar la demanda de autos, el demandado opuso, una en subsidio de las otras, las excepciones de contrato no cumplido, de pago, de compensación y de prescripción, esta última en su faz adquisitiva de los valores representativos de las supuestas rentas impagas y, subordinadamente, la extintiva de la acción para el cobro de las rentas supuestamente insolutas.

3)  Dedujo, en el mismo acto, demanda reconvencional con el objeto que se declarara la obligación de la señora González Saint Loup de restituir a la cosa su aptitud prevista en el arriendo, hoy inexistente por los deterioros de que ella adolece, debiendo, en consecuencia, ejecutar los trabajos que se estimen técnicamente necesarios para la rehabilitación del inmueble arrendado y goce del mismo por su parte, en el plazo que el tribunal se sirva fijar. 

4)  Contestando la demanda reconvencional, la arrendadora solicitó el rechazo de la misma por cuanto el contrato de autos no recae sobre una casa habitación, ni sobre el derecho real de habitación sobre la misma, sino sobre el derecho real de usufructo del cual es titular la demandada reconvencional. Asimismo hace presente que la demanda carece de sustento, al reconocer el actor reconvencional que habita en otras dependencias del mismo predio objeto del derecho real de usufructo que es materia del contrato de arrendamiento. Señala, a continuación, que su parte nunca ha sido constituida en mora de obligación contractual alguna y que las reparaciones jamás podrían decretarse, en cuanto el contrato expresamente señala que su parte no ti ene obligación de efectuar mejoras de ninguna clase ni reparaciones en la cosa arrendada. Opone, por último, la excepción de prescripción extintiva de la acción que tenía el demandante reconvencional para exigir el cumplimiento o terminación del contrato materia de estos autos, toda vez que han transcurrido más de cinco años desde la ocurrencia del terremoto que afectó a la zona, sin que el dicho demandante haya iniciado acción judicial alguna en contra de su parte ni menos la haya notificado de ella.

5)  Que la sentencia de reemplazo que se recurre, se pronuncia sobre el alcance de la cláusula 6ª del contrato que vincula a las partes, negándole la capacidad que le atribuye la demandada reconvencional, esto es, aquella de eximirle del caso fortuito o fuerza mayor que hayan causado daños a la cosa objeto del contrato, declarando, en consecuencia, su obligación de reparar la casa y bodega, agregando que mientras dichas obligaciones no se cumplan, el arrendatario no está en mora dejando de cumplir con su obligación de pagar la renta, por lo que acoge la excepción de contrato no cumplido opuesta por el demandado principal.

6)  Que la referida sentencia impugnada rechaza la acción reconvencional deducida. 

TERCERO: Que si bien, de lo antes expuesto, aparece que los sentenciadores del fondo han omitido resolver la excepción de prescripción opuesta por la demandada reconvencional y que decía relación con la extinción de la acción que tenía el demandante para exigir el cumplimiento o terminación del contrato materia de estos autos, toda vez que han transcurrido más de cinco años desde la ocurrencia del terremoto que afectó a la zona, sin que el dicho demandante haya iniciado acción judicial alguna en contra de su parte, dicha omisión dista de tener influencia sustancial en lo dispositivo del fallo, por cuanto la referida demanda reconvencional ha sido desestimada, por lo que la inexistencia de análisis a su respecto no puede estimarse que le agravia.

Además, tampoco puede perderse de vista el hecho que la tesis que el recurrente esgrime y en virtud de la cual ha interpuesto la excepción de prescripción no resulta admisible, ya que al tratarse en la especie de obligaciones emanadas de un contrato de arrendamiento, la carga de pagar la renta que grava al arrendatario y que se genera per Además, tampoco puede perderse de vista el hecho que la tesis que el recurrente esgrime y en virtud de la cual ha interpuesto la excepción de prescripción no resulta admisible, ya que al tratarse en la especie de obligaciones emanadas de un contrato de arrendamiento, la carga de pagar la renta que grava al arrendatario y que se genera período a período, tiene su correlato en la obligación del arrendador de mantener, lapso a lapso, la cosa en estado de servir para los fines que ha sido arrendada.

