Santiago, quince de junio de dos mil diecis茅is.
VISTOS:
En estos autos rol N° 7.109-2013 del Vig茅simo Noveno Juzgado Civil de Santiago, do帽a Lucy Frida Brockmann Weidenslaufer dedujo demanda de terminaci贸n de arrendamiento y cobro de rentas en contra de don Jaime Ignacio Campos P茅rez, arrendatario, y de do帽a Loreto del Carmen P茅rez Gui帽ez, codeudora solidaria del anterior, por no pago 铆ntegro de las rentas devengadas por el arriendo del local comercial de Avenida Tobalaba N潞 779, Providencia, Santiago, que se restituy贸 en abril de 2013.
La renta pactada, de $1.200.000 mensuales, se reajustar铆a trimestralmente de acuerdo a las variaciones del 脥ndice de Precios al Consumidor, deb铆a pagarse dentro de los primeros cinco d铆as h谩biles de cada mes y, por cada d铆a de atraso, el arrendatario deb铆a pagar, a t铆tulo de multa, el 1% de la renta, pudiendo la arrendadora poner t茅rmino al contrato, sin perjuicio de la indemnizaci贸n del art铆culo 1945 del C贸digo Civil. Afirma que el arrendatario no pag贸 en forma 铆ntegra y oportuna las rentas adeudando a la fecha de la demanda $27.568.102 con sus respectivos reajustes e intereses legales, lo cual constar铆a en planilla Excel que acompa帽贸 a la solicitud de medida prejudicial precautoria. El arrendatario nunca pag贸 el total de las rentas convenidas y, respecto de la mayor铆a, s贸lo pag贸 su valor nominal (sin los reajustes pactados). Respecto de las devengadas entre agosto de 2012 y abril de 2013, en que restituy贸 la propiedad, solo abon贸 $2.000.000. Fundado en los art铆culos 7, 8, 10 y siguientes y 21 de la Ley N潞 18.101 y art铆culos 1942, 1977 y siguientes del C贸digo Civil y 680 y siguientes del C贸digo de Procedimiento Civil, demanda la terminaci贸n inmediata y se condene a los demandados solidarios al pago de las rentas adeudadas ascendentes a $27.568.102, reajustes e intereses legales, o, en subsidio, a la cantidad que resulte de la liquidaci贸n que se practique, m谩s las costas.
Por sentencia de primera instancia se acogi贸 la demanda s贸lo en cuanto se condena a los demandados a pagar a la actora $12.550.000 por concepto de rentas y diferencias insolutas, m谩s reajustes e intereses. El tribunal tuvo por acreditado el arrendamiento de fecha 05 de mayo de 2005, respecto del local de Avenida Tobalaba N潞 779, Providencia, la renta mensual y anticipada de $1.200.000, reajustable trimestralmente, seg煤n variaci贸n del IPC desde agosto de 2005. Consider贸 el tribunal que la n贸mina agregada al Cuaderno de Gesti贸n Preparatoria, refleja la reajustabilidad acumulada desde Agosto de 2005 y que el arrendatario no habr铆a pagado. Advierte, sin embargo, que las rentas en su valor originario fueron enteradas mes a mes, acusando uniformidad en su monto durante prolongados per铆odos. As铆, desde fines de 2005 y hasta abril de 2011 el arrendatario mensualmente pag贸 $1.200.000 y, luego, y hasta abril de 2012, $1.450.000. En vista de esta situaci贸n y la circunstancia de haber reclamado s贸lo en junio de 2013 antiguas diferencias por reajustes insolutos, el tribunal concluye que hubo aceptaci贸n t谩cita de la arrendadora, al pago de ese monto por el hecho de permitir por tan largo tiempo este comportamiento y entiende, as铆, que la cl谩usula de reajustabilidad result贸 modificada. Adem谩s, consider贸 que la actora no demostr贸 con antecedente alguno, haber requerido con anterioridad el pago de diferencias de renta de conformidad al contrato escrito. En raz贸n de ello deniega el cobro de las diferencias hasta abril de 2012 y, respecto al per铆odo posterior, aprecia que la renta reconocida como pagada es inferior a la que aparec铆a vigente a esa 茅poca, que llegaba a $1.450.000 de acuerdo al m茅rito de autos. Como la restituci贸n del local se habr铆a efectuado en abril de 2013, hecho que no fue rebatido con argumento o probanza alguna por la demandada, hay diferencias y rentas insolutas que suman $12.550.000 cuya soluci贸n o pago no fue acreditado por lo que, sin declarar terminado el arrendamiento por ser evidente que la restituci贸n ocurri贸 en Abril de 2013, mes hasta el cual se cobra, se acoge la demanda pero s贸lo por el monto de rentas indicado. Funda su decisi贸n, en la convicci贸n que se modific贸 el pacto sobre reajustabilidad, y en el principio general de buena fe en la fase de ejecuci贸n del contrato, especialmente, en la de pago de la obligaci贸n.
