Santiago, veinte de noviembre de dos mil diecinueve. VISTO: En este procedimiento ordinario sobre resolución de contrato con indemnización de perjuicios, Rol Nº 20.255-2014, del Décimo Octavo Juzgado Civil de Santiago, caratulado “Prefabricados Andinos S.A. con Sociedad de Inversiones Bien Común”, por sentencia de doce de abril de dos mil diecisiete, escrita a fs. 674 y siguientes, la juez titular del tribunal rechazó la demanda, sin costas. Apelado dicho fallo por la parte demandante, la Corte de Apelaciones de Santiago lo confirmó, el día diecinueve de marzo de dos mil dieciocho, según se lee a partir de fs. 776. En contra de esta decisión el actor formuló recurso de casación en el fondo. Se trajeron los autos en relación. CONSIDERANDO:
PRIMERO: Que quien recurre denuncia infringidos, en un primer acápite de nulidad, los artículos 1479, 1483, 1484, 1485, 1545, 1546, 1554, 1560, 1561, 1562, 1563, 1564, 1565 y 1566 del Código Civil, sosteniendo que los jueces yerran al determinar que el contrato de promesa de compraventa se resolvió con anterioridad a la interposición de la demanda. Afirma que la sentencia interpreta erróneamente el contenido de la condición resolutoria expresa dispuesta en la parte final de la cláusula sexta del contrato
de promesa de compraventa, soslayando que las condiciones deben ser interpretadas restrictivamente y de forma literal, atendiendo principalmente a la forma en que las partes han convenido su aplicación, no pudiendo extenderse a situaciones que no sean las comprendidas en la misma ni alterando los presupuestos fácticos acordados para su aplicación. En la especie –asevera- el supuesto básico para que operara la condición resolutoria es que se encontrara vencido el plazo de la prórroga, circunstancia que no acaeció puesto que el término para el cumplimiento de las condiciones no fue aplazado por su parte, único contratante habilitado para conceder este plazo de gracia, y, por ende, no pudo haber operado la cláusula resolutoria al no existir la referida prórroga. Agrega que la mentada condición fue pactada expresamente a favor de Prefabricados Andinos, por lo que mal podría serle aplicada en su perjuicio. Concluye entonces que el contrato no se encuentra resuelto y permanece vigente entre las partes, requiriendo de una sentencia judicial que declare su resolución. En un segundo capítulo, acusa la transgresión de los artículos 1489, 1535, 1538, 1542, 1543, 1547, 1551 y 1552 del Código Civil, manifestando que los jueces no se pronunciaron respecto de la acción de cobro de cláusula penal pactada entre las partes, desconociendo que las partes valoraron anticipada y convencionalmente los perjuicios que podrían producirse ante el incumplimiento del promitente vendedor, según da cuenta la cláusula octava del contrato de promesa, indemnización que fue requerida en la demanda incoada y que por ende debió ser objeto de pronunciamiento por parte del tribunal con independencia de lo resuelto respecto de la acción resolutoria. En seguida, estima también conculcados los artículos 342, 346, 384, 394, 399, 400, 402 y 426 del Código de Procedimiento Civil y 1700, 1702, 1712 y 1713 del Código Civil. Dice que los jueces restaron valor probatorio a los instrumentos privados que detalla, los que en su concepto darían cuenta de la forma en que se desarrolló el contrato de promesa y de que su parte cumplió con las obligaciones que de él emanaban, mientras que la demandada no cumplió con las que eran de su cargo, constituyéndose en mora. Asimismo, afirma que los referidos instrumentos configuran un conjunto de presunciones precisas, múltiples, graves y concordantes que hacen plena prueba de que la parte demandante ha cumplido cabalmente con sus obligaciones contractuales y, por el contrario, la demandada ha incurrido en incumplimiento grave; por lo que correspondía declarar la resolución del contrato de promesa y ordenar el pago de la cláusula penal pactada por los contratantes. Asimismo, reprocha que los sentenciadores no ponderaron los testimonios prestados por los testigos presentados por su parte, quienes dieron cuenta de los incumplimientos en que incurrió la demandada, ni tampoco valoraron la prueba confesional rendida. Finalmente, acusa el quebrantamiento de los artículos 144, 160 y 170 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que, de acuerdo al mérito del proceso, la parte demandada debió resultar totalmente vencida al decretarse la resolución del contrato y el pago de la cláusula penal, correspondiendo entonces que fuera condenada en costas.
