Cosas litigiosas.No existe objeto ilícito en venta de bien cuya propiedad se litiga si árbitro la autorizó.

Concepción, veintisiete de Agosto de dos mil siete.

VISTO:

Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de sus considerandos 11º y 12° que se eliminan:

Y SE TIENE EN SU LUGAR, ADEMÁS, PRESENTE:
1º. Que se han elevado estos autos en apelación deducida por la actora, en contra de la sentencia definitiva, dictada el 6 de agosto de 2003, que, entre otros aspectos, desechó la tacha deducida por la demandante en contra del testigo Jorge Eduardo Porter Álvarez, acogió la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por la demandada y desestimó, en todas sus partes, con costas, la demanda enderezada a fojas 44.
2º. Que la apelante solicita sea acogida la tacha deducida por su parte en contra del testigo Jorge Porter Álvarez, se deseche la excepción de falta de legitimación pasiva de Inmobiliaria Lomas de San Sebastián Limitada y se acoja la demanda de fojas 44 y siguientes, en la forma planteada por ella, con costas de la causa y del recurso.
3º. Que, efectivamente, a fojas 204, la actora deduce en contra del testigo Jorge Porter Álvarez la tacha establecida en el artículo 358 N° 6 del Código de Procedimiento Civil, esto es, se le atribuye inhabilidad para declarar, por carecer de la imparcialidad neces aria por tener interés directo o indirecto en los resultados del pleito, lo que se colegiría de sus propias declaraciones.
4º. Que el artículo 358 N° 6 del Código de Procedimiento Civil deja entregada al juicio del tribunal la calificación de la existencia de la imparcialidad necesaria para declarar en el juicio, la que deberá fundarse en tener el testigo interés directo o indirecto en el pleito.
5º. Que la sentencia recurrida deberá ser confirmada en esta parte, en atención a que no aparece suficientemente demostrado el interés patrimonial que se atribuye al testigo Porter Álvarez, dado que, por una parte, él sólo ha reconocido su calidad de socio de una sociedad que, a su vez, es socia de otra (?Génesis?), que prest 5º. Que la sentencia recurrida deberá ser confirmada en esta parte, en atención a que no aparece suficientemente demostrado el interés patrimonial que se atribuye al testigo Porter Álvarez, dado que, por una parte, él sólo ha reconocido su calidad de socio de una sociedad que, a su vez, es socia de otra (?Génesis?), que presta servicios a la demandada ?Inmobiliaria Lomas de San Sebastián? pero no aparece suficientemente acreditado en autos que el testigo cuente con un interés patrimonial actual en los resultados del juicio, y que los actos de Génesis en beneficio de la demandada no estuvieren finiquitados. Por otra parte, y a mayor abundamiento, los hechos sobre los que ha sido llamado a declarar el testigo son de carácter objetivo y técnico, todo lo cual permite a este tribunal concluir que no carece de la imparcialidad que la ley exige para inhabilitarlo a declarar en el juicio.
6º. Que la segunda cuestión sometida a competencia de esta I. Corte, es la resolución que acoge la excepción de legitimación pasiva de Inmobiliaria Lomas de San Sebastián Limitada impugnada por la demandante en su apelación.
7º. Que procede rechazar la excepción de falta de legitimación pasiva de la demandada Inmobiliaria Lomas de San Sebastián Limitada, puesto que tal como lo sostiene la actora, los resultados del juicio pueden eventualmente afectarla.
En efecto, consta de la escritura otorgada con fecha 28 de Enero de 2000 ante el Notario Juan Espinosa Bancalari de Concepción, Repertorio N° 601, mencionada en el Párrafo 7.1 del escrito de demanda, que Inmobiliaria San Sebastián Limitada vendió a Inmobiliaria Lomas de San Sebastián Limitada los Lotes 74 ? A y B, 75, 76 y 77, alzando parcialmente, en esa misma oportunidad, y solo respecto de dichos lotes, tanto la Hipoteca inscrita a fojas 1443 vuelta N° 573, del Registro de Hipotecas del Conservador de Bienes Raíces de Concepción correspondiente al año 1999, como la prohibición de fojas 1109 N° 750, del Registro de Prohibiciones del mismo Conservador y Año, sin objeción alguna de la demandante. En la misma escritura, que aparece agregada a fojas 1102 del Tomo II de Medida Precautoria, que en copia se ha traído a la vista, consta que en la misma oportunidad la compradora Inmobiliaria Lomas de San Sebastián Limitada gravó los inmuebles materia de la compraventa con similares gravámenes en beneficio del Banco BBV Banco BHIF.