Esta sentencia fue apelada por la demandante fundado en que estar铆a acreditado que el arrendatario nunca cumpli贸 con su obligaci贸n de pagar el total de las rentas convenidas dado que, respecto de la mayor铆a, s贸lo pag贸 su valor nominal (sin reajuste) y respecto de las devengadas entre agosto de 2012 y abril de 2013, en que restituy贸, esto es, durante nueve meses, s贸lo pag贸 $2.000.000, por lo cual la decisi贸n del tribunal dejar铆a sin aplicaci贸n lo dispuesto en el contrato y en el art铆culo 1942 del C贸digo Civil. Cuestiona la conclusi贸n del tribunal en orden a que la cl谩usula de reajuste habr铆a sido modificada por las partes y que por ello no correspond铆a cobrar diferencias de reajuste hasta abril de 2012, conclusi贸n que no pudo deducir del hecho que el arrendatario pagara regularmente una cantidad mensual inferior de s贸lo $1.200.000 hasta el mes de abril de 2011 y, luego, de $1.450.000 hasta abril de 2012, antecedente insuficiente para deducir aceptaci贸n t谩cita de la arrendadora. Tampoco por no haber aportado prueba de que requiri贸 con anterioridad al juicio el pago de los reajustes. El fallo incurre en errada aplicaci贸n del art铆culo 426 del C贸digo de Procedimiento Civil, en relaci贸n con los art铆culos 47 y 1712 del C贸digo Civil porque ning煤n antecedente del proceso permite deducir la modificaci贸n de la cl谩usula de reajustabilidad, infringi茅ndose el art铆culo 1698 del C贸digo Civil al imponer a su parte una prueba que no le compet铆a. De este modo, seg煤n este apelante, se habr铆a, adem谩s, dejado sin aplicaci贸n la regla del art铆culo 1545 del C贸digo Civil.
El demandado igualmente dedujo apelaci贸n reprochando al sentenciador haber prescindido de las medidas para mejor resolver que solicitara para establecer la existencia de un dep贸sito de garant铆a equivalente a una renta de arrendamiento; y no considerar los comprobantes de pago de los meses correspondientes a los 煤ltimos cinco a帽os de vigencia del contrato ya que, los anteriores, se encontrar铆an prescritos.
Hall谩ndose pendiente la resoluci贸n de tales recursos el demandado, fundado en el art铆culo 310 del C贸digo de Procedimiento Civil, hizo valer las excepciones de prescripci贸n, de pago total de las rentas y de compensaci贸n. Respecto de la primera, plantea que la demanda le fue notificada el 19 de agosto de 2013, por lo que hay prescripci贸n extintiva respecto de cualquier deuda que tuviere su origen en alg煤n per铆odo anterior a agosto de 2008 por haber transcurrido m谩s de cinco a帽os desde su exigibilidad de acuerdo al art铆culo 2515 del C贸digo Civil. La excepci贸n de pago total, la funda en documentos que acompa帽a –agregados desde fojas 136 a 201- y que acreditar铆an el pago de todas las rentas mediante dep贸sito o transferencia a la cuenta corriente bancaria de la actora, reconociendo que s贸lo el 煤ltimo a帽o incurri贸 en retraso, que regulariz贸 entre diciembre de 2012 y febrero de 2013. Asimismo, alega compensaci贸n por cualquier deuda, en raz贸n del cr茅dito que el demandado tendr铆a en contra de la arrendadora por restituci贸n del monto de la garant铆a igual a una renta mensual.
