Restitución de inmueble por término de contrato de arrendamiento

Concepción, catorce de agosto de dos mil nueve.

VISTO:
EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA.
1º Que a fojas 70 la parte demandada deduce recurso de casación en la forma en contra de la sentencia definitiva de siete de julio de dos mil seis, escrita a fojas 62 y siguientes, por las causales de los artículos 768 Nº4 y 5 del Código de Procedimiento Civil, la última en relación con el artículo 170 Nº4 del mismo Código.
Funda la primera causal señalando que la sentencia ha sido dada ultrapetita, esto es, otorgando más de lo pedido por las partes o extendiéndola a puntos no sometidos a la decisión del tribunal.
Dice que en la demanda se reclamó la restitución del inmueble sub lite fundada en la terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y en la sentencia se establece que el demandado ocupa el inmueble en razón de la mera tolerancia del demandante, por lo que la demanda de restitución debe ser acogida; señala que la mera tolerancia no fue alegada oportunamente ni fue materia de la discusión, se trata de un hecho nuevo ajeno a la discusión.
Respecto del segundo vicio o defecto, se funda en la falta de consideraciones de hecho y de derecho que sirven de fundamento a la sentencia, por cuanto en la demanda se reclamó la restitución del inmueble sub lite fundada en la terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sobre la propiedad prometida vender y la sentencia no efectúa consideración alguna respecto de la existencia o no del contrato de arrendamiento que sirvió de fundamento a la demanda, en circunstancias que su parte negó la existencia de tal contrato, de manera que en tales condiciones la sentencia ha sido dictada con omisión del re quisito señalado en el artículo 170 Nº4 del Código de Procedimiento Civil y se ha configurado la causal de invalidación del fallo contemplada en el artículo 768 Nº5 del mismo cuerpo de normas.
2º Que en lo que dice relación con la causal de casación formal de ?ultra petita?, debe señalarse que se incurre en dicha causal cuando la sentencia otorga más de lo pedido por las partes o se extiende a puntos no sometidos a la decisión del tribunal.
El actor, dedujo demanda de restitución de inmueble y solicitó al tribunal se acogiera la demanda y se ordenara la restitución de la propiedad señalada, dentro de tercero día de dictada la sentencia o en el plazo que el tribunal determine, bajo apercibimiento de ser lanzado con el auxilio de la fuerza pública, si fuere necesario y que se condenara al demandado al pago de las costas del juicio; los fundamentos de su demanda los hace consistir en un contrato de promesa de compra del inmueble y en un contrato de arrendamiento, el primero resciliado por las partes y el segundo terminado, obligándose el demandado, según el actor a entregarle la propiedad; la sentencia, en su parte resolutiva, hace lugar, con costas, a la demanda ordenando al demandado restituir el inmueble dentro de tercero día de ejecutoriado el fallo.
De lo establecido aparece claramente que no se ha configurado el vicio que se denuncia, toda vez que la jueza en la sentencia decidió la cuestión propuesta por las partes, razón por la cual el recurso en esta parte debe ser rechazado.
3º Que en lo que se refiere al fundamento fáctico de la sentencia para acceder a las pretensiones del actor y otorgar lo pedido en su demanda, debe tenerse presente que la ?ultra petita? se produce solamente en la parte resolutiva del fallo, por lo que no procede fundar un recurso por esta causal en la circunstancia de que en los considerandos se expongan fundamentos discordantes o ajenos a la materia del juicio.
La jurisprudencia de nuestros tribunales ha establecido en numerosos fallos que no procede fundar la causal de ultra petita en declaraciones hechas por el tribunal sentenciador que se contienen en considerandos que no forman parte integrante y sustancial de la parte dispositiva del fallo, que contiene la decisión del pleito. (Excma. Corte Suprema, Revista de Derecho y Jurispruden cia Tomo, XII, sección 1ª, pág. 277; Tomo XIV , sección 1ª página 183, Tomo XXI, 2ª parte página 219, Tomo XX, sección 1ª, página 253, Tomo XXX, 2ª parte, página 413, citadas en el repertorio de Legislación Y jurisprudencia Chilenas, Código de Procedimiento Civil, Tomo IV, página 60.)
4º Que en cuanto a la causal del artículo 768 Nº5 en relación con el artículo 170 Nº4 del Código de Procedimiento Civil, también deberá ser rechazada teniendo presente para ello que al sentencia contiene en los fundamentos 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º, 10º, 11º y 12º las consideraciones de hecho y de derecho que le sirven de fundamento.
Aún cuando se estime, como lo sostiene el recurrente, que los fundamentos de la sentencia son errados, ello no constituye la causal invocada que es la falta de fundamentos.

Por estas consideraciones y disposiciones legales citadas, se rechaza el recurso de casación en la forma interpuesto en lo principal del escrito de fojas 70.