En consecuencia, de acogerse la acción de nulidad intentada, se vería necesariamente afectada pues implicar En consecuencia, de acogerse la acción de nulidad intentada, se vería necesariamente afectada pues implicaría que dichos inmuebles se verían, nuevamente, afectos a una hipoteca gravámenes que fueron alzados por el administrador don Jaime Gutiérrez Sánchez.
8º. Que, el otro capítulo del apelación se refiere a la nulidad absoluta de los actos jurídicos de alzamientos parciales de hipoteca y de prohibición de celebrar actos y contratos, ejecutados por el administrador Jaime Gutiérrez Sánchez, y que se fundó en que dichos actos adolecen de ilicitud del objeto, de falta de causa o de ilicitud de la causa o de falta de voluntad por ausencia de las condiciones objetivas de legitimación activa de quién actuó abdicándola (párrafo 3 del escrito de apelación).
9º. Que, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1764 Nº 4 del Código Civil, ?Hay un objeto ilícito en la enajenación de especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce del litigio?; y de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 296 inciso segundo, del Código de Procedimiento Civil, ?Para que los objetos que son materia del juicio se consideren comprendidos en el número 4º del artículo 1464 del Código Civil, será necesario que el Tribunal decrete prohibición respecto de ellos?.
10º. Que, en la especie, consta de las copias del Tomo I del cuaderno de Medidas Precautorias del expediente sobre juicio arbitral traído a la vista, que a fojas 1 de dicho expediente, la demandante de esos autos solicitó, entre otras, ? 10º. Que, en la especie, consta de las copias del Tomo I del cuaderno de Medidas Precautorias del expediente sobre juicio arbitral traído a la vista, que a fojas 1 de dicho expediente, la demandante de esos autos solicitó, entre otras, ?2.- la medida precautoria de prohibición de celebrar toda clase de actos o contratos sobre el derecho real de hipoteca inscrito a fojas 1443 vuelta, con el Nº 573, en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del año 1999 a cargo del Conservador de Bienes Raíces de Concepción y sobre la prohibición inscrita a fojas 1.109 con el Nº 750, en el Registro de Interdicciones y Prohibiciones del año 1999, a cargo del Conservador de Bienes Raíces de Concepción?; y ?11.- La designación de un profesional de título idóneo, que habrá de nominar US., en la calidad jurídica de único y exclusivo administrador de los bienes indicados con los números 1 a 10 en la enumeración precedente de esta parte petitoria. ? disponiéndose finalmente que el profesional que se designe por US. tendrá, en general, las facultades exclusivas de celebrar todos los actos de administración de los bienes indicados con los números 1 a 10, en la enumeración precedente de esta parte petitoria, dando permanente cuenta a US. y teniendo permanentemente en vista el bien objetivo de los intereses que deberá administrar.?. Esta presentación, en copia autorizada, también rola a fojas 146 de estos autos.