SEGUNDO: Que son antecedentes de la causa, que conviene dejar anotados para la resolución del asunto, los que siguen: a.- La sociedad Prefabricados Andinos dedujo demanda de resolución de contrato de promesa de compraventa y cobro de cláusula penal en contra de Sociedad de Inversiones Bien Común Especial Número 2 denominado Caja del Río Aconcagua Ltda. Relata en su libelo que la demandada es dueña de 8/14 partes de los derechos y cuotas de la comunidad de propietarios del bien común especial numero dos o caja del rio Aconcagua del proyecto de parcelación Los Aromos B, ubicado en la comuna de Hijuelas, que fue subdivido quedando 2 lotes, oriente y poniente, cada uno con deslindes especiales. El lote oriente sería a su vez subdivido conformándose el lote A de una superficie de 45,86 hectáreas. Precisa que las partes celebraron el día 5 de junio de 2009 una promesa de compraventa mediante la cual la demandada se obligó a vender, ceder y transferir el 100% de los derechos del referido lote A y la actora se obligó a comprar y adquirir el mismo inmueble; acordándose como fecha de suscripción del contrato de compraventa definitiva a más tardar el 30 de septiembre de 2009. Explica que en la cláusula sexta del contrato se establecieron una serie de condiciones suspensivas y copulativas, entre ellas que la promitente vendedora adquiriera el dominio y se encontrara en condiciones de vender el 100% de los derechos de dominio sobre el inmueble prometido, y que los títulos se encontraran ajustados a derecho y aseguraran la posesión pacífica y útil del 100% de los derechos dominio del bien raíz, debiendo ser revisados y aprobados por la promitente compradora. Por otra parte, en la estipulación octava establecieron como cláusula penal compensatoria y avaluación anticipada de perjuicios la suma de 30 millones y junto con ella se asentó expresamente que de no firmarse el contrato la demandada quedaba obligada al reintegro de los dineros pagados y/o anticipados a cuenta del precio. Afirma que la promitente vendedora demandada no ha cumplido con la obligación de suscribir el contrato de compraventa definitivo, encontrándose en mora desde el 30 de septiembre de 2009 y pide que se declare la resolución del contrato de promesa, el pago de la cláusula penal y el reintegro de los dineros pagados a cuenta del precio. b.- La demanda se tuvo por contestada en rebeldía; al evacuar el trámite de la dúplica, la demandada sostuvo que la condición suspensiva planteada en el literal a) de la cláusula sexta del contrato, consistente en adquirir las restantes cuotas de dominio hasta completar 100% de los derechos sobre la propiedad, debía ser gestionada conjuntamente por ambos promitentes y por razones no imputables a su parte no pudo ser cumplida, ya que en definitiva los copropietarios no quisieron vender. Agregó que las modalidades estipuladas en la cláusula sexta tenían por objeto la suscripción del contrato de compraventa; correspondiendo a condiciones suspensivas y copulativas que habilitaban a proceder conforme al procedimiento de enajenación de bienes comunes provenientes del sistema de reforma agraria y en caso contrario, de no prosperar, la promitente compradora quedaría facultada para desistirse de la compraventa definitiva. Adujo también que en la cláusula octava del contrato de promesa se dispusieron las causales de incumplimiento que darían derecho a exigir la cláusula penal, distintas a las condiciones pactadas en la cláusula sexta, incumplimientos en los que no incurrió, resultando del todo improcedente el cobro intentado por la contraria. Afirmó, asimismo, que no existen perjuicios reales ocasionados a la demandante, quien también incumplió el contrato al negarse a entregar los dineros consignados en reserva para comprar las restantes cuotas de dominio.