Respondiendo a estas excepciones, la demandante pide su rechazo porque el art铆culo 310 del C贸digo de Procedimiento Civil no es aplicable a la contienda de autos pues su procedimiento se encuentra regulado exclusivamente por el art铆culo 8潞 de la Ley 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos. Conforme al N潞 4 de ese art铆culo, la contestaci贸n de la demanda se debe realizar en la audiencia de estilo y 茅sa ser铆a la 煤nica oportunidad procesal que tiene en estos juicios el demandado para oponer todas sus defensas y alegaciones y ese derecho precluy贸 cuando se realiz贸 la audiencia de estilo en rebeld铆a de la demandada.
Con estos antecedentes una Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago desestim贸 las excepciones de prescripci贸n y de pago opuestas en segunda instancia por estimar inaplicable, en el procedimiento especial de la Ley N潞 18.101, el arbitrio del art铆culo 310 del C贸digo de Procedimiento Civil que estar铆a reservado para un procedimiento ordinario. Igualmente desech贸 la objeci贸n de los documentos agregados por el demandado de fojas 136 a 201. En cuanto al fondo del asunto, estimando que los argumentos esgrimidos al apelar no desvirt煤an lo que viene decidido y visto, confirm贸 la sentencia en alzada.
En contra de esta 煤ltima decisi贸n, la parte demandante interpuso recursos de casaci贸n en la forma y de casaci贸n en el fondo y, por su parte, el demandado, interpuso igualmente recurso de casaci贸n en la forma.
Se trajeron los autos en relaci贸n.
CONSIDERANDO:
EN CUANTO A LA CASACI脫N EN LA FORMA DEDUCIDA POR EL DEMANDANTE.
PRIMERO: Que el recurrente afirma que la sentencia incurre en tres causales de invalidaci贸n formal: la 4陋 del art铆culo 768 del C贸digo de Procedimiento Civil, esto es, haber sido dada ultra petita, esto es, extendi茅ndola a puntos no sometidos a la decisi贸n del tribunal; la 5陋 del mismo art铆culo 768, esto es, haber sido pronunciada con omisi贸n de cualquiera de los requisitos enumerados en el art铆culo 170 del mismo C贸digo y la causal 7陋 del art铆culo 768, esto es, contener decisiones contradictorias.
SEGUNDO: Que fundando la causal de ultra petita, se afirma que el sentenciador asumi贸 la defensa del demandado, lo que se apreciar铆a en el Considerando 3潞 del fallo de primer grado, mantenido en alzada, cuando con infracci贸n de los art铆culos 1596 y 1597 del C贸digo Civil hace imputaciones de pagos que no corresponden y se da por establecida una modificaci贸n de la cl谩usula de reajustabilidad con la voluntad t谩cita de su parte en claro beneficio de la otra parte. Reprocha que el juez del grado invoque la buena fe para justificar su decisi贸n de derogar una cl谩usula contractual expresa.