Consta del mismo Cuaderno traído a la vista que, por resolución de 18 de Abril de 2000, escrita a fojas 12, el Juez Arbitro resolvió que ?ha lugar a las medidas precautorias requeridas en las peticiones 1, 2, 4, 5, 8 y 9, debiendo procederse de la manera indicada en dichas peticiones?. Posteriormente, tal como lo afirma la demandante en su demanda a fojas 46 de estos autos, por resolución de fecha 7 de Junio de 2000, escrita a fojas 92 del mismo Cuaderno, el Juez Arbitro aclaró la resolución de fojas 12, como sigue: ?B.- en el sentido que el Administrador de bienes designado a fojas 12, Señor Jaime Gutiérrez Sánchez, como consecuencia de su función de administración de los bienes precautoriados, entre ellos el crédito en dinero de propiedad de la demandada Inversiones Gyhra Imschenetzky y Compañía Limitada señalado en el punto 1 a fojas 5 y el derecho real de hipoteca que garantiza su pago, hipoteca inscrita a fojas 1443 vuelta, Nº 573 del Registro de hipotecas y Gravámenes del año 1999 del Conservador de Bienes Raíces de Concepción, la que ha debido realizarse para ?el bien objetivo de los intereses que debe administrar? siempre ha podido administrar la hipoteca, en relación con la seguridad de recuperación del dinero del crédito, y por esto siempre ha podido ejecutar los actos de alzamiento de la hipoteca que sean necesarios y convenientes para el normal, expedito y progresivo desarrollo del Proyecto Inmobiliario Lomas de San Sebastián, teniendo como única condición racional el efectuar los alzamientos en la medida que sean necesarios o convenientes para ese desarrollo normal, expedido y progresivo, y de modo de no dejar sin garantía o seguridad razonable de pago el crédito en dinero por el valor nominal de $ 3.274.926.000 de propiedad de la demandada Inversiones Gyhra Imschenetzky y Compañía Limitada?.
Adicionalmente, en la misma resolución el Juez Arbitro agregó lo siguiente: ?C.- Para cumplir de mejor manera todavía con lo decidido por la I. Corte de Apelaciones de Concepción, además, se complementa la resolución de fojas 12 en el sentido que, en caso de falta o ausencia del administrador de bienes designado, Señor Jaime Castillo Sánchez, o en caso de que no dé respuesta a las peticiones escritas y fundadas de alzamientos que se le planteen, en el plazo de 48 horas, o en caso que Inversiones Gyhra Imschenetzky y Compañía Limitada estime, bajo su responsabilidad legal, que la respuesta del Administrador a las peticiones no se fundan en motivos racionales de garantía o seguridad de la restitución del crédito en dinero por valor nominal de $ 3.274.926.000 y que por ello es arbitraria, Inversiones Gyhra Imschenetzky y Compañía Limitada, representada por Don Alberto Gyhra Soto, bajo su propia responsabilidad, podrá directamente ejecutar los actos de alzamiento de la hipoteca que sean necesarios y convenientes para el normal, expedito y progresivo desarrollo del Proyecto Inmobiliario Lomas de San Sebastián, teniendo como única exigencia racional la de decidir los alzamientos en la medida que sean necesarios y convenientes para ese desarrollo normal, expedido y progresivo y procurando no dejar sin garantía o seguridad razonable de pago al señalado de crédito en dinero.? Estas mismas resoluciones rolan, en copias autorizadas, a fojas 157 y 158 de estos autos.
Como lo afirma la misma demandante a fojas 46 de estos autos, esta resolución no ha sido impugnada.
11º. Que, es útil tener presente que, tal como lo sostiene la demandante del juicio arbi tral, a fojas 2 de su escrito de petición de medidas precautorias, en el acto constitutivo del compromiso - que en copia rola a fojas 2 y 5 del Cuaderno Principal del juicio arbitral traído a la vista - el Juez Arbitro quedó expresamente facultado ?para decretar medidas precautorias en general y, en especial para designar administradores con las facultades y poderes que US. Señale?. Así consta de la cláusula Quinta de la escritura pública otorgada con fecha 9 de Agosto de 1999 ante el Notario Público Don Patricio Véliz Möller, reemplazante del titular de la Trigésima Octava Notaría de Santiago Don Gonzalo de la Cuadra Fabres, Repertorio Nº 7.245-99 agregada a fojas 2, modificada por la escritura otorgada con fecha 26 de Agosto de 1999, ante el Notario Don Mario Patricio Aburto Contardo, titular de la Sexta Notaría de Concepción, Repertorio Nº 5467/99 agregada a fojas 5, en la que consta que las partes convinieron en designar como árbitro arbitrador, tanto en lo relativo al procedimiento como al fallo a Don Nicolás Imschenetzki Ebensperger, para resolver en única instancia, facultándolo expresamente ?para conceder medidas precautorias y decretar la administración de determinadas empresas comprendidas en este contrato de transacción y que deban cambiar de propietarios principales, por las personas que indique el árbitro y con facultades y poderes que también señale.?