De este modo, aún en el evento de ser necesario el análisis que el recurrente extraña, dicha excepción no tenía destino, toda vez que, en atención a la naturaleza del contrato de autos - de tracto sucesivo - las obligaciones correlativas de las partes se generan período a período, por lo que no es posible sostener que aquélla que gravaba al arrendador se ha extinguido por prescripción de la acción que pretendiera la reparación de la cosa arrendada. 

CUARTO: Que de este modo, los hechos denunciados no configuran la causal invocada, por lo que el recurso de nulidad formal será desestimado.

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO DE FOJAS 151.

QUINTO: Que según expone el recurrente, la sentencia impugnada ha incurrido en errores de derecho, infringiendo diversas disposiciones legales según se pasa a explicar:  

 En un primer término, sostiene que el fallo censurado ha sido dictado con infracción a lo dispuesto en los artículos 1545, 1546, 1551 N°3, 1552, 1560, 1924 N°2, 1927, 1932, 1935, 1942, 2514, 2515 y 797, todos del Código Civil, así como contra la ley del contrato, específicamente las cláusulas 1ª, 2ª, 4ª y 6ª del convenio que vinculaba a las partes.

Al respecto, señala que el objeto del contrato de arrendamiento celebrado con el demandado fue el derecho de usufructo sobre el inmueble de que se trata y no otra cosa. Ello no es menor por cuanto, por una parte, uno de los comparecientes es arrendador y usufructuario, y el otro es arrendatario y nudo propietario, por lo que no corresponde hacer ningún tipo de reparaciones sobre una supuesta casa, ya que el objeto del arriendo no es la casa sino que el derecho de usufructo sobre aquélla y los otros bienes que lo integran. Entender otra cosa es contrario a la lógica, porque si el objeto de arriendo fuera la casa, el arrendatario estaría arrendando cosa propia, afirmación que se explica al considerar la calidad de nudo propietario del demandado que como tal, asume el riesgo que le compete al dueño del inmueble. Agrega que conforme lo dispuesto en el artículo 797 del Código Civil, las obras o reparaciones necesarias de la cosa fructuaria son de cargo del propietario, esto es el demandado, que reúne las calidades de nudo propietario y arrendatario. 

Asimismo, indica que hay violación a la ley del contrato, al considerar que la cláusula 6ª del mismo no significa alteración de la norma que al efecto establece el artículo 1927 del Código Civil.

Siguiendo con la exposición de sus agravios, relata que la parte demandada, al contestar el traslado conferido en autos, opuso la excepción de contrato no cumplido, fundándose en la ocurrencia de daños en el inmueble a consecuencia del sismo que se verificó en el mes de octubre de 1997, imputando a su parte incumplimiento de su supuesta obligación de reparar la cosa, lo que constituiría violación a lo dispuesto en la última de las normas citadas. Dicha pretensión importa infracción al principio de la buena fe, al hacer creer que el contrato recae sobre bienes y no sobre el derecho de usufructo, cuestión que se evidencia más al considerar que el demandado es el nudo propietario. Además, indica que el demandado nunca requirió judicialmente las reparaciones, por lo que no puede oponer la excepción de contrato no cumplido; y que ha reconocido que, pese al sismo, ha seguido usando del bien, al pasar a ocupar otras dependencias instaladas en el mismo, por lo que, además, se aprecia que no hay buena fe en la ejecución del contrato.

Por lo antes referido, afirma que se constatan en el laudo analizado las infracciones de derecho denunciadas mediante el quebrantamiento a lo dispuesto en los artículos 1545, 1546 y 1560, todos del Código Civil.

Asimismo, se ha vulnerado lo establecido en el artículo 1551 N°3, por cuanto si bien Mondaca González opuso la excepción de contrato no cumplido, su parte jamás fue puesta en mora, cuestión indispensable porque la obligación del arrendador de poner la cosa en estado de servir está sujeta a la declaración de su exigibilidad, y ello se hace en juicio. En cambio, la obligación de pagar la renta que grava al arrendatario está claramente predeterminada, lo que la hace exigible periAsimismo, se ha vulnerado lo establecido en el artículo 1551 N°3, por cuanto si bien Mondaca González opuso la excepción de contrato no cumplido, su parte jamás fue puesta en mora, cuestión indispensable porque la obligación del arrendador de poner la cosa en estado de servir está sujeta a la declaración de su exigibilidad, y ello se hace en juicio. En cambio, la obligación de pagar la renta que grava al arrendatario está claramente predeterminada, lo que la hace exigible periódicamente.