TERCERO: Que para evaluar el primer vicio de nulidad formal que se imputa, hay que tener presente que, si bien el fallo no puede extenderse a puntos no sometidos a juicio por las partes, la determinaci贸n del cr茅dito que seg煤n la demandante manten铆a insoluto el arrendatario, constituye una cuesti贸n de hecho fundamental y, estando el arrendatario en rebeld铆a de la contestaci贸n, el tribunal ten铆a la obligaci贸n de establecer el monto de ese cr茅dito conforme al m茅rito del proceso y ponderando las pruebas seg煤n las reglas de la sana cr铆tica. De este modo concluy贸 que, seg煤n documentaci贸n acompa帽ada por la demandante, el arrendatario pag贸 sistem谩ticamente y por varios a帽os -sin reclamo o protesta alguna de insuficiencia por parte de la arrendadora- una renta inferior a la que corresponder铆a de aplicarse el reajuste convenido. Esta conducta no importa simplemente silencio, situaci贸n que no constituye manifestaci贸n de voluntad. En la especie, por tener derecho el acreedor a rehusar los pagos insuficientes, la pasividad de la arrendadora no puede significar sino la aceptaci贸n de los mismos y ello llev贸 al tribunal, atribu铆do de la facultad de ponderar la prueba seg煤n la sana cr铆tica, a estimar que hubo acuerdo de no aplicar el reajuste, fundado en la consensualidad del contrato y en el valor que la legislaci贸n reconoce a la voluntad t谩cita en casos como el propuesto. Adem谩s el contrato fue tambi茅n modificado, sin formalidad, en lo que concierne al pago de la multa por atraso, que la demandante afirma no cobrar y no ser materia del juicio no obstante la estipulaci贸n a su respecto. Por otra parte, el pago peri贸dico de m谩s de tres per铆odos consecutivos, permit铆a presumir pagos satisfactorios seg煤n art铆culo 1570 del C贸digo Civil am茅n de ser sorprendente que en junio de 2013 se reclamaren diferencias correspondientes a agosto de 2005.
A lo anterior cabe agregar que el pretendido defecto que se imputa al fallo tambi茅n existe en la sentencia de primer grado que no fue, sin embargo, impugnada de nulidad formal en raz贸n de este vicio. Las consideraciones anteriores llevan a concluir que la determinaci贸n del monto de las rentas debidas, apreciando los antecedentes que arroja el proceso, constitu铆an claramente un extremo sometido a juicio por las partes por lo cual no se configura el defecto procesal imputado.
CUARTO: Que en cuanto a la causal 5陋 del art铆culo 768 del C贸digo de Procedimiento Civil, esto es, haber sido pronunciada la sentencia con omisi贸n de requisitos del art铆culo 170 del mismo C贸digo, se sostiene que el fallo de segunda instancia reproduce 铆ntegramente la de primera por lo que -sostiene- es evidente la falta de an谩lisis y definici贸n en la determinaci贸n de los hechos y circunstancias ventiladas en la litis lo cual importar铆a falta de consideraciones de hecho y de derecho.
Sobre tal particular, cabe considerar que la sentencia recurrida hace suyo, al confirmar sin modificaciones, lo analizado y resuelto en primera instancia. De este modo, el juzgamiento sobre la existencia o inexistencia de los hechos y los fundamentos de derecho para la decisi贸n, deben ser examinados a la luz del fallo de primer grado y tal operaci贸n demuestra que 茅ste 煤ltimo tiene las motivaciones necesarias para fundar suficientemente la decisi贸n. Por ello la imputaci贸n a este respecto resulta infundada.
QUINTO: Que por lo que respecta a la causal del N潞 7 del art铆culo 768 del C贸digo de Procedimiento Civil, esto es, contener el fallo decisiones contradictorias, el recurrente afirma que se incurre en contradicci贸n al invocar la Ley del Contrato s贸lo en lo que beneficia a una de las partes, la arrendataria, al dar pleno valor al acuerdo de que la reajustabilidad operar谩 no desde mayo de 2005 sino desde agosto de 2005 lo que importa rebaja convencional de las primeras rentas e, igualmente, que por convenci贸n oper贸 una condonaci贸n de multas que habr铆an elevado sustancialmente la deuda. En cambio, no aplica el contrato en lo relativo a reajuste de la renta y pago de las diferencias que resultan de la reajustabilidad pactada.
Al respecto cabe tener presente que la causal de invalidaci贸n supone que el fallo contiene propuestas absolutamente contradictorias en sus decisiones, vale decir, en su parte resolutiva. Entretanto, en el caso que se juzga, las pretendidas contradicciones no se hallar铆an en lo decisorio del fallo sino en su parte considerativa o de fundamentaci贸n, lo cual pudiere ameritar otra causal de invalidaci贸n, la del art铆culo 768 N潞 5 en relaci贸n con el art铆culo 170 N潞 4 del C贸digo de Procedimiento Civil si esa contradictoriedad –por anularse los razonamientos entre s铆- significare ausencia de fundamento. En estas circunstancias es manifiesto que la causal precisamente invocada no se configura por lo cual debe ser igualmente rechazado este cap铆tulo de casaci贸n formal.
