Santiago, doce de mayo de dos mil diez.
VISTOS:
En estos autos rol Nro. 46.559, seguidos ante el Juzgado de Letras de Constituci贸n -en juicio ordinario de resoluci贸n de contrato, caratulados "Gonz谩lez Estay, Mar铆a In茅s con Morelli Vald茅s Luis Feliciano y otro", por sentencia de trece de enero de dos mil seis, escrita a fojas 196 y siguientes se decidi贸:
a.- Rechazar la demanda de resoluci贸n de contrato por vicios del consentimiento.
b.- Acoger la demanda de resoluci贸n de contrato por vicios redhibitorios deducida a lo principal de fojas 31, en cuanto debe rescindirse el contrato de compraventa celebrado entre la demandante y el demandado Luis Morelli Vald茅s, debiendo la primera hacer entrega del inmueble al demandado y 茅ste restituir a la demandante el precio pagado de $ 8.822.704, con deducci贸n de $ 1.458.153, correspondiente a los cuatro cheques que la actora entreg贸 al demandado en parte del precio.
Declar贸, adem谩s, la nulidad, del contrato de mutuo hipotecario celebrado entre la actora y el Banco de Chile, quedando sin efecto las hipotecas constituidas a favor del Banco de Chile, inscritas a fojas 425 N° 212 y a fojas 427 N° 213 del registro de hipotecas del a帽o 2003, as铆 como la prohibici贸n de fojas 454 N° 351 del registro de prohibiciones del a帽o 2003, todas del Conservador de Bienes Ra铆ces de Constituci贸n, debiendo, adem谩s, el banco demandado, restituir al actor la totalidad de los dividendos cancelados en virtud de este contrato y los que cancele hasta que la sentencia de autos se encuentra ejecutoriada.
c) Que las sumas que se ordena pagar deben serlo con intereses corrientes contados desde la fecha de notificaci贸n de esta sentencia hasta la fecha del pago efectivo.
d) Que se hace lugar a la acci贸n de indemnizaci贸n de perjuicios seg煤n lo se帽alado en el motivo trig茅simo de este fallo, debiendo discutirse 茅stos en la etapa de cumplimiento del fallo.
Los demandados Banco del Chile y Morelli Vald茅s interpusieron sendos recursos de apelaci贸n en contra de dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de Talca, por resoluci贸n de ocho de octubre de dos mil ocho, escrita a fojas 255, lo revoc贸 y en su lugar rechaz贸 la demanda de resoluci贸n de contrato por vicios redhibitorios, y no se accede a la rebaja del precio ni a la compensaci贸n pedidas en ella.
360En contra de esta 煤ltima determinaci贸n, la actora deduce recurso de casaci贸n en el fondo.
Se trajeron los autos en relaci贸n.
Y TENIENDO ADEM脕S EN CONSIDERACI脫N:
Primero: Que la parte recurrente denuncia en su libelo de casaci贸n sustancial, que el fallo impugnado ha infringido los art铆culos 20, 47, 1712, 1824, 1837, 1857, 1858, 1859, 1860, 1861 en relaci贸n con los art铆culos 1442 y 2196 del C贸digo Civil y plantea que ha incurrido en los siguientes errores de derecho en lo que se refiere a la acci贸n de rescisi贸n por vicios redhibitorios:
1.- Error de derecho cometido al analizar los requisitos de la compraventa, toda vez que el fallo, aunque no lo se帽ala en forma expresa, no ha considerado como vicio, el redhibitorio; haciendo menci贸n al art铆culo 1824 del C贸digo Civil, recalcando en la tradici贸n o entrega de la cosa, pero no profundiza en el vicio de la cosa vendida indicado, en circunstancias que la sentencia debi贸 haber analizado la obligaci贸n del vendedor quien debe responder, tanto por la evicci贸n, que no es parte en este juicio, como de los vicios redhibitorios, que si es objeto del mismo.