12º. Que, en la forma relacionada, con los documentos precedentemente referidos, acompañados en forma legal y no impugnados, ha resultado, acreditado en autos que en el juicio arbitral referido en la demanda de estos autos la demandante solicitó y obtuvo las medidas precautorias que en la misma demanda señala, y que el Juez Árbitro autorizó su alzamiento otorgando a este efecto facultades al Administrador que designó. Y en subsidio, otorgó facultades para el alzamiento a Inversiones Gyhra Imschenetzky y Compañía Limitada, representada por Don Alberto Gyhra Soto para el caso de estimarse que la negativa del Administrador fuere arbitraria.
13º. Que, así entonces, nunca existió una prohibición absoluta para proceder al alzamiento de la hipoteca, sino que se permitía é 13º. Que, así entonces, nunca existió una prohibición absoluta para proceder al alzamiento de la hipoteca, sino que se permitía ésta como una necesidad para el desarrollo del proyecto inmobiliario en cuestión, estableciéndose dos posibilidade s a cumplir para la ejecución válida de los alzamientos: que se constituyera garantía o seguridad razonable de pago, bastando el cumplimiento de una de ellas para la validez de los actos de alzamiento.
14º. Que, los actos que la demandante solicita se declaren nulos o, en subsidio, se declare que le son inoponibles, constan de las escrituras públicas otorgadas con fecha 5 de Julio de 2000 ante el Notario titular de Concepción Don Francisco Molina Valdés, Repertorio Nº 1368/00, que en copia autorizada rola agregada a fojas 133, y con fecha 6 de Octubre de 2000 ante el mismo Notario titular de Concepción Don Francisco Molina Valdés, Repertorio Nº 2368/00 que en copia autorizada rola agregada a fojas 167, que acreditan que el Administrador designado por el Juez Árbitro alzó parcialmente, con fecha 5 de Julio de 2000, el derecho real de hipoteca y la prohibición de gravar y enajenar respecto de los lotes 87 y 88, del loteo de los predios indicados en la misma escritura, que son los señalados en la demanda; y con fecha 6 de octubre de 2000 alzó, también parcialmente, los mismos gravámenes, respecto de los lotes 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 39, 40, 41 y Equipamiento de Gas tres, quedando dichos gravámenes plenamente vigentes en lo demás.
15º. Que la cuestión a dilucidar es si, al efectuar los referidos alzamientos se dio cumplimiento a las condiciones exigidas por el juez árbitro, esto es, si se constituyó garantía o se tomó seguridad razonable de pago.
16º. Que, en las referidas escrituras, que contienen los actos impugnados de nulidad e inoponibilidad, consta que a dichas escrituras públicas concurrieron, además del Administrador designado por el Juez Árbitro, Inversiones Gyhra Imschenetzky y Compañía Limnitada, representada por Alberto Raúl Gyhra Soto, Inmobiliaria San Sebastián Limitada representada por Jorge Enrique Brito Nachmann e Inversiones e Inmobiliaria Glaciar Limitada representada por Steven Frans María Reymenans quienes expusieron que aceptan y consienten en los respectivos alzamientos.