RECURSO DE CASACI脫N EN LA FORMA DE LA PARTE DEMANDADA.
SEXTO: Que se imputa a la sentencia haber incurrido en el vicio a que se refiere el art铆culo 768 N潞 5 en relaci贸n con el art铆culo 170 N潞 6 del C贸digo de Procedimiento Civil, por falta de decisi贸n del asunto controvertido. Ello habr铆a ocurrido, al decir del recurrente, al no pronunciarse la sentencia de segunda instancia respecto de las excepciones opuestas en ejercicio del derecho que otorga el art铆culo 310 del C贸digo de Procedimiento Civil. Al respecto, sostiene, si bien la Ley 18.101 establece un procedimiento claro en cuanto a la contestaci贸n de la demanda, alegaciones de forma y fondo y rendici贸n de pruebas, nada se帽ala respecto de la interposici贸n de las excepciones contempladas en el art铆culo 310 del C贸digo de Procedimiento Civil. Sin embargo, de conformidad con el art铆culo 3 de ese mismo cuerpo legal, el procedimiento ordinario se aplicar谩 en todas las gestiones, tr谩mites y actuaciones que no est茅n sometidos a una regla especial diversa, cualquiera sea su naturaleza.
Sobre la materia cabe tener presente que el arrendatario demandado opuso, a fojas 202, las excepciones de prescripci贸n, pago y compensaci贸n, sosteniendo, en relaci贸n a la primera, que cualquier deuda derivada del contrato de arrendamiento que tenga origen en un per铆odo anterior a agosto de 2008 se encuentra prescrita por haber transcurrido m谩s de cinco a帽os a la fecha en que le fuera notificada la demanda, el 19 de agosto de 2013. En cuanto a la excepci贸n de pago, para justificarla, acompa帽贸 los documentos agregados de fojas 136 a 201 se帽alando que con ellos se acredita que nada adeudar铆a por rentas de arrendamiento y, finalmente, en relaci贸n a la compensaci贸n que el monto de la garant铆a entregada por su parte a la suscripci贸n del arrendamiento debe compensarse con lo que pudiera adeudarse a la actora por concepto de rentas.
S脡PTIMO: Que el tribunal de segunda instancia solo se pronunci贸 formalmente sobre estas excepciones, desestim谩ndolas por estimar que no eran admisibles en este procedimiento porque la Ley 18.101 establece uno sumario especial en el cual la contestaci贸n de la demanda, las alegaciones de forma y fondo y la prueba deben formularse y rendirse en la audiencia fijada por el tribunal para estos efectos lo que, en el presente caso, no ocurri贸 por parte del arrendatario demandado, que no opuso ninguna de esas excepciones seg煤n consta del acta de comparendo de fojas 13 que se celebr贸 en rebeld铆a suya.
OCTAVO: Que esta Corte no concuerda con lo resuelto por los sentenciadores de segunda instancia en el sentido que la Ley 18.101, por estructurar un procedimiento sumario especial铆simo, 茅l ser铆a incompatible con instituciones de aplicaci贸n general. Por el contrario, la norma del art铆culo 310 del C贸digo de Procedimiento Civil, que permite oponer en segunda instancia las excepciones de prescripci贸n y pago efectivo de la deuda, debe entenderse en sentido amplio y por tanto aplicable a todo procedimiento declarativo, como el sumario especial establecido por la Ley 18.101. De su Art. 8潞 N潞 9 no se desprende incompatibilidad entre el procedimiento que establece para la sustanciaci贸n del recurso de apelaci贸n y la posibilidad de oponer las excepciones indicadas, por lo que, constituyendo el procedimiento ordinario, conforme al Art. 3潞 del C贸digo de Procedimiento Civil, uno de aplicaci贸n com煤n a todas las gestiones, tr谩mites y actuaciones que no est茅n expresamente sometidos a una regla especial diversa, cualquiera sea su naturaleza, corresponde su aplicaci贸n. De este modo, hall谩ndose la norma del Art. 310 inserta en el T铆tulo VII del Libro II, que trata del juicio ordinario, resulta aplicable en el procedimiento materia del juicio.
