Santiago,
veinte de enero de dos mil catorce.
VISTOS:
En
estos autos Rol Nro. 2.645-2011 del Primer Juzgado Civil de Osorno,
juicio sumario de terminaci贸n de contrato de arrendamiento y cobro
de rentas, caratulados “Feyerabend Wixwat, Erika y Schott
Feyerabend, Daniela con Bravo Vergara, Max”, el juez titular de
dicho tribunal, mediante sentencia de veintiocho de marzo de dos mil
trece, que se lee a fojas 109, declar贸, de oficio, la nulidad del
contrato cuya terminaci贸n solicita el actor, rechazando la demanda y
las defensas de fondo opuestas a la misma.
Apelado
el fallo por la actora, una de las salas de la Corte de Apelaciones
de Valdivia, en pronunciamiento de veintiocho de junio de dos mil
trece, escrito a fojas 132, lo confirm贸.
En contra de dicha
sentencia, la misma parte dedujo recurso de casaci贸n en el fondo.
Se
orden贸 traer los autos en relaci贸n.
CONSIDERANDO:
PRIMERO:
Que
en su recurso de nulidad sustantiva, la actora denuncia que el fallo
incurre en error de derecho al infringir la norma contenida en el
art铆culo 1687 del C贸digo Civil, en relaci贸n al 1545 y 1489 del
mismo cuerpo legal y 11 del D.L. N° 993.
Expone la impugnante
que los jueces aplican falsamente la primera de las disposiciones, la
que al regular los efectos de la declaraci贸n de nulidad de un acto o
contrato dispone que la nulidad judicialmente declarada da a las
partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se
hallar铆an si no hubiese existido el acto nulo. Ello significa, en
concepto de quien recurre, que tal nulidad opera con efecto
retroactivo, dando lugar a las prestaciones mutuas, salvo si se trata
de contratos de tracto sucesivo, por cuanto en tal caso –que
corresponde al de autos– la nulidad opera s贸lo hacia el futuro,
conforme a la denominada eficacia ex
nunc
de la nulidad.
No obstante ello, el
fallo niega la validez y eficacia al contrato en el per铆odo anterior
a la declaraci贸n de invalidez y con ello vulnera tambi茅n los
art铆culos 1545 y 1489 del C贸digo Civil, dejando sin aplicaci贸n ni
cumplimiento al contrato de marras y el pago de la renta de
arrendamiento adeudada por el demandado, lo que es “un hecho de la
causa” no controvertido. As铆, siendo v谩lido el contrato hasta
antes de la declaraci贸n de su nulidad, y a diferencia de lo resuelto
en la sentencia cuestionada, s铆 es posible exigir su cumplimiento.
A帽ade el actor que
si bien el fallo reconoce en sus motivos primero y segundo que el
contrato de arrendamiento surti贸 efectos y es v谩lido mientras no se
declare nulo y, adem谩s, que la declaraci贸n de nulidad no puede
operar con efecto retroactivo, denuncia que los jueces se limitan a
examinar el eventual enriquecimiento sin causa que importar铆a el
cumplimiento de lo convenido, en vez de verificar si el contrato se
cumpli贸 o no, aspecto que la declaraci贸n de nulidad no imped铆a
dilucidar y que, del modo en que se ha resuelto el asunto, hace
imposible las restituciones mutuas propias de la declaraci贸n de
nulidad.
Por lo dem谩s, mal
puede atenderse a un enriquecimiento sin causa como fundamento de la
decisi贸n cuestionada si existe un contrato que la justifique, mismo
que impone al arrendatario la obligaci贸n de pagar la renta, de modo
que el incremento patrimonial que al arrendador genera el
cumplimiento de lo debido por el arrendatario se encuentra amparado
precisamente por el contrato, en tanto los efectos de la declaraci贸n
de su nulidad no alcanzan al per铆odo en que el pacto deb铆a
cumplirse y, en particular, al 20 de julio de 2011, fecha en la cual
el demandado deb铆a satisfacer su obligaci贸n.