Las consideraciones precedentes son sometidas a la decisión de este tribunal para el caso en que remotamente se estimara que a su parte le es exigible el cumplimiento de la obligación de que consagra el tantas veces mencionado artículo 1927. De esta misma mane ra, se aprecia que se ha incurrido en infracción a lo dispuesto en el artículo 1552 del Código Civil, ya que su parte no fue constituida en mora, situación que deriva en estimar infraccionados los artículos 1924 N°2, 1932 y 1935 del compendio de normas referido.

Por último, en el evento de estimar que le asiste a su parte la obligación de reparar los deterioros de la cosa producto del sismo, cabe preguntarse ¿desde cuándo ella es exigible?. Si lo es desde el sismo, está prescrita, porque han transcurrido más de 5 años desde el hecho, por lo que al silenciar esta circunstancia, se ha vulnerado lo dispuesto en el artículo 2514 y 2515 del Código Civil.

Los errores de derecho denunciados han tenido influencia en lo dispositivo del fallo, ya que de no haberse incurrido en ellos, la demanda de su parte habría debido ser acogida, por lo que culmina solicitando invalidar el dictamen de segundo grado y dictar sentencia de reemplazo que acoja la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, cobro de rentas insolutas, rechace las excepciones opuestas por el demandado y su demanda reconvencional, con costas a la parte recurrida.

SEXTO: Que previo a analizar las infracciones denunciadas, es preciso tener en cuenta que la sentencia de segundo grado ha señalado lo que sigue: 

?Que si bien en el contrato de arrendamiento rolante a fojas 1 se expresa en su cláusula 1ª que se trata de un arriendo de usufructo, agrega en seguida que éste recae sobre una casa habitación y huerto, para luego en la cláusula 5ª precisar aún más que `la cosa arrendada será destinada exclusivamente a casa habitación y bodegas?, lo que se reitera en las cláusula 6ª y 7ª. Que en consecuencia, la clara la intención de los contratantes y lo que constituye el objeto real del contrato fue dar en arrendamiento la casa y la bodega aledaña y no el usufructo. De este modo, conforme a las reglas sobre interpretación de los contratos y atento lo dispuesto en el artículo 1560 Código Civil, conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras, lo que es complementado con el principio de que las cosas son lo que son por su naturaleza y no por el nombre que les den las partes (fundamento segundo).

Que en razón de lo anterior, y después de analizar el estatuto de normas aplicables a las relaciones entre arrendatario y arrendador, concluye que la estipulación que las partes hicieron en la tantas veces citada cláusula 6ª del contrato, no comprende la existencia de un hecho fortuito o fuerza mayor, por lo que correspondía a la arrendadora reparar la casa habitación y bodega arrendada, conforme las obligaciones contenidas en las normas que invoca y, mientras esas obligaciones no se cumplan, el arrendatario no está en mora dejando de cumplir con su obligación de pagar la renta, por lo que acoge la excepción de contrato no cumplido. Agrega ?que resolver lo contrario significaría un verdadero enriquecimiento sin causa, el que se produciría desde el momento que la arrendadora recibiera la renta de arrendamiento por una cosa que ya no presta el servicio ni la utilidad para la que fue arrendada? (apartado tercero). 

SEPTIMO: Que como ha quedado en evidencia, para resolver como lo ha hecho la Corte de Apelaciones de La Serena ha procedido a interpretar el contrato de arrendamiento celebrado por las partes, precisando el objeto sobre el cual, en su concepto, recaía; determinando el alcance de sus cláusulas, de lo que se deriva el reconocimiento de la existencia de ciertas obligaciones que gravaban al arrendador  así como la constatación de su incumplimiento- y que exculpaban aquellos en que había incurrido el arrendatario; todo ello en atención a la regla contenida en el artículo 1560 Código Civil. 