NOVENO: Que el derecho a enervar la acci贸n resolutoria o de terminaci贸n del contrato por incumplimiento mediante el pago es generalmente reconocido, por cuanto la terminaci贸n por efecto de la condici贸n resolutoria t谩cita derivada del incumplimiento se produce s贸lo con la sentencia ejecutoriada que la declare y, mientras ello no ocurra, el contrato y sus efectos permanecen vigentes, por lo que el demandado puede pagar mientras dure la instancia. Por ello puede oponerse el pago en segunda instancia hasta la vista de la causa. En este sentido, el art铆culo 10 inciso 1潞 de la Ley N潞 18.101 se remite al art铆culo 1977 del C贸digo Civil, que permite dar plazo al deudor para pagar y el art铆culo 12 de la misma ley autoriza, incluso al subarrendatario, para pagar antes de la dictaci贸n de la sentencia (sin distinguir la instancia) y enervar la acci贸n de terminaci贸n.
DECIMO: Que conforme a lo reci茅n expuesto efectivamente el fallo impugnado incurre en una falta de decisi贸n del asunto controvertido al no comprender la decisi贸n de las excepciones hechas valer en el juicio y que debieron ser objeto de pronunciamiento y, en consecuencia, la resoluci贸n puramente formal sobre estas excepciones, no importa una decisi贸n en los t茅rminos del Art. 170 N潞 6 del C贸digo de Procedimiento Civil y, por ello, debe ser acogido el recurso de casaci贸n en la forma interpuesto por el demandado.
Y de conformidad con lo dispuesto en los art铆culos 764, 765, 767, 785 y 805 del C贸digo de Procedimiento Civil, se declara:
1潞 Que se rechaza el recurso de casaci贸n en la forma interpuesto por la demandante en lo principal de fojas 220; y
2潞 Que se acoge el recurso de casaci贸n en la forma interpuesto por la demandada en lo principal de fojas 230 y, en consecuencia, se declara nula la sentencia recurrida de seis de agosto de dos mil catorce, escrita a fojas 217 y siguientes, la que se reemplaza por la que se dicta a continuaci贸n.
En raz贸n de lo anterior, se omite pronunciamiento sobre el recurso de casaci贸n en el fondo interpuesto por la demandante en el primer otros铆 de fojas 220.
Reg铆strese.
Redacci贸n del Abogado Integrante se帽or Quintanilla.
Rol N° 24.968-2014.
Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros se帽or Ricardo Blanco H., se帽oras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Mu帽oz S., y los Abogados Integrantes se帽ores Alvaro Quintanilla P., y Jaime Rodr铆guez E. No firman las Ministras se帽ora Chevesich y se帽ora Mu帽oz, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal la primera y por estar en comisi贸n de servicios la segunda. Santiago, quince de junio de dos mil diecis茅is.
Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.
En Santiago, quince de junio de dos mil diecis茅is, notifiqu茅 en Secretaria por el Estado Diario la resoluci贸n precedente.
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Santiago, quince de junio de dos mil diecis茅is.
De conformidad a lo dispuesto en el art铆culo 786 del C贸digo de Procedimiento Civil, se procede a dictar la correspondiente sentencia de reemplazo.
VISTOS:
Se reproduce la sentencia apelada, con excepci贸n de las oraciones “que suman $12.550.000”, y, “pero solo por el monto indicado” del considerando tercero, que se eliminan.
Y se tiene adem谩s presente:
1潞 Que como se expuso en los razonamientos octavo y noveno del fallo de casaci贸n, que se reproducen, la norma del art铆culo 8潞 N潞 9 inciso 3潞 de la Ley N潞 18.101 no obsta a la aplicaci贸n de la de car谩cter general del art铆culo 310 del C贸digo de Procedimiento Civil, que permite al demandado oponer en segunda instancia, entre otras, las excepciones de prescripci贸n y de pago efectivo de la deuda cuando 茅sta se funde en un antecedente escrito, considerando adem谩s que el procedimiento ordinario, seg煤n art铆culo 3潞 del C贸digo de Procedimiento Civil, es de aplicaci贸n com煤n a todas las gestiones, tr谩mites y actuaciones que no est茅n expresamente sometidos a una regla especial diversa, cualquiera sea su naturaleza.