Recrimina el
impugnante, por 煤ltimo, que la sentencia no explica de qu茅 modo
legal termin贸 el contrato, tolerando adem谩s el incumplimiento de
las obligaciones que pesan sobre el arrendatario en el per铆odo
anterior a la declaraci贸n de nulidad, ya que no considera que, seg煤n
se convino, la terminaci贸n deb铆a fijarse dentro de los 3 meses
siguientes al env铆o de la carta certificada notarial. Luego, si tal
comunicaci贸n se remiti贸 el 21 de julio de 2011, existe un per铆odo
de tres meses de vigencia del contrato que la sentencia omite, lapso
en el cual es exigible la obligaci贸n del arrendatario de pagar la
renta adeudada, siendo indiferente, para requerir su cumplimiento, si
hizo uso o no de la propiedad, vulner谩ndose de esta forma el
art铆culo 11 del D.L. N° 933, que autoriza al arrendatario a
demandar el pago de las rentas de arrendamiento;
SEGUNDO:
Que
para la adecuada inteligencia y decisi贸n del recurso de casaci贸n en
el fondo interpuesto, conviene tener presente que en su demanda de
fojas 1, la actora demand贸 el pago de las rentas adeudadas y, en
subsidio, la terminaci贸n de contrato de arrendamiento suscrito con
el demandado el 21 de julio de 2009, relativo a cinco retazos de un
predio r煤stico ubicado en los Copihues, El Palqui, comuna de
Puyehue.
Explic贸 que se
convino el pago de la renta anual de manera anticipada, los d铆as 20
de julio de cada a帽o y que el contrato se extender铆a por 5 a帽os
desde la fecha de su suscripci贸n, denunciando que la arrendataria
dej贸 de pagar la renta pagadera al 20 de julio de 2011 y que ha
pretendido desahuciar el contrato mediante una comunicaci贸n por
carta certificada emitida el d铆a 21 de ese mismo mes y a帽o,
desconociendo que la cl谩usula 4° del convenio exige el env铆o de
una carta aviso notarial con una anticipaci贸n de tres meses a la
terminaci贸n.
Demand贸 el pago de
la renta anual pagadera el a帽o 2011 m谩s la multa convenida y las
rentas y gastos que se devenguen durante la secuela del juicio. En
subsidio, pidi贸 declarar terminado el contrato por no pago de la
renta correspondiente al a帽o 2011 y el pago de las dem谩s
prestaciones ya se帽aladas.
A fojas 38 rola la
contestaci贸n del demandado, quien opuso una excepci贸n de nulidad
absoluta del contrato, por incumplimiento de la formalidad prevista
en el art铆culo 5° del D.L. N° 933, ya que por tratarse el de autos
de un predio r煤stico, su arrendamiento s贸lo pod铆a pactarse por
escritura p煤blica o por instrumento privado ante dos testigos
mayores de 18 a帽os y, en la especie, se acord贸 por escritura
privada sin la comparecencia de los testigos, omisi贸n que debe ser
sancionada con la nulidad absoluta del acto, conforme lo previene el
art铆culo 1682 del C贸digo Civil.
Para el evento que
por aplicaci贸n del art铆culo 1683 del mismo texto se desestimara lo
pedido, al primer otros铆 de la presentaci贸n represent贸 el vicio
para que el tribunal declarara de oficio la nulidad.
Aleg贸, en subsidio,
la nulidad por falta de objeto, anunciando que el predio ya hab铆a
sido arrendado a un tercero y, en cuanto al fondo, explic贸 que el 4
de abril de 2011 inform贸 al actor que dejar铆a el campo arrendado el
21 de julio de 2011, envi谩ndole en esta 煤ltima fecha una carta
certificada donde le ratific贸 lo informado, comunicaci贸n para la
cual no ten铆a plazo.
Ese mismo d铆a
restituy贸 el inmueble, desocup谩ndolo completamente.
TERCERO:
Que considerando que el contrato materia del juicio fue otorgado por
escritura privada suscrita por Erica Brigite Feyerabend Wixwat, por
s铆 y en representaci贸n de Daniela Carmen Schott Feyerabend, y Max
Eduardo Bravo Vergara, cuyas firmas fueron autorizadas por notario
p煤blico y atendiendo a lo que previene el art铆culo 1.683 del C贸digo
Civil y la formalidad que debe observarse para pactar un contrato de
arrendamiento que recaiga sobre la totalidad o parte de un predio
r煤stico, exigida en el inciso primero del art铆culo 5 del Decreto
Ley 993, el fallo cuestionado deja establecido, con el s贸lo m茅rito
del instrumento agregado a los autos, que no se cumpli贸 con las
referidas formalidades, declarando de oficio la nulidad absoluta de
dicho contrato, por haberse omitido la solemnidad que la ley exige
para el valor de dicho acto, en consideraci贸n a su naturaleza.