Por ello, para analizar adecuadamente la cuestión sometida a la consideración de este tribunal, es preciso, previamente, tener en cuenta que la interpretación de los contratos queda dentro de las facultades propias de los magistrados de la instancia, los que pueden ser revisados por esta Corte de Casación sólo en el evento que, por tal labor, se desnaturalice el acuerdo al que ellas han llegado, transgrediéndose con lo anterior la ley del contrato prevista en el artículo 1545 del Código Civil, además de las disposiciones pertinentes a la interpretación de los contratos.  

 Y precisamente, en consideración al criterio rector enunciado por los sentenciadores de segundo grado al precisar el alcance del contrato de autos, es necesario tener en cuenta que de un somero análisis de los artículos 19, 1069 y 1560 del Có digo Civil, la doctrina ha expresado que el legislador adhirió al sistema subjetivo de interpretación.

Sin embargo, de una lectura comparativa de las dos últimas disposiciones mencionadas, con las del Código Civil Francés se observa que don Andrés Bello complementó la significación de la forma verbal en participio "manifestada", agregando el adverbio "claramente", por lo que se recurrirá a la intención del testador o de las partes en la convención o contrato cuando ella se desprende y distingue perfectamente, de lo contrario no resulta procedente construir intenciones o voluntades presuntas o virtuales, sino que se debe recurrir a otros criterios de interpretación o mejor dicho de determinación de la voluntad, con un carácter más objetivo, sin que se pueda concluir que simplemente exigió como presupuesto básico de esta actividad la oscuridad del acto o convención, pues es sabido que esta sola precisión lleva envuelta una interpretación. 

De esta manera, la invocación a la intención de las partes no resulta suficiente para legitimar una tal precisión de sentido ya que, como se ha dicho reiteradamente por esta Corte de Casación, la distorsión de las disposiciones contractuales ocurre cuando los sentenciadores, en el ejercicio de la función que les es propia, alteran las consecuencias de cláusulas respecto de las que no existe controversia en la forma en que se pactaron, desnaturalizándolas y, en tales circunstancias, "el poder soberano de los jueces del pleito para establecer los hechos de la causa, no puede extenderse a su apreciación jurídica y a la determinación de la ley que les sea aplicable; y por consiguiente la ilegal apreciación de las cláusulas del contrato y las erróneas consecuencias que de esta ilegal apreciación deduzcan los jueces del pleito deben ser sometidas a la censura de la Corte Suprema por medio del recurso de casación por violación del artículo 1545, o sea por violación de la ley del contrato" (Luis Claro Solar, Derecho Civil Chileno y Comparado, pág. 474).

OCTAVO: Que la competencia de la Corte Suprema al conocer del recurso de casación en el fondo se refiere al establecimiento de una infracción de ley que, al tener influencia substancial en lo dispositivo de la sentencia, permite sea acogido, ya que es el legislador quien, por este medio, cuida se respete su voluntad, pero más que eso, la soberanía que importa la dictación de las leyes, agregando un objetivo unificador de la jurisprudencia, que pretende dar certeza y seguridad jurídica a las personas al interior del Estado, todo lo cual no puede ser desatendido. 

NOVENO: Que el sentido atribuido por el tribunal de segundo grado al contrato, así como lo resuelto, se aparta de ciertos hechos que han sido traídos a colación al juicio por las partes, tanto en primera instancia como en el recurso que se revisa y en la vista del mismo, y que permiten apreciar en su real dimensión las diversas aristas del pacto que las ha vinculado, el sentido de sus disposiciones, el alcance de ellas y aquilatar las consecuencias que la afirmaciones hechas precedentemente tienen para los contratantes.

Por lo antes dicho, previo a resolver el asunto controvertido, es preciso decidir si el conflicto sometido a la decisión de estos jueces ha de enfocarse atendiendo exclusivamente a la materialidad del contrato que los ha ligado, interpretando sus cláusulas en forma singular, sin atender al contexto de las relaciones de los obligados; o por el contrario, se considerarán sus vínculos, de los cuales han ilustrado al tribunal mediante afirmaciones vertidas en diversos escritos y presentaciones que permiten entender el real sentido del convenio celebrado. 