EN CUANTO AL RECURSO DE APELACIÓN DEDUCIDO A FOJAS 70.
Se eliminan de la sentencia apelada sus fundamentos 4º, 5º, 6º, 7º, 9º, 10º, 11º y 12º y la cita de los artículos 1915, 1942, 1950 y 1977 del Código Civil y se tiene en su lugar presente:
5º Que la demanda incoada por el actor a fojas 1, señala como fundamento de su petición de restitución del inmueble, el hecho de haber celebrado el actor con el demandado, el 8 de abril de 2004, un contrato de promesa de venta de la propiedad; contrato que las partes, mediante escritura privada de 10 de junio de 2005, entre otros actos jurídicos resciliaron dejando sin efecto la promesa de venta y pusieron término al contrato de arrendamiento celebrado entre ambos, sobre la propiedad prometida vender, a contar del 30 de junio de dos mil cinco, obligándose el promitente comprador a restituir la propiedad en esa misma fecha.
6º Que el demandado al contestar la demanda pidió su rechazo por cuanto señala que nunca ha existido una resciliación del contrato de promesa como tampoco ha existido un contrato de arriendo entre las partes; que su parte está llana a cumplir el contrato de promesa celebrado entre ellas y, en consecuencia, no procede la restitución del inmueble de autos.
7º Que, debe tenerse presente qu e la litis
Se trabó en torno a si procede o no la restitución del inmueble, sin que haya sido controvertido el hecho de que el demandado ocupa el inmueble de que se trata.
Conforme a las reglas del peso de la prueba, corresponde al demandante acreditar que el demandado se obligó a entregar la propiedad el 30 de junio de 2005, cuando de común acuerdo decidieron resciliar el contrato de promesa de compra venta de la propiedad y terminar el contrato de arrendamiento que habían celebrado respecto del mismo inmueble.
8º Que al efecto el demandante acompañó los documentos agregados a fojas 3, 4 y 24. El documento de fojas 4, es una escritura privada firmada ante Notario, no objetada, que da cuenta de haber celebrado las partes de este juicio, el 8 de abril de 2004, un contrato de promesa de compraventa del inmueble denominado Sitio número cinco de la subdivisión del Lote C de la propiedad que corresponde al segundo retazo de terreno del Fundo Esperanza, ubicado en la subdelegación de San Pedro, dejándose constancia en la cláusula sexta que la entrega material de la propiedad se efectúa en ese acto a satisfacción del promitente comprador; el documento de fojas 24 es una escritura privada, firmada ante Notario con fecha 11 de junio de 2004, no objetada, que da cuenta de las modificaciones efectuadas al contrato de promesa de compraventa antes referido; y el documento agregado a fojas 3, escritura privada suscrita ante Notario, fechada el 10 de junio de 2005, en la cual las partes señalan, en la cláusula segunda, que vienen en resciliar y dejar sin efecto el contrato de promesa de compraventa referido en la cláusula precedente?? , en la cláusula cuarta estipulan que Del mismo modo, las partes vienen en poner término al contrato de arrendamiento celebrado entre ellas en relación con el inmueble prometido vender, a contar del día treinta de junio de dos mil cinco, fecha en la cual el arrendatario deberá entregar la propiedad libre de moradores??.
9º Que la prueba documental antes referida, unida a lo confesado por el demandado al ser citado a absolver posiciones, en cuanto a que es efectivo que ocupa la propiedad referida en la demanda desde aproximadamente abril de 2004 porque en esa fecha firmó con el actor una promesa de venta de la propiedad, empezando a ocupar el inmueble en esa calid ad; y en cuanto reconoce como suya la firma puesta en el documento de fojas 3, resciliación de contrato de compraventa y terminación de contrato de arrendamiento; permiten tener por acreditado en autos que entre demandante y demandado existió una promesa de compraventa de la propiedad sub lite, efectuada el 8 de abril de 2004, que el 10 de junio de 2005, las partes dejaron sin efecto dicha promesa, y que acordaron, en el mismo acto, que le ponían término anticipado al contrato de arrendamiento celebrado entre ambas respecto de la propiedad prometida vender, a contar del 30 de junio de 2005, fecha en la cual el demandado se obligó a entregar el inmueble.
10º Que, en consecuencia, habiendo acreditado el actor la obligación del demandado de restituirle la propiedad de que se trata el 30 de junio de 2005, y no habiendo probado el demandado el cumplimiento de su obligación, la demanda deducida en autos debe ser acogida, tal como lo dispuso el juez en la sentencia apelada.
11º Que la prueba documental rendida por el demandado, agregada de fojas 34 a 40, consistente en recibos de documentos, para pagar el pie de compra de la propiedad y fotocopias de depósitos efectuados en las cuentas corrientes 2180880 y 00-48266-8 del Banco Santander Santiago, en nada alteran lo establecido precedentemente.
12º Que la demanda reconvencional deducida por el demandado no podrá prosperar.
En efecto, el demandante ejercitó su acción en un juicio sumario, en el cual no cabe la reconvención, por tratarse de un juicio especial, que se tramita en forma distinta a la demanda reconvencional planteada en autos que, por su materia, al no tener señalada una tramitación especial, debe tramitarse de conformidad a las normas del juicio ordinario de mayor cuantía.
13º Que, por último, los documentos acompañados por el demandante en esta etapa procesal, no alteran las conclusiones a que se arribó.

Por estos fundamentos se confirma, en su parte recurrida, con costas del recurso, la sentencia de siete de julio de dos mil seis, escrita a fojas 62, complementada por la de treinta y uno de diciembre de dos mil siete, escrita a fojas 87.

Regístrese y devuélvase.

Redacción de la Ministro señora Rosa Patricia Mackay Foigelman.

Rol Nº 1471-2008.