2潞 Que el demandado, a fojas 202, ha opuesto la excepci贸n de prescripci贸n extintiva respecto a la acci贸n de cobro referida a las rentas devengadas durante un lapso superior a cinco a帽os contados hacia atr谩s desde la notificaci贸n de la demanda, actuaci贸n que tuvo lugar el 19 de agosto de 2013, quedando en ello comprendidas todas las rentas cuya exigibilidad se produjo con anterioridad al mes de agosto del a帽o 2008 por haber transcurrido un lapso superior a cinco a帽os desde su exigibilidad, operando la prescripci贸n extintiva de acuerdo al art铆culo 2515 del C贸digo Civil y considerando que tal lapso debe computarse desde que se hizo exigible cada uno de los per铆odos de renta materia de la demanda, en consecuencia corresponder谩 acoger esta excepci贸n en los t茅rminos referidos, esto es, entendi茅ndose prescrita la acci贸n de cobro de todo cr茅dito devengado con anterioridad a agosto de 2008, limit谩ndose ella a las obligaciones exigibles a partir de ese mes.
3潞 Que en relaci贸n a la excepci贸n de pago, el demandado fund贸 esta excepci贸n en los documentos agregados de fojas 136 a 201, antecedentes que, si bien fueron objetados por la demandante, conforme a los criterios de ponderaci贸n probatoria aplicables en este procedimiento, tal objeci贸n debe ser desestimada por cuanto la consignaci贸n de valores en la cuenta corriente de la actora se hizo mediante dep贸sito o transferencia electr贸nica, modalidad que usualmente utilizaron las partes seg煤n consta de otros documentos que rolan en autos y relativos a otros per铆odos de renta, resultando as铆 manifiesto que esta forma de soluci贸n o pago de las rentas estaba convenida y aceptada por ellas, corroborando dicha conclusi贸n, la circunstancia que la demandante no aleg贸, menos prob贸, la existencia de otra vinculaci贸n contractual con la demandada que sirviera de antecedente a los pagos efectuados por 茅sta. Esos instrumentos efectivamente acreditan haberse transferido a la actora los valores que esos mismos se帽alan y en las fechas que consignan.
4潞 Que corresponde examinar la procedencia del cobro de diferencias o rentas desde agosto de 2008 y hasta de 2013 en que se restituy贸 el inmueble arrendado. De este modo, establecido que la renta a agosto de 2008, en virtud de acuerdo t谩cito de las partes, era de $1.200.000 mensuales, el pago durante los meses de agosto de 2008 y hasta abril de 2011, ambos meses incluidos, consta del reconocimiento que hace la arrendadora en la n贸mina o planilla Excel acompa帽ada por ella en el expediente de medida prejudicial precautoria y en el segundo otros铆 de la demanda y corroborada con los documentos acompa帽ados en segunda instancia y agregados a fojas 161 a fojas 165 respecto del a帽o 2008; a fojas 166 a fojas 177, en relaci贸n al a帽o 2009; a fojas 178 a 188, respecto del a帽o 2010 y a fojas 189 a 193, con respecto a enero a abril de 2011.
5潞 Que igualmente establecido que la renta convencionalmente aument贸 a $ 1.450.000 a partir de mayo de 2011 y que se mantuvo hasta abril de 2013, la arrendadora, con la planilla Excel acompa帽ada a la demanda reconoce como pagada regularmente esa suma durante los meses de mayo de 2011 hasta abril de 2012, ambos meses incluidos, aunque, en relaci贸n a este per铆odo, el demandado s贸lo acredit贸 los pagos de los meses de mayo a diciembre de 2011, ambos incluidos, mediante los documentos agregados desde fojas 194 a fojas 201.