Este tribunal, atento al rol que le compete, ha determinado que no puede sustraerse de la realidad que subyace al contrato cuyo incumplimiento se ventila, por cuanto de ella se desprenden hechos de tal entidad, que una interpretación descontextualizada del mismo traería consecuencias inadmisibles jurídicamente para las partes -sin perjuicio de privar de sentido a algunas de sus disposiciones, violentando de este modo la regla contenida en el artículo 1562 del Código Civil- en razón de las calidades en las que han comparecido en él y las que revisten en relación al inmueble sobre el que éste recae, como se dirá a continuación.

DECIMO: Que, en efecto, tanto la demandante a fojas 86, como el demandado, a fojas 16 de esta causa, han reconocido que, sin perjuicio de haber suscrito el contrato cuyo incumplimiento ha motivado esta litis en calidad de arrendatario y arrendador, el segundo reviste la calidad de nudo propietario del inmueble de que se trata y la primera, el carácter de usufructuaria del mismo. 

Dicha situación permite estudiar las pretensiones de las partes bajo una óptica diferente de la adoptada por los sentenciadores de segundo grado, por cuanto dilucida cuál ha sido en realidad el objeto del contrato y, cuestión de medular importancia, sobre quien recaen los riesgos del inmueble determinando, consecuencialmente, el alcance de la tantas veces invocada cláusula 6ª, así como la pertinencia de la excepción de contrato no cumplido opuesta.

UNDECIMO: Que, de esta manera, al ser un hecho no discutido en autos ? por cuanto ha sido reconocido por ambas partes- que el arrendatario es el nudo propietario del inmueble de que se trata, se entiende en su real dimensión el sentido de la cláusula 6ª del contrato que, al establecer que ?la arrendadora no tendrá obligación de efectuar mejoras de ninguna clase ni reparaciones ? las que quedarán a beneficio de la cosa?, lo que han hecho es explicitar la idea que dichas reparaciones son de cargo de quien reviste la calidad de titular del dominio del inmueble. 

Por ello, resulta de toda lógica que en un contrato celebrado con el nudo propietario del bien raíz, el arrendador (que se encuentra facultado para ocupar dicha calidad al habérsele cedido el uso y goce de la cosa en virtud de un usufructo) se exima de costear las reparaciones o mejoras que van a ceder en beneficio del arrendatario, al reparar éste algo que es propio. Entender lo contrario significaría admitir- pese a la disposición contractual expresa- que el demandado se enriqueciera sin causa, al obligar a quien es titular sólo del uso y goce de la cosa a solventar las reparaciones de un bien que no le pertenece y cuyo disfrute ha sido entregado convencionalmente a su nudo propietario, que por lo demás tampoco observa las obligaciones que le competen en su calidad de arrendatario, situación de suyo inadmisible.

DUODECIMO: Que las consideraciones previas resultan ineludibles para esta Corte, al ser necesario analizar las situaciones que afectan al derecho real de dominio, para aplicar las reglas legales relativas a la teoría de los riesgos, conforme a la cual la cosa perece para su dueño.

En el caso en análisis, la calidad de nudo propietario que detenta el demandado, forzosamente se confunde con la de arrendatario, cuestión que trae aparejada como consecuencia que cualquier mejora que se haga -s ea por hecho previsto o imprevisto- debe ser cargo de éste, ya que ellas redundan en su beneficio y no en el la arrendadora, como desacertadamente concluye el fallo recurrido. Esta cuestión, por lo demás, se encuentra resuelta en el artículo 797 del Código Civil, al establecer a quién corresponde la carga de las obras o refacciones mayores necesarias para la conservación de la cosa fructuaria, a la luz de la cual adquiere mayor sentido la alteración de la norma del artículo 1927, hecha a través de la cláusula 6ª del contrato de arrendamiento.

Por ello, la demandante de autos ha arrendado aquello de que era titular: el uso y goce del inmueble, en las condiciones en que se encontrara la cosa sobre la cual se tiene el derecho real de usufructo, es decir, en la forma en que el nudo propietario conserva la especie.