Atendido lo resuelto
rechaz贸 las demandas de cobro de rentas y de terminaci贸n de
arrendamiento por falta de pago de la renta y las defensas de fondo a
las mismas, por ser incompatibles con la nulidad absoluta declarada;
CUARTO:
Que, a su turno, para determinar los efectos de la nulidad del
contrato que de oficio declaran, los jueces analizan el art铆culo
1687 del C贸digo Civil y concluyen que en tanto la nulidad no sea
declarada judicialmente, las partes siguen ligadas por el v铆nculo
contractual, debiendo entonces cumplir las obligaciones convenidas y
manteni茅ndose firme las ya ejecutadas. Mas, si ya ha sido declarada,
advierten los falladores que los efectos jur铆dicos que el acto o
contrato haya producido previamente deben ser invalidados, de manera
que las partes queden en la misma posici贸n que si el acto o contrato
no hubiese existido, salvas las excepciones legales, procedi茅ndose a
las restituciones que correspondan, seg煤n la naturaleza de las
obligaciones que hayan sido cumplidas en virtud del contrato nulo.
Ello, que
corresponde a la regla general, no puede ser aplicado al caso de
autos, por cuanto trat谩ndose el de la especie de un contrato de
arrendamiento, la naturaleza de sus obligaciones hace imposible que
la nulidad declarada opere con efecto retroactivo, ya que de hacerlo
se producir铆a un enriquecimiento injustificado para ambas partes,
por cuanto el arrendatario no puede devolver al arrendador el uso y
goce que ha efectuado de la cosa arrendada durante el tiempo que el
contrato estuvo vigente, lo que autoriza al arrendatario a retener
las rentas que hayan sido pagadas en virtud del contrato. Lo propio
sucede con el arrendador, quien tendr谩 derecho a exigir el pago de
las rentas por el tiempo que el arrendatario haya gozado de la cosa y
que se encuentren sin solucionar.
Precisado lo
anterior, los jueces dejan asentado que:
a.- la renta del
contrato declarado nulo se pagaba en forma anticipada los d铆as 20 de
julio de cada a帽o de vigencia del contrato;
b.- el actor
persigue el pago de la renta de arrendamiento exigible el d铆a 20 de
julio de 2011;
c.- La referida
renta corresponde al per铆odo 21 de julio de 2011 a 20 de julio de
2012; y
d.- El arrendatario
abandon贸 el inmueble el d铆a 21 de julio de 2011.
Conforme dicho
presupuesto f谩ctico y a la luz de lo razonado respecto de los
efectos de la nulidad de un contrato de tracto sucesivo judicialmente
declarada, los sentenciadores concluyen que tanto la ejecuci贸n del
contrato declarado nulo como la declaraci贸n de nulidad misma, no han
producido un enriquecimiento injustificado para ninguna de las partes
que deba ser reparado por la v铆a intentada;
QUINTO:
Que, para resolver adecuadamente este recurso debe tenerse presente
que el recurrente no ha reclamado de la declaraci贸n de oficio de la
nulidad que los jueces del fondo han hecho, respecto del contrato de
arrendamiento, sino 煤nicamente del efecto restitutorio que de la
nulidad deber铆a derivarse. Estima el recurrente que la sentencia
recurrida ha hecho una mala aplicaci贸n en este caso de lo dispuesto
en el art铆culo 1687 del C贸digo Civil, en relaci贸n con el art铆culo
1545 y 1489 todos del C贸digo Civil, por cuanto, por tratarse de un
contrato de arrendamiento que fue declarado nulo, la nulidad s贸lo
pudo tener efecto hacia el futuro, y no hacia el pasado, por lo que
ten铆a derecho a cobrar la rentas de arrendamiento del per铆odo
2011-2012;
SEXTO:
Que en el caso que se resuelve, no puede aplicarse el criterio que
planea el demandante y recurrente, porque ello significar铆a que de
hecho habr铆a recibido la renta de una propiedad, con causa en un
contrato de arrendamiento declarado nulo y sin que por su parte el
arrendatario hubiera usado la propiedad durante el per铆odo que
corresponde a la renta as铆 pagada, como ser铆a razonable y que
justificar铆a su percepci贸n. Resolverlo de la manera que lo pide el
recurrente, supondr铆a no s贸lo darle eficacia a un contrato
declarado nulo, y adem谩s causar un perjuicio injustificado a la
contraparte;
S脡PTIMO: :
Que m谩s all谩 de las razones que en la sentencia que se recurre se
han dado para negar lugar a la renta, sea por el per铆odo 2011-2012,
o los tres meses desde el aviso de terminaci贸n, lo cierto es que el
contrato del arrendamiento fue declarado nulo y la propiedad
entregada al t茅rmino del per铆odo 2010-2011, por lo que no hay raz贸n