En las mismas escrituras se dejó, además, constancia de los siguientes antecedentes que, según se afirma en los mismos documentos, tuvo en vista el Administrador designado por el Juez Árbitro para decidir los respectivos alzamientos:
1) Carta agregada a fojas 63, dirigida por Don Steven Reimenans, en representación de Inversiones e Inmobiliaria Glaciar Limitada, al Administrador Don Jaime Gutiérrez Sánchez, con fecha 28 de Junio de 2000, solicitándole el alzamiento de la hipoteca que afecta a los lotes 87 y 88, que se encuentran con proyectos de urbanización aprobados y garantizada su ejecución, con proyectos y presupuestos de construcción de casas listos para el inicio de las obras, con preventas de un 46% con promesas de venta, lo que se hace necesario para el normal desarrollo del proyecto inmobiliario a desarrollar en los referidos lotes 87 y 88;
2) Carta de respuesta al anterior, agregada a fojas 166, suscrita por el Administrador Jaime Gutiérrez Sánchez con fecha 29 de Junio de 2002, en la que precisa que a la escritura debe concurrir el representante de Inmobiliaria San Sebastián Limitada declarando su conocimiento del acto de alzamiento, reconociendo que es deudora de Inversiones Gyhra Imschenetzky y Compañía Limitada por un valor nominal de $ 3.274.926.000 y que debe comportarse con los lotes alzados de manera que pueda servir el alzamiento para obtener el pago parcial de la deuda;
3) Fotocopia, agregada a fojas 176, del Certificado D.O.M. Nº 59 K 07, de 14 de Diciembre de 2000 consistente en el Certificado de Urbanización otorgado por la Dirección de Obras Municipales de Concepción que autoriza las ventas y adjudicaciones de los lotes que componen las Etapas Nº III (parcialmente), IV y VII del Loteo que comprende los Lotes 24, 25, 26, 27, 28 29, 30, 39, 40 y 41;
4) Resolución Nº 1483 I 28 de 14 de Septiembre de 2000 de la Dirección de Obras Municipales de Concepción, que acepta que se garantice la ejecución de las obras de urbanización a las Etapas Nº III, IV y V del Loteo y fija la garantía en el equivalente a la cantidad de UF 25.034 rendida mediante Boleta Bancaria tomada a nombre de l Municipalidad de Concepción hasta el 08 de Septiembre de 2001;
5) Once Planos de Proyectos de Arquitectura de Condominios; 6) Carta, agregada a fojas 180, suscrita por Steven Reymenans en representación de Inversiones e Inmobiliaria Glaciar Limitada dirigida al Administrador Jaime Gutiérrez Sánchez, con fecha 21 de Septiembre de 2000, solicitándole el alzamiento de la hipoteca que afecta a los lotes 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 39, 40, 41 y Equip. Gas 3, que se encuentran con proye ctos de urbanización aprobados y garantizada su ejecución, y con proyectos y especificaciones técnicas de Construcción de casas listos para el llamado a propuestas y con preventa iniciada el 17 de Septiembre.
7) Carta de Steven Rymenans, en representación de Inversiones e Inmobiliaria Glaciar Ltda., agregada a fojas 180, dirigida al Administrador Jaime Gutierrez con fecha 21 de Septiembre de 2000, en la que le comunica que la hipoteca sobre los lotes 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 39, 40, 41 y EQUIP. Gas 3 también afecta bienes de Inversiones e Inmobiliaria Glaciar Ltda. por lo que, en cumplimiento de lo ordenado por la I. Corte de Apelaciones y siendo el derecho real de hipoteca indivisible, solicitó su alzamiento a Inversiones Gyhra Imschenetzky y Compañía Ltda., también titular de la hipoteca, a lo que ésta accedió, por lo que, siendo estrictamente necesario para el desarrollo del proyecto inmobiliario a desarrollar en dichos lotes, le solicita que, en su calidad de Administrador, concurra con Ghyra Imschenetzky y Compañía Ltda.. a la correspondiente escritura de alzamiento de los referidos lotes.
8) Copia de la Carta de respuesta a la nota anterior, agregada a fojas 82, en la que indica que, como su función prioritaria y fundamental es velar y cautelar por el recupero del crédito, es fundamental que se le presente un plan detallado de pago de dicho crédito, con fecha y montos respaldados con sus respectivos antecedentes.
9) Copia de la carta del Administrador a Steven Rymenans, agregada a fojas 182, de fecha 22 de Septiembre de 2000 en la que le expone que, conforme a lo resuelto por el Juez Árbitro, las peticiones de alzamiento deben ser fundadas, lo que no se cumple en su nota porque no contiene los planos y antecedentes de los proyectos a que se refiere ni los certificados municipales que permitan la iniciación de las ventas. Consiguientemente es fundamental que se le presente un plan detallado de pago del crédito con fecha y montos respaldados, con sus respectivos antecedentes.