TERCERO: Que la sentencia de primer grado, reproducida y confirmada en la alzada, rechazó la demanda luego de establecer, como hecho de la causa, que el contrato prometido no fue suscrito el 30 de septiembre de 2009 y que al menos no se cumplió la condición suspensiva pactada en la cláusula sexta letra a) del contrato de marras –que la promitente vendedora adquiera el dominio y se encuentre en condiciones de vender el 100% de los derechos de dominio sobre el inmueble objeto del contrato- sin que se allegara antecedente alguno en autos que permitiera concluir que el plazo dentro del cual debían cumplirse las condiciones suspensivas pactadas fuera prorrogado por las partes ni que la promitente compradora renunciara a una o más de las condiciones suspensivas estipuladas. A la luz de de tales circunstancias, razonó que en la misma cláusula las partes pactaron una condición resolutoria expresa del contrato, que operó con antelación a la presente demanda, ya que no se cumplió al menos una de las condiciones copulativas señaladas en la cláusula sexta dentro del plazo estipulado en el contrato, sin que la promitente compradora renunciara a ellas en forma expresa y por escrito, por lo que el contrato de promesa quedó resuelto en forma definitiva antes de la interposición de la demanda, lo que obsta a la aplicación de la norma del artículo 1489 del Código Civil.
CUARTO: Que por su parte, los sentenciadores de la Corte de Apelaciones al confirmar el fallo de primer grado reiteraron la idea de que, no habiéndose cumplido una o más de las condiciones copulativas establecidas en la cláusula sexta del referido contrato dentro del plazo convenido por las partes para la suscripción del contrato definitivo, éste ya estaba resuelto y era imposible acceder a la pretensión de la actora, quien solicitó en su demanda la resolución del mismo.
QUINTO: Que los antecedentes reseñados precedentemente ponen de manifiesto que el quid del postulado de nulidad dirigido contra la sentencia impugnada estriba en que se ha considerado - desacertadamente en opinión de quien recurre - que en el caso sub lite el contrato se resolvió de pleno derecho antes de la presentación de la demanda, al haber operado la condición resolutoria expresa pactada en la parte final de la cláusula sexta del contrato, extendiendo el alcance de dicha modalidad a extremos no contemplados por los contratantes. En otras palabras, la crítica de ilegalidad dice relación, primera y fundamentalmente, con la interpretación de las condiciones pactadas en la convención. Y luego, asumiendo la procedencia de las acciones resolutoria e indemnizatoria, la verificación de sus supuestos, en especial, lo concerniente al incumplimiento culpable en que habría incurrido la demandada.
SEXTO: Que, para una acertada resolución del asunto controvertido, es imprescindible recordar que el artículo 1554 del Código Civil dispone que la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1) Que la promesa conste por escrito; 2) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces; 3) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; y 4) Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. Sobre la promesa, la jurisprudencia ha dicho que es “la convención por la cual los interesados se obligan a celebrar otro contrato dentro de cierto plazo o en el evento de una condición” y “aquel por el cual las partes se obligan a celebrar otro contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta condición.” (R.D.J. T.58, sec. 1ª, pág. . 179 y T. 60, sec. 2ª, pág. 85).