De lo anterior, aparece que al decidir como lo han hecho, los jueces recurridos se han apartado de la ley del contrato, vulnerando sus disposiciones y lo prescrito en los artículos 1545 y 1560 del Código Civil. Asimismo, han ignorado lo preceptuado en los artículos 1927 y 797 del mismo cuerpo de leyes, por lo que al deducir consecuencias absolutamente contrarias a lo pactado por los contratantes, que han tenido en cuenta los aspectos enunciados al reglar el marco jurídico que los rige, han desnaturalizado la cláusula y el contrato, infringiendo con ello, a lo menos, los artículos antes referidos, circunstancia suficiente que posibilita e impone acoger el recurso de casación en el fondo interpuesto, pues se está ante un error de derecho que influye substancialmente en lo dispositivo del fallo, al hacer lugar a una excepción que debió ser desestimada y rechazó la acciión que correspondía acoger.

DÉCIMOTERCERO: Que en atención a lo resuelto, se omite pronunciamiento respecto del recurso de fojas 146.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 767, 785 y 805 del Código de Procedimiento Civil se acoge el recurso de casación en el fondo interpuesto en el primer otrosí de fojas 151, por el abogado don Marco Antonio Jurin Rakela, en representación de la parte demandante, en contra de la sentencia de seis de enero de dos mil seis, escrita a fojas 143, la que se invalida, procediendo este tribunal, acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, a dictar la sentencia de reemplazo que corresponda según la ley y al mérito de los hechos establecidos en esta causa.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.  

  

Redacción a cargo del abogado integrante señor Fernando Castro A.  

  

N° 1178-06. 

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Milton Juica A., Sergio Muñoz G. y Sra. Margarita Herreros M., y Abogados Integrantes Sres. Fernando Castro A. y Hernán Álvarez G. 

No firma la Ministra Sra. Herreros, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con permiso.

 

 

 

Autorizado por la Secretaria Subrogante Sra. Carola A. Herrera Brummer.

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Santiago, veintiséis de diciembre de dos mil siete. 

Dando cumplimiento a lo ordenado precedentemente, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.

Vistos:

De la sentencia de primer grado se reproduce su parte expositiva y sus considerandos 1° a 11°; de la de reemplazo de segundo grado, su fundamento primero y las citas legales y, de la que antecede, sus basamentos 10° y 11°; 

Y se tiene en su lugar y además presente:

PRIMERO: Que conforme lo establecido en el fallo de casación que antecede, precisada, como lo ha sido, la correcta inteligencia de la cláusula 6ª del contrato de seis de marzo de mil novecientos noventa y dos, no corresponde a la arrendadora ,en modo alguno, la carga de la reparación de los daños experimentados por el inmueble con ocasión del sismo verificado en el mes de octubre de 1997, desde que ha sido relevada de la referida obligación en atención a su calidad de usufructuaria del inmueble dado en arrendamiento al nudo propietario.

En efecto, correspondiendo la titularidad del dominio al arrendatario, desprovisto del uso y goce por el usufructo pactado con la actora, resulta de toda lógica que la obligación de soportar las pérdidas o deterioros a que se ha visto sujeta la cosa por caso fortuito o fuerza mayor corresponda a su propietario, ya que así ha sido dispuesto por la doctrina, al desarrollar la teoría de los riesgos. Por ello, resulta contraria a derecho la pretensión del demandado de justificar los incumplimientos de su obligación de pagar la renta sobre la base de una supuesta inobservancia de parte de la arrendadora, por cuanto dicho evento está contemplado expresamente por el contrato de arrendamiento que se ha acompañado a los autos, relevando a la demandante de la referida obligación de efectuar mejoras y reparaciones, acuerdo que se comprende al reflexionar sobre el carácter de las relaciones que cada uno tiene con el bien comprendido en el contrato.

Al efecto, es preciso tener en cuenta que la doctrina ha señalado que el principio primario sobre el cual reposa la exceptio non adimpleti contractus es, sin duda, la equidad. Por consiguiente, para que tenga cabida la excepción de inejecución se requiere en primer lugar que exista entre las partes una relación sinalagmática obligatoria, en que la parte perseguida sea efectivamente deudora de una prestación emanada de esta relación y al mismo tiempo acreedora de una contraprestación no efectuada aun por la otra parte. El Código se refiere expresamente a los contratos bilaterales; y por lo mismo, a los llamados bilaterales perfectos que al perfeccionarse dan nacimiento a dos obligaciones recíprocas que afectan una a una de las partes y la otra a la otra parte.? (Luis Claro Solar, Derecho Civil Chileno y Comparado, pág. 788).