10) Copia de la carta del Administrador a Steven Rymenans, agregada a fojas 183, de fecha 27 de Septiembre de 2000 en la que le expone que con fecha 22 de Septiembre de 2000 solicitó un proyecto de factibilidad técnico económica y flujo relativo a la devolución del crédito a IGI y Compañía Ltda. referido a los lotes ya alzados y al nuevo alzamiento que se solicita; que en cuanto al nuevo alzamiento, Don Jorge Brito le indica que se restituirá parcialmente el crédito, con motivo de la ejecución de 10 nuevos condominios, a Julio de 2002, por aproximadamente 720 millones; y que, como nada se dice respecto de la ejecución de las etapas 1-A y 1-B, correspondientes a 6 condominios, para alzar la hipoteca de 16 lotes para 16 condominios, es necesario que la estimación detallada de devolución del crédito cubra también la Etapa N° 1 y, además, se respalde con una nota que suscriba el Directorio en pleno de Inmobiliaria San Sebastián e Inmobiliaria Lomas de San Sebastián.
11) Copia de la carta del Administrador a Jorge Brito y Steven Rymenans, agregada a fojas 184, de fecha 01 de Octubre de 2000 en la que les informa que para decidir sobre los alzamientos que le piden, necesita que se le acompañen los siguientes antecedentes debidamente respaldados: a) Cifra de ingresos acumulados por concepto de anticipos de precios de viviendas; b) Detalle de viviendas con reserva de clientes y anticipo percibido por la reserva; c) Detalle de fuentes y uso de fondos; d) Detalle de precios totales de venta, de monto de las líneas de financiamiento aprobadas por el Banco, de montos girados efectivamente y porcentajes de avance de obra, de cada condominio; e) Detalle de gastos acumulados; f) Detalle de costos urbanización y construcción de cada una de las Etapas de Obra; g) Detalle del uso de los fondos percibidos. Además, pide los balances financieros y estado de resultados de las dos compañías al 30 de Septiembre de 2000.
12) Copia de la carta de Don Jorge Brito Nachmann, en representación de Inmobiliaria San Sebastián Limitada, al Administrador agregada a fojas 188, de fecha 26 de Septiembre de 2000 en la que le expone los fundamentos de la solicitud de alzamiento parcial de la hipoteca y prohibición sobre los lotes 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 39, 40, 41 y Equip. Gas 3 del loteo Lomas de San Sebastián conforme a su solicitud de 22 de Septiembre de 2000.
13) Copia de la carta de Don Jorge Brito Nachmann, en representación de Inmobiliaria San Sebastián Limitada, al Administrador agregada a fojas 190, de fecha 29 de Septiembre de 2000 en la que le aclara los fundamentos de la necesidad de alzar los diez lotes solicitados.
14) Copia de la carta de Don Jorge Brito Nachmann al Admini strador agregada a fojas 192, de fecha 5 de Octubre de 2000 en la que le expone que la escritura estará a su disposición, para la suscripción, el 6 de Octbre en la Notaría Molina de esta ciudad.
15) Copia de la carta de instrucciones al Notario Francisco Molina Valdés, agregada a fojas 193, de fecha 6 de Octubre de 2000, suscrita por Don Jaime Gutiérrez Sánchez, Don Alberto Ghyra Soto, Don Jorge Brito Nachmann y Don Steven Rymenans, en la que le dan cuenta de que en el alzamiento de que da cuenta la escritura de fecha 6 de Octubre ha tenido su origen en los 18 documentos que enumera, precedentemente detallados, 8 de los cuales se dejaron protocolizados bajo el N° 119 del 5° Bimestre del año 2000 y los otros diez se le entregan al mismo Notario para su archivo y custodia en su caja fuerte a fin de que le sean exhibidos al Señor Gutiérrez a su requerimiento.
Que, por su parte, el testigo Jorge Eduardo Porter Álvarez que declara a fojas 203, precisa que el Administrador Judicial Jaime Gutiérrez exigió todos los antecedentes económicos, financieros de venta y muchísimo más allá de los estrictamente necesarios, para proceder a firmar las escrituras de alzamiento; que la calificación de conveniencia y seguridad del crédito la hizo en forma exclusiva el Administrador; y que el alzamiento era necesario para el desarrollo del proyecto considerando la velocidad de venta, lo que le consta por cuanto le correspondió desarrollar el proyecto de Inmobiliaria Lomas de San Sebastián como subcontratista. Estas aseveraciones se encuentran corroboradas por los documentos analizados precedentemente, por los agregados a fojas 104 y siguientes del juicio arbitral, en que se da cuenta de los pagos efectuados al crédito en cuestión y por los acompañados a fojas 247, en que se hace presente los abonos efectuados a la deuda.