SÉPTIMO: Que, como se dijo, en la especie la controversia se encuentra constreñida al tercer requisito de los recién señalados, puesto que tanto las partes como los sentenciadores del grado difieren en los alcances y sentido atribuidos a las estipulaciones contractuales que determinan la época de celebración del contrato prometido, esto es, las cláusulas quinta y sexta de la convención, que previo a entrar a su análisis resulta necesario reseñar para un mejor entendimiento de la cuestión. En la cláusula quinta del contrato de promesa en estudio se pactó que el contrato de compraventa definitivo se suscribiría a más tardar el día 30 de septiembre de 2009, y en la cláusula siguiente se sujetó la celebración del contrato prometido al cumplimiento de cuatro condiciones “suspensivas y copulativas”: a) que la promitente vendedora adquiera el dominio y se encuentre en condiciones de vender el 100% de los derechos de dominio sobre el inmueble objeto del contrato; b) Que los títulos de la propiedad se encuentren ajustados a derecho; c) que la promitente compradora haya obtenido la asignación de concesiones mineras de explotación de áridos en el inmueble objeto del contrato; y d) que no existan otras concesiones mineras vigentes de ninguna naturaleza a favor de terceros sobre el inmueble, precisando que “si una o más cualquiera, de las condiciones referidas precedentemente, que deben concurrir copulativamente, no se cumpliere dentro del plazo establecido en la cláusula anterior, dicho plazo podrá prorrogarse a sola decisión de la promitente compradora, en hasta 30 días hábiles. No obstante si vencida la prórroga no se hubieren cumplido una o más de las condiciones señaladas, y la promitente compradora no hubiera renunciado a ellas en forma expresa y por escrito, la presente promesa de compraventa quedará resuelta en forma definitiva, sin responsabilidad ulterior para la promitente compradora.”
OCTAVO: Que, entrando ya al análisis del primero de los errores de derecho denunciados, del clausulado del contrato se observa que para designar la época de celebración del contrato las partes fijaron un plazo extintivo y cuatro condiciones suspensivas, sujetando la celebración del contrato prometido a una serie de acontecimientos futuros e inciertos que debían verificarse –todos ellos de manera copulativa- en un espacio acotado de tiempo. El primero, consistente en que la promitente vendedora adquiriera el dominio y se encontrara en condiciones de vender el 100% de los derechos de dominio sobre el inmueble objeto del contrato, se estipuló en la forma de una condición positiva mixta, ya que para su realización dentro del plazo especificado en el contrato dependía tanto de la voluntad del deudor –promitente vendedor- como de la de terceros –los copropietarios del bien prometido vender- rigiéndose por los artículos 1480, 1481 y 1482 del Código Civil; siendo un hecho cierto que, en la especie, transcurrió el plazo fijado para su verificación, sin que se concretara la transferencia de derechos de dominio y sin que el promitente comprador renunciara a tal modalidad, por lo que debe reputarse fallida la primera de las condiciones suspensivas acordadas. En efecto, de la lectura de las cláusulas en estudio, se hace evidente que el cumplimiento de la obligación prometida –la celebración de la compraventa- sólo debía hacerse al verificarse las condiciones pactadas, lo que, a su vez, sólo podía acaecer dentro del plazo que las partes se dieron – antes del 30 de septiembre de 2009- pero, además, las partes añadieron que, para el caso que una o más condiciones no fueran cumplidas dentro del plazo o de su prórroga, y el promitente comprador no renunciara a ellas, lo convenido quedaría sin efecto, pactando expresamente que en dicho evento la promesa quedaría resuelta de forma definitiva.
NOVENO: Que, siguiendo esta línea de razonamiento, cabe recordar que si la condición suspensiva falla, el derecho y su obligación correlativa no van a nacer, y por tanto la expectativa que tenía el acreedor se extingue. (René Abeliuk Manasevich, Las Obligaciones, Tomo II, Pág. 505, Editorial Jurídica de Chile 2008). En cambio, cumplida que sea la condición, el acreedor tiene derecho a reclamar la prestación, en este caso, la suscripción del contrato prometido, puesto que la promesa de compraventa importa una obligación de hacer cuyo objeto es la celebración del contrato prometido en la oportunidad convenida, en otras palabras, implica la ejecución por parte del deudor de un determinado hecho, el otorgamiento de la compraventa que se promete, transcurrido el plazo o cumplida la condición. Y si así no lo hace, puede el acreedor ejercer, a su arbitrio, los derechos consagrados en el artículo 1553 del Código Civil o, derechamente, solicitar la resolución del contrato preparatorio conforme al 1489 del mismo cuerpo legal. Es en este punto del análisis que adquiere relevancia lo dispuesto sobre el particular en el artículo 1482 del Código Civil, de conformidad con el cual, ha de entenderse que la condición ha fallado cuando expira el plazo dentro del cual ha debido verificarse. En estricto rigor, al fallar la condición suspensiva, no llegó a nacer el derecho de los promitentes – vendedor y comprador – de celebrar el contrato prometido, ni la obligación correlativa al mismo de obtener que la contraparte lo suscriba. Acerca de ello se ha dicho: “es el efecto típico de la condición suspensiva, que obsta al nacimiento del derecho y su correlativa obligación. Mientras subsista la incertidumbre, ni el acreedor tiene derecho, porque él no ha nacido aún, ni el deudor obligación.” (René Abeliuk M., “Las Obligaciones”, Ed. Jurídica de Chile, pág. 501).