2.- Error de derecho cometido al calificar los requisitos de la acci贸n por vicios redhibitorios, desde que son hechos de la causa que este vicio estaba tan oculto que un arquitecto, profesional de la construcci贸n, designado por el Banco de Chile fue enga帽ado al examinar la casa y determin贸 que su construcci贸n era de alba帽iler铆a, que significa ladrillo con cadena de concreto y si un profesional de la construcci贸n no pudo determinar el real estado de la construcci贸n es porque el vicio estaba muy oculto. A帽ade que el perito, al examinar la casa despu茅s que la recurrente sac贸 el papel decomural se帽al贸 que la construcci贸n es de adobe y madera; sus paredes tienen un espesor que no excede de 15 cm., las soleras o pies derechos est谩n con su vida 煤til terminada y el exterior presenta estuco y pintura. A su vez, la inspecci贸n ocular del tribunal se帽ala que la casa est谩 deshabitado y pudo apreciar que se encuentra con sus paredes de tabiquer铆a de adobillo con sus vidas cortadas en su base y con termitas. Establece tambi茅n que por fuera tiene un aspecto s贸lido, sin embargo se trata de un estuco de 4 cm de espesor, bajo el adobil lo.
Lo anterior est谩 se帽alando que para descubrir el vicio oculto hubo que entrar a retirar el papel de los muros y proceder a intervenir las paredes.
3.- Error de derecho al analizar los requisitos del art铆culo 1858 del C贸digo Civil por cuanto tal precepto se帽ala cu谩les son los vicios redhibitorios, todos los cuales estima la recurrente concurren en la especie.
Hace presente que en ninguna parte se ha acreditado que el vendedor comunic贸 el estado de la propiedad a la compradora, conclusi贸n a la cual se llega con los elementos de convicci贸n y en especial la presunci贸n, como lo establece el art铆culo 1702 en relaci贸n con el art铆culo 47, ambos del C贸digo Civil. Esgrime, asimismo, que el Banco de Chile tiene responsabilidad por cuanto fue quien design贸 al tasador y esa tasaci贸n fue fundamental para comprar.
4.- Error de derecho al analizar la responsabilidad del banco, por cuanto se debe considerar que no es un cr茅dito de consumo, que pudo haber铆o usado en lo que estime conveniente, sino que un cr茅dito hipotecario cuya 煤nica finalidad era la compra de esa propiedad. A帽ade que la propiedad adolec铆a de un vicio oculto muy grave que el arquitecto tasador que design贸 el banco no lo detect贸.
Indica, finalmente que ha resuelto continuar s贸lo con la acci贸n de rebaja del precio, por consiguiente el banco deber谩 asumir la parte de responsabilidad que le corresponde.
Concluye se帽alando que tales yerros influyen sustancialmente en lo dispositivo del fallo toda vez que de haber aplicado correctamente el derecho la sentencia habr铆a llegado a la conclusi贸n que proced铆a acoger la demanda subsidiaria de rebaja proporcional del precio, debiendo el vendedor devolver las sumas percibidas por la parte demandante a la compradora y, como consecuencia acoger la acci贸n que se refiere a compensar los cheques que fueron parte del precio. En este caso, debiera tambi茅n haber declarado que el banco deb铆a soportar una rebaja de los dividendos hipotecarios, que est谩 cancelando. A su vez y como consecuencia de haber acogido la acci贸n subsidiaria de rebaja del precio y aplicando el art铆culo 1861 del C贸digo Civil, debi贸 resolver que se deb铆an indemnizar los perjuicios, indemnizaci贸n que se determinar谩 en forma incidental en el cumplimiento del fallo.
Segundo: Que para una adecuada resoluci贸n del presente recurso, resulta 煤til tener en consideraci贸n los siguientes antecedentes del proceso:
1.- Que se celebr贸 con fecha 11 de julio de 2003 un contrato de compraventa de la propiedad ubicada en la ciudad de Constituci贸n, ubicada en Av. Donn N°655, Rol de Aval煤o 128-15 de la comuna de Constituci贸n.
2.- Que el precio de la compraventa del inmueble se pag贸 con la suma de $8.222.704, equivalentes a 458,678 Unidades de Fomentos, entregados a la suscripci贸n de la escritura de compraventa y el saldo consistente en la suma de $23.772.958.-, equivalentes a 1.510 Unidades de Fomentos con un cr茅dito hipotecario otorgado por el Banco de Chile.