alguna para dar lugar a lo pretendido por el recurrente, ni se
advierte infracci贸n al art铆culo 1687 del C贸digo Civil, en relaci贸n
a las normas citadas el su recurso;
OCTAVO:
Que los art铆culos 1687 y 1689 del C贸digo Civil regulan los
efectos de la nulidad judicialmente declarada, sea entre las partes o
bien en relaci贸n con los terceros. Entre las partes, el art铆culo
1687 del C贸digo Civil es claro cuando dispone que la nulidad
judicialmente declarada da derecho a las partes para ser restituidas
al misma estado en que se hallar铆an si no hubiese existido el acto
contrato nulo y sin perjuicio de lo prevenido sobre objeto o causa
il铆cita. En su inciso segundo, se indica textualmente: “En las
restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud
de este pronunciamiento, ser谩 cada cual responsable de la p茅rdida
de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del
abono de las mejoras necesarias, 煤tiles o voluptuarias, tom谩ndose
en consideraci贸n los casos fortuitos y la posesi贸n de buena o mala
fe de las partes; todo ello seg煤n las reglas generales…”. La
doctrina y la jurisprudencia han entendido, desde siempre, que las
reglas generales en esta materia est谩n contenidas en el p谩rrafo de
las prestaciones mutuas, contenido en el T铆tulo XII del Libro II del
C贸digo Civil, arts. 904 y ss. Lo anterior tiene importancia, pues,
este derecho restitutorio general que concede el art铆culo 1687 del
C贸digo Civil, aplicado conforme con las reglas generales, lleva a
que las partes deben restituirse equilibradamente, la una la
propiedad y los frutos, y la otra los gastos en la conservaci贸n de
la cosa y los costos para producir los frutos, entre otros aspectos.
Es decir, se trata de que las partes de alguna manera resulten
razonablemente restituidas de manera justa como efecto de sus mutuas
prestaciones, sin que se deban producir enriquecimientos
injustificados de una a favor de la otra. En el caso de que lo que
deba restituirse sea una propiedad por una parte, y dinero por la
otra, que es precisamente la situaci贸n que se produjo en la
controversia que nos ocupa, es interesante advertir que, estando
ambas de buena fe, resulta razonable y sensato compensar el uso que
la una hizo de la propiedad, con la renta que la otra pag贸 por ella,
y que fue el criterio que adopt贸 la sentencia recurrida. Por ello,
parece conforme con el art铆culo 1687 del C贸digo Civil, que se
liquide la situaci贸n restitutoria de las partes, si se ha entregado
oportunamente la propiedad, d谩ndose por bien recibido el dinero que
como renta percibi贸 el ex arrendador por el per铆odo en que la
propiedad estuvo en poder del ex arrendatario. En cambio, atentar铆a
severamente contra la norma referida, que se admitiera que la parte
arrendataria deber铆a pagar una renta con causa en un contrato
declarado nulo, y sin que se beneficie al mismo tiempo del inmueble.
De permitirse una cosa as铆, precisamente se habr铆a dado eficacia a
un contrato que se ha declarado nulo -y de cuya nulidad ante esta
Corte no se ha reclamado- y con da帽o patrimonial para una de las
partes;
NOVENO:
Que, en consecuencia, con el m茅rito de lo que se ha expresado, el
recurso de casaci贸n en el fondo con el que se ha pretendido impugnar
la sentencia de autos, atribuy茅ndosele vicios de ilegalidad con
efectos invalidatorios, no puede prosperar y ha de ser desestimado.
Por
estas consideraciones y visto, adem谩s, lo dispuesto en las normas
legales citadas y en los art铆culos 764, 765, 767 y 805 del C贸digo
de Procedimiento Civil, se rechaza
el
recurso de casaci贸n en el fondo deducido por el abogado don Karim
Kuak Ib谩帽ez, en representaci贸n de la parte demandante, en lo
principal de la presentaci贸n de fojas 134, contra la sentencia de
veintiocho de junio 煤ltimo, escrita a fojas 132.
Reg铆strese
y devu茅lvase con sus agregados.
Redacci贸n
a cargo del Abogado Integrante se帽or Baraona G.
N°
5.818-13.-
Pronunciado
por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres.
Nibaldo Segura P., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D., Sr. Carlos
Cerda F. y Abogado Integrante Sr. Jorge Baraona G.
No
firma el Ministro Sr. Cerda, no obstante haber concurrido a la vista
del recurso y acuerdo del fallo, por haber concluido su periodo de
suplencia.
Autorizado por la
Ministra de fe de esta Corte Suprema.
En Santiago, a
veinte de enero de dos mil catorce, notifiqu茅 en Secretar铆a por el
Estado Diario la resoluci贸n precedente.