17º. Que, los antecedentes referidos precedentemente, apreciados en forma legal, permiten tener por acreditado en autos que el Administrador designado por el Juez Árbitro hizo uso de la autorización judicial otorgada por el mismo Árbitro, de acuerdo al artículo 1464 Nº 4 del Código Civil, en los t 17º. Que, los antecedentes referidos precedentemente, apreciados en forma legal, permiten tener por acreditado en autos que el Administrador designado por el Juez Árbitro hizo uso de la autorización judicial otorgada por el mismo Árbitro, de acuerdo al artículo 1464 Nº 4 del Código Civil, en los términos dispuestos en las resoluciones arbitrales agregadas a fojas 157 y 158, optando por la alternativa de considerar, no una garantía, sino ?una seguridad razonable del crédito en dinero blquote ?teniendo como única condición racional el efectuar los alzamientos en la medida que sean necesarios para el normal, expedito y progresivo desarrollo del Proyecto Inmobiliario Lomas de San Sebastián?.
Demuestran, además, que el administrador don Jaime Gutiérrez Sánchez, advirtió y consideró la seguridad razonable de pago de la parte del crédito de cuya hipoteca se solicitaba el alzamiento, haciendo presente la necesidad del mismo para el normal desarrollo del proyecto inmobiliario.
18º.- Que, considerando que una acción es ?razonable? cuando se ajusta a la razón, vale decir cuando se alcanza una equilibrada proporción entre los motivos y la finalidad y los medios para lograrla, debe concluirse, conforme a todo lo analizado precedentemente, que el Administrador obró razonablemente cuando celebró los actos impugnados de nulidad por la demandante, permitiendo el desarrollo del negocio inmobiliario emprendido razón por la cual no ha existido ilicitud del objeto, ni falta de causa o ilicitud de la misma.
19º. Que los documentos acompañados en segunda instancia en nada alteran lo concluido, aun cuando cabe hacer presente que permiten corroborar que el actuar del administrador señor Gutiérrez fue razonable, en atención a que, a la fecha, la hipoteca se encuentra alzada en su totalidad.
20º. Que, por otra parte, la actora ha alegado, subsidiariamente, que los actos del administrador Gutiérrez Sánchez, que es mandatario de las partes, de no adolecer de objeto ilícito, de falta de causa o causa ilícita o de falta de voluntad, le serían inoponibles a su parte, en atención de haber sido realizados fuera de sus facultades, lo que lleva a que no representa a su mandante y, por ende, su acto no obliga a aquel.
21º. Que, la alegación subsidiaria de inoponibilidad también será desechada pues, como ya se ha explicado detalladamente, no se dan los presupuestos de hecho en que los fundamenta. En efecto, se ha concluido que el señor Gutiérrez Sánchez ha obrado dentro de sus facultades y, en cumplimiento de su cometido, al alzar las hipotecas en cuestión, observó las condiciones impuestas por el juez árbitro, esto es, efectuó los alzamientos en la medida que eran necesarios o convenientes para el desarrollo normal del proyecto inmobil iario y de modo de no dejar sin seguridad razonable de pago el respectivo crédito.

Por estas consideraciones, mérito de autos, disposiciones legales citadas y teniendo presente, además, lo dispuesto en los artículos 144 y 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia de seis de agosto de dos mil tres, escrita de fojas 358 a 366, en cuanto acogió la excepción de legitimación pasiva deducida por la demandada Inmobiliaria Lomas de San Sebastián Limitada y, en su lugar, se declara que se rechaza dicha excepción y, en consecuencia, la referida entidad es demandada en esta causa.

Se confirma, en lo demás apelado, la referida sentencia.

Redacción de la abogado integrante, doña Ruth Gabriela Lanata Fuenzalida.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Rol 3700-2003.



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