DÉCIMO: Que, ahora bien, como se ha visto, los contratantes estipularon además una condición resolutoria expresa, en base a la cual los sentenciadores del mérito determinaron que, al vencer el plazo de vigencia del contrato de promesa, sin que se diera cabal cumplimiento a las condiciones pactadas, éste quedó resuelto de pleno derecho sin que resulte necesaria la declaración judicial, argumento que los llevó a rechazar la demanda en todas sus partes. En tal sentido, resulta pertinente recordar que la condición resolutoria implica que un derecho ha nacido, pero sujeto a la posibilidad de extinguirse por el cumplimiento de tal condición. La doctrina suele clasificar esta condición resolutoria en ordinaria, tácita y pacto comisorio, sistematización que toma especial relevancia cuando se trata de determinar si su efecto extintivo opera de pleno derecho o requiere de declaración judicial. En lo que interesa, la condición pactada por las partes, puede fácilmente homologarse a una condición resolutoria ordinaria negativa, puesto que el hecho futuro e incierto del cual depende la resolución no es el incumplimiento de alguna de las obligaciones que imponía el contrato de promesa –en el caso del promitente vendedor, la obligación de hacer cuyo objeto era la celebración del contrato prometido y la obligación de hacer pactada en la cláusula séptima de la promesa, consistente en solicitar la adjudicación en dominio de la totalidad del inmueble, sujetándose al procedimiento para enajenación de bienes comunes provenientes de la Reforma Agraria- sino la no concurrencia de la totalidad de las condiciones estipuladas para que naciera precisamente la obligación de celebrar la compraventa convenida. Siendo así, cabe coincidir, en una primera aproximación, que esta condición resolutoria ordinaria habría operado de pleno derecho, no siendo necesario un pronunciamiento judicial que así lo declarase.
UNDÉCIMO: Que, de esta forma, atento los términos en que fue redactada la convención preparatoria, la obligación de la esencia de ésta – celebrar el contrato de compraventa- no llegó a nacer dentro de la época pactada, al fallar al menos una de las condiciones suspensivas acordadas para el otorgamiento del contrato prometido. Empero, esta misma circunstancia, por expresa voluntad de las partes, habría acarreado la extinción ipso iure del contrato preparatorio y con ello de la obligación de celebrar la compraventa, extinguiéndose en definitiva una obligación de hacer que nunca llegó a germinar, dado que, en puridad, las condiciones suspensivas acordadas para la celebración del contrato de compraventa prometido han debido reputarse fallidas y la resolutoria del contrato de promesa, cumplida.