3.- Que se demand贸 por parte de do帽a Mar铆a In茅s Gonz谩lez Estay en juicio ordinario en contra de don Luis Feliciano Morelli Vald茅s y contra el Banco de Chile S.A. la nulidad de contrato de compraventa por un vicio sobre la calidad esencial de la cosa vendida; en subsidio pidi贸 la resoluci贸n del contrato de compraventa por vicios redhibitorios; y en subsidio de esto la rebaja proporcional en el precio convenido, m谩s la acci贸n indemnizatoria de perjuicios. Los demandados solicitaron el rechazo de la demanda en todas sus partes, con costas.
4.- Que la compraventa objeto de la litis, establece que el inmueble fue vendido ad corpus, en el estado en que se encontraba el bien ra铆z al momento de celebrarse el negocio y que la compradora declar贸 conocer y aceptar, lo cual junto a las circunstancias de que recibi贸 materialmente el inmueble a su entera conformidad y al hecho que en dicho lugar el demandado Luis Morelli Vald茅s y su grupo familiar han habitado durante 40 a帽os, no hace m谩s que establecer de que estaba enterada de la calidad, condici贸n y estado del bien ra铆z.
5.- Que no existen elementos de prueba en la causa que denoten que la parte vendedora hubiere sido enga帽ada por la parte compradora, es decir, que conste la existencia de un ocultamiento de la verdadera calidad y condici贸n de la construcci贸n del inmueble.
6.- Que a la parte demandada del Banco de Chile s贸lo le es aplicable aquella parte de la acci贸n impetrada por medio de la cual se demanda la nulidad del mutuo hipotecario como consecuencia de la resoluci贸n del contrato celebrado entre la actora y don Luis Morelli Vald茅s, por lo que no le empecen las acciones por vicios redhibitorios ni la pretensi贸n subsidiaria de reducci贸n de precio y la de compensaci贸n invocada por la actora.
Tercero: Que el recurrente estima como infringidas las disposiciones, en un primer grupo, de los art铆culos 1824, 1837, 1838, 1857 y 1858 del C贸digo Civil ; al establecer la sentencia recurrida que los jueces de fondo no consideraron como vicio, el redhibitorio, omitiendo analizar la obligaci贸n del vendedor de responder tanto por la evicci贸n como por los reiterados vicios redhibitorios;
Cuarto: Que con respecto a este primer grupo de disposiciones cabe consignar que las alegaciones argumentadas por la recurrente van directamente contra los presupuestos facticos ya asentados, siendo de este modo dirigido el recurso contra los hechos, situaci贸n 茅sta que escapa a la naturaleza de derecho estricto que tiene el presente recurso de nulidad substancial;
Quinto: Que la segunda disposici贸n infringida alegada en el recurso es el art铆culo 20 del C贸digo Civil, en el sentido que el fallo de segundo grado revoc贸 la sentencia de primera instancia, fund谩ndose en que no estaba acreditado que el vendedor hubiese enga帽ado a la parte compradora, como, asimismo, se estableci贸 la falta de responsabilidad del Banco de Chile por los vicios de la cosa, toda vez que no siendo el contrato de mutuo hipotecario un contrato accesorio, no le empec茅 la acci贸n resolutoria alegada en estos autos ;
Sexto: Que siendo, igualmente, hechos asentados por los jueces de merito que el Banco de Chile no es parte en el contrato de compraventa, como tambi茅n que no es posible que tenga alg煤n grado de responsabilidad por los vicios de la cosa vendida, y siendo aquellas materias de naturaleza f谩ctica que no competen que sean analizadas ni que puedan ser modificadas por la v铆a del presente recurso, es que se desecharan tales fundamentos esgrimidos por la recurrente;
S茅ptimo: Que se aduce como error de derecho los art铆culos 47, 1712, 1858, y 1861 del C贸digo Civil, en la medida que los sentenciadores de fondo no consideraron las presunciones establecidas en el art铆culo 1712 en relaci贸n con el art铆culo 47 ambos del C贸digo Civil, que infieren que el vendedor no manifest贸 el vicio de la cosa al momento de vender la propiedad. Se argumenta que el vendedor no declar贸 los vicios, puesto que en el evento de haberlos manifestado el comprador no habr铆a celebrado dicho contrato;
Octavo: Que en relaci贸n a las disposiciones individualizadas en el considerando precedente no cabe m谩s que se帽alar que ellas parten, en la forma como lo se帽ala la recurrente, de una premisa falsa al estimar que habr铆a una omisi贸n culpable por parte del vendedor de un vicio oculto, circunstancia que igualmente a las causales previamente invocadas est谩n referidas a los hechos, circunstancia que lleva a su rechazo; sin perjuicio de lo anterior, resultan impertinente las alegaciones invocadas en relaci贸n a este cap铆tulo de disposiciones legales, ya qu茅 el propio art铆culo 1858, establece como requisitos copulativos de los vicios redhibitorios, en su numeral tercero, que debe ser interpretado en el sentido que el vendedor de la cosa no declare aquellos vicios esenciales que por su s贸lo m茅rito hagan inservible la cosa vendida para su uso natural o s贸lo sirvan imperfectamente para aquello, de forma tal que el comprador sufra un enga帽o sobre el bien ra铆z vendido.