6潞 Que en relaci贸n a las rentas correspondientes a mayo de 2012 y hasta abril de 2013, la demandante reconoce, en el documento agregado en la medida prejudicial precautoria y en el segundo otros铆 de la demanda, los siguientes abonos: en mayo de 2012, $1.100.000; en junio de 2012, $500.000; en julio de 2012, $1.250.000; en diciembre de 2012, $1.000.000 y en enero de 2013, $1.000.000, totalizando estos abonos la suma total de $4.800.000. Por otra parte, como el demandado no acredit贸 el pago de las rentas completas de los meses de mayo de 2012 a abril de 2013, como le correspond铆a seg煤n la carga probatoria que le asigna el Art. 1698 del C贸digo Civil, seg煤n lo reci茅n establecido, resultan los siguientes valores insolutos: diferencia por el mes de mayo de 2012, $350.000; diferencia por el mes de junio de 2012, $950.000; diferencia por el mes de julio de 2012, $200.000; por agosto de 2012, $1.450.000; por septiembre de 2012, $1.450.000; por octubre de 2012, $1.450.000; por noviembre de 2012, $1.450.000; por diferencia por diciembre de 2012, $450.000; por enero de 2013, $450.000; por febrero de 2013, $1.450.000; por marzo de 2013, $1.450.000 y por abril de 2013, $1.450.000. En consecuencia los demandados deber谩n pagar las diferencias y rentas impagas seg煤n lo reci茅n determinado, todas debidamente reajustadas desde que se devengaron, seg煤n los per铆odos indicados m谩s intereses corrientes para operaciones reajustables desde igual fecha de exigibilidad y hasta la de su pago efectivo, seg煤n liquidaci贸n que se practique.
7潞 Que la excepci贸n de compensaci贸n opuesta por el demandado debe ser desestimada por no estar autorizada su alegaci贸n en segunda instancia por el art铆culo 310 del C贸digo de Procedimiento Civil.
Y visto, adem谩s, lo dispuesto en los art铆culos 177 y 186 del C贸digo de Procedimiento Civil, se declara:
1潞 Que se acoge la excepci贸n de prescripci贸n opuesta por la parte demandada en segunda instancia s贸lo en lo que respecta a cr茅ditos por las rentas devengadas con anterioridad a cinco a帽os a la fecha de notificaci贸n de la demanda, esto es, devengados con anterioridad a agosto de 2008;
2潞 Que se acoge la excepci贸n de pago, pero s贸lo en los montos y por los per铆odos a que se refieren los comprobantes de dep贸sito y transferencia bancaria acompa帽ados en segunda instancia, agregados a fojas 136 a 201 y detallados en considerando 4潞;
3潞 Que se rechaza la excepci贸n de compensaci贸n.
4潞 Que se confirma la sentencia de primera instancia de veinticinco de septiembre de dos mil trece, escrita a fojas 15 y siguientes, con declaraci贸n que se acoge la demanda s贸lo en cuanto los demandados deber谩n pagar solidariamente las rentas y diferencias por los per铆odos de renta devengados entre los meses de mayo de 2012 y abril de 2013, ambos inclu铆dos, seg煤n los valores de renta determinados en la motivaci贸n 6潞 precedente, con m谩s el reajuste e intereses corrientes para operaciones reajustables, ambos entre el mes de su exigibilidad y la fecha de pago efectivo, todo seg煤n liquidaci贸n que practicar谩 la Secretar铆a del Tribunal.
Reg铆strese y devu茅lvase, con su agregado.
Redacci贸n del Abogado Integrante don 脕lvaro Quintanilla P茅rez.
Rol N潞 24.968-2014.
Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros se帽or Ricardo Blanco H., se帽oras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Mu帽oz S., y los Abogados Integrantes se帽ores Alvaro Quintanilla P., y Jaime Rodr铆guez E. No firman las Ministras se帽ora Chevesich y se帽ora Mu帽oz, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal la primera y por estar en comisi贸n de servicios la segunda. Santiago, quince de junio de dos mil diecis茅is.
Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.
En Santiago, quince de junio de dos mil diecis茅is, notifiqu茅 en Secretaria por el Estado Diario la resoluci贸n precedente.