DUODÉCIMO: Que, como quiera, tanto si la condición suspensiva falló como si la resolutoria se cumplió, hay un aspecto fundamental que ha sido desatendido por los jueces del grado, y es que una y otra, de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1485 y 1487 del Código Civil, daban derecho al promitente comprador a solicitar la devolución de todo lo que pagó mientras pendía la modalidad, petición que fue formulada en la demanda y no fue abordada en la sentencia. De igual forma, han soslayado que el recurrente dedujo, además de la acción resolutoria, una de cobro de cláusula penal respecto de la cual debieron pronunciarse, puesto que ciertamente dicha obligación no opera de pleno derecho, requiriendo una calificación judicial del incumplimiento. Pero además, examinados los antecedentes se advierte que la pretensión del actor, encausada en la acción resolutoria prevista en el artículo 1489 del Código Civil, dice relación con la responsabilidad que atribuye a la contraria en que las condiciones estipuladas para dar vida a la obligación de celebrar el contrato de compraventa prometido no fueran cumplidas, acudiendo a los dictados de la condición resolutoria tácita normada en el citado artículo 1489 y que va envuelta en todo contrato bilateral de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, reconduciendo esto último al hecho que la demandada no adquiriera el dominio de la totalidad de las cuotas del inmueble prometido vender. De esta forma, y tal como lo ha señalado esta Corte con anterioridad (en los autos Rol Nº 7.957-09) no parece apropiado haber zanjado la litis por la vía de entender que, por haber operado una condición resolutoria ordinaria, se habría producido de pleno derecho la resolución del contrato de promesa, esto es, sin necesidad de declaración judicial, omitiendo todo análisis acerca del alcance jurídico de las condiciones suspensivas convenidas por los contratantes, a las que subordinaron el nacimiento de los efectos propios de la promesa de compraventa y desdibujando el instituto de la acción resolutoria. Lo narrado en el acápite precedente revela, también, que los sentenciadores han desoído los términos en que los contratantes formularon las obligaciones que concernían al promitente vendedor, en especial aquella pactada en la cláusula séptima del contrato, y que se encontraba inextricablemente ligada a la condición suspensiva contemplada en la letra a) de la cláusula sexta, sujetando a dicho promitente a iniciar un procedimiento de adjudicación del bien raíz objeto del contrato con la finalidad de hacerse de las restantes cuotas de dominio, por lo que sin duda no resultaba indiferente ponderar las razones del incumplimiento de la condición, al contrario de lo que livianamente afirman los jueces de la instancia.
DÉCIMO TERCERO: Que, como se viene señalando, las acciones deducidas por el actor se afincan principalmente en el artículo 1489 del Código de Procedimiento Civil, que establece el instituto de la condición resolutoria tácita, la que, a diferencia de la ordinaria, no opera de pleno derecho, sino que requiere de un pronunciamiento judicial que la declare. Por lo expresado, para obtener la resolución de un contrato, tratándose de la figura en mención, debía necesariamente deducirse la demanda correspondiente, a la que debió seguir el pronunciamiento pertinente del órgano jurisdiccional, examinando, primeramente, la totalidad del clausulado del contrato en orden a establecer el sentido y alcance de las obligaciones de las partes para luego cotejar el comportamiento de aquellas en relación a las cargas que el contrato preparatorio les imponía, definiendo si se configuraba en la especie el incumplimiento culpable denunciado en el libelo pretensor. Sin embargo, en el caso sub judice, los juzgadores limitaron su análisis a una de las cláusulas contractuales, sustentando el fallo únicamente en la verificación de una condición resolutoria ordinaria, vulnerando con tal actuar los artículos 1485, 1489, 1545 y 1564 del Código Civil.
DÉCIMO CUARTO: Que por lo que se viene reseñando, y teniéndose en consideración que la vulneración de ley anteriormente mencionada ha influido en lo resolutivo del fallo impugnado, debe accederse al recurso de casación en el fondo interpuesto por la parte demandante. Por estas reflexiones y lo preceptuado en los artículos 764, 765, 767 y 785 del Código de Procedimiento Civil, SE ACOGE el recurso de casación en el fondo formulado por el abogado de la parte demandante, a fs. 780, y SE INVALIDA la sentencia de diecinueve de marzo dos mil dieciocho, que se lee a fs. 776 y siguiente, la que se reemplaza por la que se dicta a continuación, sin previa vista y separadamente. Regístrese. Redacción a cargo del Abogado Integrante señor Diego Munita Luco. Rol N° 12714- 2018. Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Guillermo Silva G., Sra. Rosa María Maggi D., Sra. Rosa Egnem S., Sr. Juan Eduardo Fuentes B. y Abogado Integrante Sr. Diego Munita L. No firman el Ministro Sr. Silva y la Ministra Sra. Maggi, no obstante ambos haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar en comisión de servicio el primero y con permiso la segunda. Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema En Santiago, a veinte de noviembre de dos mil diecinueve, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
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