Se requiere en este sentido estar en presencia de un enga帽o de tal envergadura, que pr谩cticamente deslinde con una distorsi贸n de la realidad, lo cual no acontece en estos autos, toda vez que el comprador declar贸 expresamente conocer la especie vendida y adem谩s conocer el estado de conservaci贸n en la cual le fue entregada.
Atendida estas circunstancias, el vicio alegado no resulta congruente con los presupuestos f谩cticos asentados ni con la prueba rendida en el proceso;
Noveno: Que se invoca como 煤ltimo error de derecho en el recurso la vulneraci贸n del art铆culo 1860 del C贸digo Civil, en cuanto esta disposici贸n resulta contradictoria con la percepci贸n de la recurrente de que la propiedad adolec铆a de un vicio oculto, que no fue detectado por el tasador que design贸 el banco, teniendo presente que el informe emanado de dicho tasador fue fundamental en la decisi贸n de comprar por parte de la demandante. En esa l铆nea de razonamiento el banco ha sido declarado sin responsabilidad con respecto a las acciones de rescisi贸n y de rebaja de precio;
D茅cimo: Que siendo el contrato de compraventa un acto independiente del contrato de mutuo hipotecario seg煤n ha quedado establecido en los antecedentes, las alegaciones invocadas por la recurrente aparecen constitutivas de un razonamiento con caracter铆sticas de falacias, en cuanto ellas se sustentan en premisas il贸gicas; particularmente, en el hecho que un contrato celebrado entre un comprador y un vendedor no puede en modo alguno afectar a un tercero que no tuvo participaci贸n en la compraventa, cuyo es el rol del banco, sino que el contrato de mutuo hipotecario es un contrato independiente de la compraventa, en la medida que el banco s贸lo se oblig贸 al pago del saldo de precio convenido, pero de ning煤n modo puede acceder o asumir una responsabilidad mayor con respecto a la cosa vendida, raz贸n esta esencial para rechazar el presente recurso por esta causal;
Und茅cimo: Que en raz贸n de todo lo dicho y por no haber incurrido los sentenciadores en los errores de derecho que se les atribuyen en el recurso, la casaci贸n en el fondo intentada debe ser declarada sin lugar.
Por estas consideraciones y visto, adem谩s, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los art铆culos 765 y 767 del C贸digo de Procedimiento Civil, se rechaza sin costas, el recurso de casaci贸n en el fondo interpuesto por do帽a Mar铆a In茅s Gonz谩lez Estay asistida por el abogado don Octavio Mu帽oz Echegoyen en lo principal de fojas 258, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Talca de fecha ocho de octubre de dos mil ocho, escrita a fojas 256.
Reg铆strese y devu茅lvase.
Redacci贸n del Abogado Integrante Sr. Nelson Pozo Silva.
N° 7405-08.
En Santiago, a doce de mayo de dos mil diez, notifiqu茅 en Secretar铆a por el Estado Diario la resoluci贸n precedente.
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Adalis Oyarz煤n M., Sergio Mu帽oz G, Guillermo Silva G. y Abogados Integrantes Sres. Nelson Pozo S. y Jorge Medina C.
No firma el Abogado Integrante Sr. Pozo, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ausente. Autorizado por la Secretaria Sra. Rosa Mar铆a Pinto Egusquiza.