En consecuencia, establecido como lo ha sido, que no asiste al actor obligación en orden a solventar las reparaciones y mejoras de la cosa objeto del usufructo, en cuanto ella pertenece al arrendatario que por la vía de dicho contrato de arrendamiento la usa, la excepción opuesta resulta impertinente, por lo que sólo es posible concluir que ella debe ser rechazada.

SEGUNDO: Que asimismo, corresponde rechazar la excepción de pago opuesta, toda vez que no se demostró en autos el pago de renta alguna proveniente del contrato.

TERCERO: Que la misma suerte correrá la excepción de compensación deducida, en atención a que no se probó el monto pagado, hasta cuya concurrencia se ha pretendido oponer la excepción en comento.

CUARTO: Que en relación a las excepciones de prescripción opuestas, se resolverá como sigue:

a)  La adquisitiva de los valores representativos de los cánones adeudados, se rechaza por manifiestamente improcedente, en atención a que, como ha sido resuelto reiteradamente por esta Corte, la prescripción adquisitiva sólo puede hacerse valer por vía de acción y no de excepción, puesto que mediante ella el demandado no sólo se limita a enervar o rechazar la acción dirigida en su contra, sino que pretende obtener una declaración a su favor, con el objeto que se le reconozca un derecho. Por ello, para que prospere, debe ser formulada por vía de reconvención y no como una simple excepción a la demanda.

b)  La opuesta subsidiariamente, esto es, la extintiva de la acción de cobro de las rentas insolutas, se acogerá, declarándosela respecto de la acción de cobro de las rentas devengadas antes del 9 de noviembre de 1999, ya que hasta esa fecha han transcurrido cinco años contados desde la notificación de la demanda de autos, hecho que ocurrió con fecha 9 de noviembre de 2004.

QUINTO: Que en consecuencia, en atención a lo señalado, y existiendo incumplimiento de las obligaciones que impone el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, al no haber pagado el arrendatario las rentas de arriendo acordadas, en circunstancias que se mantiene la ocupación del inmueble dado en usufructo por dicha parte, la demanda deducida de terminación de contrato deberá ser acogida, en los términos que se precisarán en la parte resolutiva de esta sentencia.
SEXTO: Que en virtud de lo expuesto precedentemente, respecto de la inexistencia de obligación de parte de la arrendadora en orden a efectuar las reparaciones que el demandado reclama, se rechazará la acción reconvencional deducida en autos.
Y visto lo dispuesto, además, en el artículo 797 del Código Civil, se declara:
I.- Que se rechaza la objeción de documentos deducida a fojas 60.
II.- Que se acoge la objeción de documentos de fojas 65.
III.- Que se rechazan las excepciones de contrato no cumplido, de pago, de compensación y de prescripción adquisitiva opuestas por el demandado principal a fojas 48.
IV.- Que se acoge la prescripción extintiva de la acción de cobro de las rentas insolutas devengadas antes del 9 de noviembre de 1999.
V.- Que se acoge, con costas, la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, declarándose el término del referido convenio, debiendo el demandado pagar las rentas insolutas devengadas desde el 9 de noviembre de 1999 hasta la efectiva devolución del inmueble, y restituir dicho bien raíz a la actora dentro de tercero día de que la presente sentencia se encuentre ejecutoriada, bajo apercibimiento de ser lanzado junto con todo otro ocupante.
V I.- Que se rechaza, con costas, la demandada reconvencional deducida en el primer otrosí de fojas 48.

Regístrese y devuéRegístrese y devuélvase con sus agregados.

Redacción a cargo del abogado integrante señor Fernando Castro A.

N° 1178-06.

 

 

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Milton Juica A., Sergio Muñoz G. y Sra. Margarita Herreros M., y Abogados Integrantes Sres. Fernando Castro A. y Hernán Álvarez G. 

No firma la Ministra Sra. Herreros, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con permiso.

 

 

 

Autorizado por la Secretaria Subrogante Sra. Carola A. Herrera Brummer