Acción de Precario en la Jurisprudencia Chilena: Análisis de Requisitos, Estrategias de Defensa y Casos Relevantes

La acción de precario, regulada en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil chileno, constituye un mecanismo legal para que el dueño de un bien reclame su restitución cuando este es ocupado sin título alguno que lo justifique, ya sea por ignorancia o mera tolerancia. Su aplicación ha sido ampliamente discutida en tribunales, generando una rica jurisprudencia que delimita sus requisitos, excepciones y alcances. Este informe sintetiza diez sentencias emblemáticas publicadas en JurisChile.com, analizando cómo los tribunales han interpretado esta figura, los argumentos esgrimidos por las partes y los criterios aplicados para acoger o rechazar las demandas.

Fundamentos Jurídicos de la Acción de Precario

Definición y Naturaleza Jurídica

La acción de precario se configura como una situación fáctica carente de todo vínculo jurídico entre el dueño y el ocupante del bien. Según la Corte Suprema, su esencia radica en la "absoluta ausencia de relación jurídica" entre las partes, donde la tenencia se sostiene únicamente por tolerancia o desconocimiento del propietario13. Esta característica la distingue de figuras como el comodato, que sí supone un acuerdo contractual4.

Requisitos Copulativos

Para su procedencia, la jurisprudencia exige el cumplimiento de tres condiciones:

Propiedad del demandante: Debe acreditarse el dominio sobre el bien reclamado, ya sea mediante inscripciones registrales u otros medios idóneos10.
Ocupación por el demandado: La mera tenencia material del inmueble o mueble debe quedar demostrada, independientemente de su duración7.
Ausencia de título válido: La ocupación no puede derivar de un contrato previo, relación jurídica o cualquier circunstancia que justifique la tenencia68.

La carga probatoria recae inicialmente en el actor para acreditar los dos primeros elementos. Una vez cumplidos, corresponde al demandado demostrar la existencia de un título habilitante1011.

Estrategias de Defensa Frente a la Acción de Precario

Invocación de Vínculos Contractuales

En múltiples casos, los demandados han intentado neutralizar la acción alegando la existencia de contratos previos. Por ejemplo, en un fallo de 2021, se rechazó una demanda porque el ocupante invocó un contrato de promesa de compraventa celebrado con el anterior dueño, lo que descartó la mera tolerancia6. Similarmente, en otro caso, la Corte consideró que un contrato de trabajo como cuidador del predio constituía un "título" suficiente para justificar la tenencia7.

Relaciones Personales o Familiares

Los vínculos familiares también han sido relevantes. En un caso paradigmático, se desestimó la acción porque las partes estaban casadas, lo que implicaba una relación jurídica que excluía el precario2. La Corte enfatizó que el matrimonio crea derechos y obligaciones recíprocos, invalidando la noción de ocupación "sin título"2.

Regularización de Títulos Incompletos

Algunos fallos admiten que incluso títulos imperfectos o no formalizados (como promesas de compraventa no inscritas) pueden oponerse al precario, siempre que demuestren una intención legítima de regularizar la tenencia67. No obstante, esto requiere acreditar actos posesorios consistentes y continuados.

Análisis de Casos Emblemáticos

1. Precario y Vínculo Matrimonial (2021)

En este caso, la Corte de Apelaciones de Temuco rechazó la demanda porque el demandado era cónyuge del propietario. Se determinó que el matrimonio constituye una relación jurídica que invalida el carácter de "mera tolerancia" requerido para el precario2. La sentencia subrayó que los derechos derivados del estado civil excluyen la posibilidad de una tenencia completamente desvinculada2.

2. Promesa de Compraventa como Título Habilitante (2021)

Un fallo de la Corte Suprema analizó un contrato de promesa de compraventa celebrado en 1996 entre el demandado y un anterior dueño. Aunque el predio fue posteriormente vendido a terceros, se consideró que la promesa inicial —junto con el pago total del precio— otorgaba un derecho posesorio suficiente para rechazar el precario6. Este criterio amplía el concepto de "título" más allá de los contratos vigentes6.

3. Comodato Precario vs. Precario Simple (2016)

La Corte distinguió entre el comodato precario (regido por el artículo 2194 del CC) y el precario simple (artículo 2195 inciso 2°). En el caso analizado, se determinó que la demanda debió presentarse como precario simple, ya que no existía ningún acuerdo previo entre las partes, ni siquiera tácito4. Este fallo clarifica la importancia de calificar correctamente la acción4.

4. Precario en Comunidad de Bienes (2007)

Un comunero intentó ejercer la acción individualmente, pero la Corte la rechazó por carecer de representación unánime de los copropietarios. Se estableció que, en bienes comunes, la acción de precario requiere acuerdo de todos los comuneros, salvo que exista mandato expreso o tácito9.

5. Tolerancia por Relación de Convivencia (2021)

En un caso entre exconvivientes, la Corte de Rancagua acogió la demanda porque la ocupación derivaba de una relación personal ya extinguida. Aunque existió un vínculo afectivo, este no generó derechos posesorios tras su término8. El fallo recalca que las relaciones personales no equivalen a títulos jurídicos8.

6. Carga de la Prueba en Precario (2015)

Un fallo ilustrativo estableció que, una vez acreditada la propiedad y ocupación, el demandado debe probar activamente su título. En este caso, al no presentar documentos que justificaran su tenencia, se ordenó la restitución11.

7. Precario en Contexto Laboral (2020)

Un cuidador de predios rurales invocó un acuerdo verbal de trabajo para resistir la acción. La Corte rechazó la demanda, aceptando que incluso acuerdos no escritos pueden constituir títulos si demuestran una tenencia autorizada7.

8. Efectos de la Tolerancia Temporal (2021)

En un caso donde la demandada ocupaba un inmueble con permiso de un copropietario, la Corte de Apelaciones de Santiago ordenó la restitución. Se concluyó que la autorización de un comunero no basta si los demás propietarios no consienten10.

9. Procedimiento y Ultra Petita (2015)

Un recurso de casación anuló una sentencia por haber resuelto sobre un precario simple cuando la demanda invocaba un comodato precario. La Corte enfatizó que los tribunales no pueden exceder los fundamentos jurídicos planteados por las partes5.

10. Regularización de Títulos en Tierras Indígenas (2020)

En un caso complejo, se analizó un contrato de promesa de compraventa sobre un predio rural mapuche. Aunque el título no estaba inscrito, la Corte validó su eficacia posesoria, destacando que el precario no exige formalidades extremas7.

Conclusiones

La jurisprudencia chilena ha construido un marco robusto para la acción de precario, equilibrando la protección de la propiedad con el respeto a situaciones posesorias justificadas. Los casos analizados revelan tendencias clave:

Flexibilización del concepto de "título": Los tribunales admiten diversos acuerdos —incluso verbales o informales— como base para rechazar el precario67.
Influencia de relaciones personales: Vínculos familiares o de convivencia pueden excluir el precario, pero solo si generan derechos jurídicamente exigibles28.
Rigor probatorio: Mientras el demandante debe acreditar propiedad y ocupación, el demandado enfrenta una carga dinámica de demostrar su título1011.

Este análisis evidencia la necesidad de asesoría legal especializada para navegar las complejidades procesales y sustantivas de esta figura, particularmente en casos donde coexisten relaciones fácticas y jurídicas entrelazadas.

Citations:

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ADVERTENCIA: Si se trata de una sentencia de Corte de Apelaciones o Juzgado, verifique si se encuentra firme y ejecutoriado en el sitio del Poder Judicial.

MARIO AGUILA, editor.

domingo, 2 de marzo de 2025

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